Право спільної часткової власності на земельну ділянку

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України "Про судовий збір"
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ»
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Поняття права спільної часткової власності на земельну ділянку

Відповідно до статті 86 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Отже, в розумінні статті 86 Земельного Кодексу України спільна часткова власність на земельну ділянку – це спільна власність з обов’язковим визначенням частки кожного з учасників спільної власності.

Підстави для виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку

Відповідно до статті 87 Земельного Кодексу України право спільної часткової власності виникає у наступних випадках:

• при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;
• при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;
• при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;
• за рішенням суду.

Добровільне об’єднання власниками належних їм земельних ділянок

В силу ч. 2 ст. 88 Земельного кодексу України об’єднання власниками належних їм земельних часток здійснюється шляхом укладення договору на спільну часткову власність, який укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Прийняття спадщини двома або більше особами

Відповідно до ст. 1216 Цивільного Кодексу України спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Спадкування може здійснюватися за законом або за заповітом.

На підставі ч. 1 ст. 1225 Цивільного Кодексу України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Виникнення права власності за рішенням суду

Підстави виникнення права спільної часткової власності, зазначені у статті 87 Земельного Кодексу України, не є вичерпними та розширюються іншими положеннями Земельного Кодексу України. Так, в силу ст. 120 Земельного Кодексу України у разі наявності спільної часткової власності на будинок декількох власників, такі власники набувають право спільної часткової власності на земельну ділянку біля будинку. У разі наявності бажання кожен із співвласників спільної часткової власності має право на отримання особисто у власність частину земельної ділянки відповідно до частки, що йому належить. Питання про виділення належної власнику частки в натурі (на місцевості) вирішується за угодою між усіма співвласниками. У разі недосягнення згоди співвласниками, питання вирішується в судовому порядку.

Співвласнику, який має намір вирішити питання в судовому порядку потрібно звернутись із відповідною позовною заявою до іншого співвласника (ів) подавши її до місцевого суду, який знаходиться за місцем знаходженням земельної ділянки ( ч. 1 ст. 30 Цивільного процесуального Кодексу України). Знайти адресу відповідного суду можна на сайті Судової влади України, перейшовши за посиланням https://court.gov.ua/sudova-vlada/sudy

При зверненні до суду із позовною заявою необхідно сплачувати судовий збір у розмірі, встановленому Законом України "Про судовий збір" крім випадків, якщо особа звільнена від сплати судового збору відповідно до ст. 5 Закону України "Про судовий збір"

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності

Порядок та умови використання земельної ділянки, що знаходиться у спільній частковій власності, визначаються за згодою всіх співвласників, тобто рішення щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою повинні бути спільними та одностайно схваленими усіма співвласниками.

Частиною 1 статті 88 ЗК України передбачено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що знаходиться у спільній частковій власності здійснюється за договором або ж відповідно до рішення суду. При цьому слід враховувати, що при укладенні договору, повинні бути враховані інтереси усіх учасників незалежно від розміру земельної частки кожного із них.

Як визначено в ч. 2 п. 21 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16.04.2004 № 7, суд може не визнати угоду про порядок користування земельною ділянкою, коли дійде висновку, що угода явно ущемляє законні права когось зі співвласників, позбавляє його можливості належно користуватися своєю частиною будинку, фактично виключає його з числа користувачів спільної земельної ділянки, суперечить архітектурно-будівельним, санітарним чи протипожежним правилам.
При цьому також слід мати на увазі, що учасник спільної часткової власності на земельну ділянку незалежно від наявності договору про спільну часткову власність може звернутися до суду з метою встановлення порядку володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою.

Таку позицію підтримує і Пленум Верховного Суду України, який в своїй Постанові від 16.04.2004 № 7 зазначив, що суд не може відмовити в позові або закрити провадження у справі про встановлення порядку користування земельною ділянкою з тих підстав, що його визначено угодою сторін.

