Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки

Матеріал з WikiLegalAid
Це остання версія цієї сторінки; у неї немає затверджених версій.

Нормативна база

Загальні поняття

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України "Про оренду землі").

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст.19 Закону України "Про оренду землі").

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів (ст.16 Закону України "Про оренду землі").

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда) (ст.93 Земельного кодексу України).

Підстави заміни сторін у договорі оренди землі

Зміна сторони в договорі оренди безпосередньо передбачена у Законі України "Про оренду землі", Земельному, Цивільному кодексах України та інших нормативних актах.

Підставами для заміни сторін у договорі оренди земельної ділянки є перехід права власності на земельну ділянку (наприклад, у разі продажу) та перехід права оренди від орендаря до покупця права оренди. Ці зміни оформлюються через укладання додаткової угоди до договору, яку сторони мають погодити та державну реєстрацію змін у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. для заміни сторін в договорі оренди земельне законодавство вбачає внаслідок  передачі своїх прав за правочином та шляхом правонаступництва.

За загальним правилом, зміна власника не впливає на договір оренди. Новий власник стає новим орендодавцем за наявним договором оренди, що підтверджується правонаступництвом.

Правонаступництво – це перехід прав та обов'язків від однієї особи до іншої в цивільних відносинах. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (статті 770, 814 Цивільного кодексу України).

Передача прав за правочином.

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності, у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню (ст.81 Земельного кодексу України).

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди) (ст.82 Земельного кодексу України).

Зверніть увагу! Після заміни сторони договору оренди земельної ділянки право оренди на земельну ділянку, відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", підлягає державній реєстрації.

Заміна сторін внаслідок спадкування

Заміна орендодавця

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.
При цьому, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» спадкоємці після прийняття спадщини та державної реєстрації права власності на земельну ділянку мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.
Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.

Важливо! Після отримання свідоцтва про право на спадщину рекомендуємо надати його копію до територіального органу Держгеокадастру для внесення даних про нового власника до державного земельного кадастру.

Заміна орендаря

Перехід права на оренду земельної ділянки у порядку спадкування визначений ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями, в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі». У випадку, якщо зазначені особи відмовляються від виконання укладеного договору оренди, договір припиняється відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі».
Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.
Для цього спадкоємцям орендаря необхідно вчинити наступні дії:

  1. Прийняти спадщину в порядку, визначеному чинним законодавством та отримати свідоцтво про право на спадщину.
  2. Звернутися з клопотанням до орендодавця про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки (Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»)
  3. Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Заміна сторін внаслідок реорганізації юридичної особи

Заміна орендодавця

Частиною 4 статті 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.
Після державної реєстрації права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» необхідно повідомити орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України

Заміна орендаря

При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 Цивільного кодексу України). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.
При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки (лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09).

Заміна сторони внаслідок відчуження земельної ділянки або права оренди

Заміна орендодавця

Частиною 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Заміна орендаря

Ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендаря на відчуження права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності.

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім випадків права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, яке може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву.

Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди.

У разі якщо у місячний строк орендодавець не надав згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні, орендар може відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку.

Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»). Згідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Перехід права на оренду земельної ділянки

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім’ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта на праві оренди, до набувача такого об’єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об’єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

У разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі з визначенням його співорендарем земельної ділянки, а до внесення змін до договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю частину орендної плати відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об’єкт. Порядок користування декількома орендарями орендованою земельною ділянкою у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

У разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.

Отримано з https://legalaid.wiki/index.php?title=Заміна_сторін_у_договорі_оренди_землі:_підстави,_порядок,_наслідки&oldid=56897