Права та обов'язки орендодавця та орендаря житлового приміщення: відмінності між версіями

'''Орендар (наймач)''' — це фізична або юридична особа (суб'єкт господарювання, організація) яка бере у тимчасове користування нерухоме або рухоме майно. У договорі оренди це - сторона, якій передано майно в оренду за окрему плату у тимчасове користування, де друга сторона - '''орендодавець''' (власник, суб'єкт господарювання, організація), який передає в оренду майно для орендаря.

[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3936 ЦК України] встановлює низку прав і обов'язків сторін договору оренди приватного житла, які ніяким чином не можуть бути змінені ними в договірному порядку.

== Права орендодавця (наймодавця) ==

Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла за рішенням суду у разі:

За рішенням суду орендареві може бути наданий строк <u>не більше одного року</u> для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, орендар не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом орендодавця постановляє рішення про розірвання договору оренди житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не більше, ніж на один рік.

== Обов'язки орендодавця (наймодавця) ==

Орендодавець при укладенні договору оренди зобов'язаний повідомити орендарю про всі права третіх осіб на житло, що передається в оренду. При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за найм речі або розірвання договору та відшкодування збитків (за аналогією закону застосовується [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3747 частина друга статті 769 ЦК України]).

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості та недоліки житла, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб або призвести до пошкодження самого житла під час під час володіння та/або користування нею ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3736 частина друга статті 767 ЦК України]).

== Права орендаря (наймача) ==

# вимагати від орендодавця передання житла і відшкодування збитків, завданих затримкою;

# відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3732 частина перша статті 766 ЦК України]).

Орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого житло не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713 частина шоста статті 762 ЦК України]).

Особи, які вселилися у житло для постійного проживання, набувають рівних з іншими особами прав володіння та користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони можуть користуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили орендар та інші мешканці, і не можуть дозволити проживання в помешканні інших осіб. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або '''не пізніше семи днів''' від дня пред'явлення до них орендарем або орендодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Таке право надається законом орендарю, якщо договір укладений на строк від одного року ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3964 частина друга статті 821 ЦК України]).

Якщо поліпшення житла зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати.

Орендар набуває право спільної з орендодавцем власності на нову річ, створену в результаті поліпшення житла, зробленого за згодою орендодавця.

'''Не пізніше ніж за три місяці''' до спливу строку договору оренди житла орендодавець може запропонувати орендареві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити орендаря про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо орендодавець не попередив орендаря, а орендар не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.  

Якщо орендодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір оренди житла з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на нього прав орендаря та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

Таким чином, орендодавець зобов'язаний письмово повідомити орендаря про намір продати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає.  

Передання орендарем свого переважного права придбання житла іншій особі не допускається.

Якщо орендар звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо орендодавець доведе, що він не міг укласти договір оренди житла на таких самих умовах з іншою особою.

Орендар має право відмовитися від договору оренди житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

Договір суборенди житла є оплатним. Розмір плати за суборенду житла встановлюється договором суборенди. Строк договору суборенди не може перевищувати строку договору оренди житла. У разі дострокового припинення договору оренди житла одночасно з ним припиняється договір суборенди. До договору суборенди не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

== Обов'язки орендаря (наймача) ==

При прийнятті житла в своє володіння орендар зобов'язаний перевірити належний стан житла. Якщо орендар у момент передання житла в його володіння не переконається в його належному стані, житло вважається таким, що передане в належному стані (частина третя статті 767 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3736 ЦК України]).

Орендар зобов'язаний усунути погіршення житла, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення житла орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків (стаття 779 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3936 ЦК України]).

Якщо договором обов'язок проведення капітального ремонту покладений на орендаря (стаття 819 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3952 ЦК України]), орендар зобов'язаний при виникненні невідкладної потреби в капітальному ремонті провести його в «розумний строк».

Орендар, який затримав повернення житла орендодавцеві, несе ризик його випадкового знищення або пошкодження.