Право власності на землю іноземців та осіб без громадянства
Нормативна база
Загальна інформація
Право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина 1 статті 316 Цивільного кодексу України).
Іноземець - особа, яка не перебуває у громадянстві України і є громадянином (підданим) іншої держави або держав (пункт 6 частини 1 статті 1 Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства»).
Особа без громадянства - особа, яка не розглядається як громадянин будь-якою державою в силу дії її закону (пункт 15 частини 1 статті 1 Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства»).
Біженець - особа, яка не є громадянином України і внаслідок обґрунтованих побоювань стати жертвою переслідувань за ознаками раси, віросповідання, національності, громадянства (підданства), належності до певної соціальної групи або політичних переконань перебуває за межами країни своєї громадянської належності та не може користуватися захистом цієї країни або не бажає користуватися цим захистом внаслідок таких побоювань, або, не маючи громадянства (підданства) і перебуваючи за межами країни свого попереднього постійного проживання, не може чи не бажає повернутися до неї внаслідок зазначених побоювань (пункт 1 частини 1 статті 1 Закону України «Про біженців та осіб, які потребують додаткового або тимчасового захисту»).
Особа, яка потребує додаткового захисту, - особа, яка не є біженцем відповідно до Конвенції про статус біженців 1951 року і Протоколу щодо статусу біженців 1967 року та цього Закону, але потребує захисту, оскільки така особа змушена була прибути в Україну або залишитися в Україні внаслідок загрози її життю, безпеці чи свободі в країні походження через побоювання застосування щодо неї смертної кари або виконання вироку про смертну кару чи тортур, нелюдського або такого, що принижує гідність, поводження чи покарання або загальнопоширеного насильства в ситуаціях міжнародного або внутрішнього збройного конфлікту чи систематичного порушення прав людини і не може чи не бажає повернутися до такої країни внаслідок зазначених побоювань (пункт 13 частини 1 статті 1 Закону України «Про біженців та осіб, які потребують додаткового або тимчасового захисту»).
Особи, яких визнано біженцями або особами, які потребують додаткового захисту, користуються тими самими правами і свободами, а також мають такі самі обов'язки, як і громадяни України, крім випадків, установлених Конституцією та законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України (частина 1 статті 14 Закону України «Про біженців та осіб, які потребують додаткового або тимчасового захисту»).
Чи можуть іноземці та особи без громадянства набувати права власності на земелю?
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).
Відповідно до частини 2 статті 81 Земельного кодексу України іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Яким чином іноземці та особи без громадянства можуть набути право власності на такі землі?
Земельні ділянки несільськогосподарського призначення
Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки у разі (частина 3 статті 81 Земельного кодексу України):
а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами:
- купівля-продаж – одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 Цивільного кодексу України);
- дарування – одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність (частина 1 статті 717 Цивільного кодексу України);
- рента – одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (стаття 731 Цивільного кодексу України);
- міна – кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар (частина 1 статті 715 Цивільного кодексу України);
б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;
в) прийняття спадщини.
Згідно статті 132 Земельного кодексу України угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.
Угоди повинні містити:
- назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
- вид угоди;
- предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
- документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
- відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
- відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
- договірну ціну;
- права та обов'язки сторін;
- кадастровий номер земельної ділянки;
- момент переходу права власності на земельну ділянку.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 Земельного кодексу України).
Див. також: Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення
Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини (абзац 7 частини 1 статті 130 Земельного кодексу України).
Таким чином, іноземцям та особам без громадянства, у тому числі біженцям та особам, які потребують додаткового захисту, заборонено набувати права власності на землі сільськогосподарського призначення. Рішення, яке б дозволило таким особам набувати право власності на такі землі, може бути прийняте лише на референдумі.
Незважаючи на результати референдуму, Земельний кодекс України містить чітку заборону набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення таким категоріям іноземців та осіб без громадянства (абзац 9 частини 1 статті 130 Земельного кодексу України):
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
- особами, які належать або належали до терористичних організацій;
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
- юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
- юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
- фізичними та юридичними особами, стосовно яких та/або стосовно учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України "Про санкції" у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
- юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Важливо! Відповідно до частини 4 статті 81 Земельного кодексу України, землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.
Відповідно до частин 2, 4 статті 145 Земельного кодексу України, у разі якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов’язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.
Водночас іноземці та особи без громадянства можуть володіти іншими речовими правами, окрім права власності, на землі сільськогосподарського призначення.
Зокрема, відповідно до частини 2 статті 35 Земельного кодексу України, іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи, можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди.
