Виселення з квартири наймача
Нормативна база
Загальні положення
Громадянам України, а також іноземцям та особам без громадянства, які на законних підставах перебувають в Україні, гарантуються свобода пересування та вільний вибір місця проживання на її території, за винятком обмежень, які встановлені законом (ст. 2 Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні»).
Ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій (ст. 9 Житлового кодексу України (далі - ЖК України)).
Виселення наймача після закінчення строку дії договору
У разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення (ст. 169 ЖК України).
Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 Цивільного кодексу України(далі - ЦК України)). За приписами ст. 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.
У ст. 785 ЦК України чітко зазначається, що після закінчення строку договору наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ (квартиру) в стані, в якому вона була отримана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Як правило, квартира передається за актом приймання-передачі з метою уникнення майбутніх можливих непорозумінь чи конфліктів. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).
Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 391 ЦК України).
Проте відповідно до ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. У такому випадку положення ст. 387 ЦК України не підлягають застосуванню. Залежно від обставин справи, наприклад, якщо наймач після закінчення строку дії договору та відсутності заперечень власника продовжував проживати у житловому приміщенні та сплачувати рахунки за надані послуги, то договір слід вважати продовженим на той самий термін.
Таким чином, після закінчення строку дії договору оренди та за наявності заперечень з боку власника, проживання орендаря в квартирі вважається протиправним. Відмова орендаря звільнити житлове приміщення є підставою для звернення до суду з метою захисту прав власника. До позовної заяви потрібно додати як мінімум документи на право власності і копію договору оренди.
Розірвання договору найму житла за вимогою наймодавця
Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці (ч. 3 ст. 168 ЖК України).
Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК України).
Розірвання договору найму житла за рішенням суду
Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
1) невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік (ч. 2 ст. 825 ЦК України).
Порядок примусового виселення наймача за рішенням суду
У разі отримання відмови від наймача звільнити квартиру, наймодавець має право звернутися з позовною заявою до суду про усунення перешкод у користуванні квартирою (будинком) шляхом виселення відповідачів.
Передбачено, що державний виконавець наступного робочого дня після закінчення визначеного строку (протягом 10 робочих днів (крім рішень, що підлягають негайному виконанню, рішень про встановлення побачення з дитиною)) перевіряє виконання боржником рішення про його виселення. У разі невиконання боржником рішення про його виселення самостійно державний виконавець виконує його примусово(ст. 66 Закону України “Про виконавче провадження” (далі - Закон).
Державний виконавець призначає день і час примусового виселення, про що письмово інформує боржника. Боржник вважається повідомленим про його примусове виселення, якщо повідомлення надіслано йому за адресою, за якою має здійснюватися виселення, чи іншою адресою, достовірно встановленою державним виконавцем. Відсутність боржника, належним чином повідомленого про день і час примусового виселення, під час виконання рішення про виселення боржника не є перешкодою для його виселення (ч. 2 ст. 66 Закону).
Примусове виселення полягає у звільненні приміщення, зазначеного у виконавчому документі, від боржника, його майна, домашніх тварин та у забороні боржнику користуватися цим приміщенням. Примусовому виселенню підлягають виключно особи, зазначені у виконавчому документі (ч. 3 ст. 66 Закону).
Якщо виконання рішення здійснюється за відсутності боржника, державний виконавець зобов’язаний провести опис майна. Описане майно передається для відповідального зберігання стягувачу або іншій особі, визначеній державним виконавцем (ч. 5 ст. 66 Закону).
Якщо боржник перешкоджає виконанню рішення про його виселення, державний виконавець накладає на нього штраф у порядку, визначеному цим Законом (ч. 6 ст. 66 Закону).
Передане для зберігання майно боржника повертається йому державним виконавцем на підставі акта після відшкодування боржником витрат, пов’язаних із зберіганням такого майна. У разі якщо боржник відмовляється відшкодувати витрати, пов’язані із зберіганням майна, вони компенсуються за рахунок реалізації майна боржника або його частини.
Зберігання майна здійснюється протягом не більше двох місяців з дня передачі на зберігання. Після закінчення двомісячного строку невитребуване майно реалізується в порядку, визначеному цим Законом. Отримані від реалізації такого майна кошти, за вирахуванням понесених витрат, перераховуються боржнику.
У разі якщо майно не було реалізовано, розпорядження ним здійснюється в порядку, встановленому для розпорядження безхазяйним майном (ч. 7 ст. 66 Закону).
У разі якщо особа самостійно вселилася у приміщення, з якого вона була примусово виселена, повторне її виселення може бути здійснено державним виконавцем на підставі ухвали суду, який прийняв рішення про виселення. Виконавче провадження у такому разі підлягає відновленню за постановою державного виконавця (ч. 10 ст. 66 Закону).
Відсутність договору оренди
Законом не передбачено оренду без відповідного документа, а це означає, що права та обов’язки осіб теж не можна вважати дійсними і законними. Таким чином, у наймача немає права проживати у квартирі, отже можна звертатися до правоохоронних органів із заявою, що квартиру зайняли треті особи. Але варто зазначити, що правоохоронні органи захищають власність громадян, а не виселяють орендаторів, адже законом передбачений окремий порядок виконання судових рішень. Якщо договір оренди відсутній, то і законних підстав вимагати оплату за оренду також немає. Крім того, податкова служба може зацікавитися фактом незаконної здачі житла без укладеного договору.