Договір про спільну часткову власність про визначення порядку володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою укладається виключно у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Нотаріально посвідчений договір виділу є правовстановлюючим  документом на нерухоме майно. Право власності на нерухоме майно, набуте за таким договором, підлягає реєстрації у органах, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і виникає з моменту державної реєстрації, це передбачено Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Договір про виділ у натурі частки нерухомого майна державної реєстрації не вимагає.

Співвласник земельної ділянки, що знаходиться у спільній частковій власності, має право як окремо, так і спільно з іншими учасниками, на виділ у натурі його частки спільної власності або отримання відповідної компенсації за неї. Отримання доходів від використання спільної земельної ділянки відповідно до розміру своєї частки. Особі, що вимагає виділення в її володіння, користування і розпорядження, тобто у приватну власність, земельну ділянку, виділяється частина із спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної їй частки. У разі недосягнення згоди між співвласниками щодо виділення частки спір вирішується у судовому порядку.

Суб'єкти права спільної часткової власності мають брати участь у сплаті зборів, платежів та податків. По витратах на утримання і зберігання спільної земельної ділянки, несуть відповідальність перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними зі спільною земельною ділянкою.

Суб'єктами права спільної часткової власності можуть бути:

1.Громадяни;

2. Юридичні особи;

3. Держава;

4. Територіальні громади.

Відповідно до ч. 2 ст. 364 Цивільного кодексу України якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим, співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. При цьому компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

Визначення часток у праві спільної часткової власності, визначаються арифметично (1/2, 1/3, 25/57 і т. ін.). Це дозволяє чітко визначити права кожного співвласника як під час існування, так і при припиненні спільної часткової власності. Крім того, у разі зміни складу співвласників відповідні частки можуть збільшуватися або зменшуватися.

Відповідно до ч. 1 ст. 357 Цивільного кодексу України, частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Таким чином, рівність часток у праві спільної часткової власності є загальним правилом. Виняток із нього має бути спеціально встановлено або договором, або законом.

Відповідно до ч. 4 статті 88 Земельного Кодексу України передбачає, що власник спільної часткової власності земельної ділянки має право володіти та користуватися саме тією частиною спільної ділянки, яка відповідає розміру частки, що належить співвласнику.

Пленум Верховного Суду України висловлює позицію, що у справах за позовом учасників спільної власності на землю про встановлення порядку володіння й користування спільною земельною ділянкою, на якій розташовані належні їм жилий будинок, господарські будівлі та споруди, суд з'ясовує і враховує можливість нормального користування будинком і здійснення догляду за ним, розташування господарських будівель, споруд, необхідність зведення будівель, розташування плодово-ягідних насаджень співвласників, можливість проходу з вулиці на подвір'я тощо. Враховуються також вимоги санітарних правил і правил протипожежної безпеки. В разі неможливості перенесення співвласником господарських будівель і насаджень на надану в його користування частину ділянки суд має обговорити питання про відповідну грошову компенсацію (п. 19 Постанови від 16.04.2004 № 7).

Спільна часткова власність на земельну ділянку в процесі її використання може приносити певні доходи або ж вимагає певних витрат по утриманню і зберіганні земельної ділянки. У разі, якщо від використання спільної земельної ділянки є доходи, то кожен із учасників має право на частину доходів відповідно до розміру його земельної частки. Також співвласники відповідають перед третіми особами за зобов'язаннями, пов’язаними із спільною земельною ділянкою, та сплачують податки, збори та інші платежі.

Крім того, учасник спільної часткової власності має право на відчуження іншим особам своєї частки у спільній земельній ділянці (шляхом укладення договорів купівлі-продажу, дарування, міни, заповіту тощо).

Земельна ділянка може бути відчужена як іншим співвласникам, так і іншим особам. При цьому інші учасники спільної часткової власності мають переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, що продається.

Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Відповідно до ч. 5 статті 362 ЦК України передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.