Особливості відновлення орендованого майна
Нормативна база
- Цивільний кодекс України.
- Закон України "Про особливості регулювання діяльності юридичних осіб окремих організаційно-правових форм у перехідний період та огб'єднань юридичних осіб"
- Закон України «Про оренду державного та комунального майна».
| Увага!!! З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану!
◆ Під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж визначено Законом України "Про оренду державного та комунального майна"; ◆ Строк дії договорів оренди державного майна, які укладаються під час дії воєнного стану, не може перевищувати 12 місяців після припинення чи скасування воєнного стану |
Законодавчі підстави договору оренди майна
Правовою підставою для укладення договору оренди майна є Цивільний кодекс України, який регулює всі суттєві умови оренди: права й обов’язки сторін, предмет договору, форму договору, строк договору, умови дострокового розірвання договору.
Істотні умови договору – це умови, без узгодження яких договір вважається неукладеним (частина 1 статті 638 Цивільного кодексу України).
Для договору оренди вказані вимоги, передбачені статтями 638-641 Цивільного кодексу України:
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
● Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
● Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.
● Якщо сторони домовилися укласти договір за допомогою інформаційно-комунікаційних систем, він вважається укладеним у письмовій формі.
● Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами.
● Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
⇒ Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму (стаття 765 Цивільного кодексу україни).
⇒ Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості й недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час його використання. Орендар зобов'язаний у присутності орендодавця перевірити відповідність майна зазначеним у договорі оренди характеристикам.
⇒ Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. (частина 3 статті 767 Цивільного кодексу україни).
Якщо наймодавецьне передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:
1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Передання майна в оренду оформлюють актом приймання-передачі (далі – акт), який є основним документом, що підтверджує факт як передання майна в оренду, так і його повернення з оренди (стаття 795 Цивільного кодексу України). В акті зазначають стан майна, наявні несправності тощо. Сучасні технології дозволяють використовувати засоби фото- й відеофіксації під час передання нерухомого майна в оренду та його повернення.
Чинне законодавство не передбачає форми акта, тому скласти його можна в довільній формі.
Обов’язки щодо відновлення найманого майна
⇒ Під час укладання договору найму в наймодавця та наймача виникають ряд прав та обов’язків, пов’язаних із майном, що передається у найм, зокрема, і обов’язок щодо відновлення даного майна.
Згідно з частиною 1 статті 776 Цивільного України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом, хоча його визначення і не закріплено в Цивільним кодексом України, слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування річчю, не пов'язаного з істотним руйнуванням і псуван¬ням її основних частин, вузлів або агрегатів.
Незважаючи на те, що частина 1 статті 776 Цивільного кодексу України сформульована дисспозитивно, поточний ремонт однозначно покладається Типовим договором оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) на орендаря.
Відповідно до частини 3 статті 776 Цивільного кодексу України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
- відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
У загальному випадку капітальний ремонт майна – відповідальність орендодавця, а поточний – орендаря (стаття 776 Цивільного кодексу України).
⇒ У договорі необхідно прописати, що конкретно повинна ремонтувати кожна зі сторін, строки проведення капітального ремонту орендодавцем, а також які саме поліпшення належать до поточного ремонту за рахунок орендаря.
Наслідки погіршення речі, переданої у найм:
1. Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.
2. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.
3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
Права та обов’язки щодо поліпшення орендованого майна
Орендар має право на внесення до орендованого майна поліпшень за рахунок власних коштів.
Правовий режим поліпшень встановлений статтею 778 Цивільного кодексу України і статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
В частині 1 статті 21 вищевказаного закону вказано, що орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.
⇒ Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач:
- рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря;
- рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Важливо! Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі ( частина 3 стаття 778 Цивільного кодексу України).
Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом ( частина 4 стаття 778 Цивільний кодекс України).
Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості ( частина 5 стаття 778 Цивільний кодекс України).
Ці поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна та якщо орендодавець не погодиться відшкодувати їхню вартість, можуть бути вилучені орендарем.
Невід'ємні поліпшення орендованого майна
Орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу об’єкта оренди клопотання про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень і такі документи:
1) опис передбачуваних робіт і кошторис витрат на їх проведення;
2) експертний звіт (позитивний) щодо розгляду кошторисної частини проектної документації, складений відповідно до постанов щодо організації проведення експертизи проектної документації на будівництво об’єктів (ДСТУ 8907: 2019);
3) відомості про суму нарахованої амортизації і зносу по орендованих основних засобах, а також про первісну вартість основних засобів, придбаних за рахунок амортизації по орендованих основних засобах і зарахованих до складу орендованого майна (у випадку коли об’єкт оренди перебуває на балансі орендаря), у разі їх неподання відповідно до вимог пункту 6.9 Порядку відображення в бухгалтерському обліку і звітності операцій, пов’язаних з приватизацією та орендою державних підприємств, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 16 грудня 1993 р. № 109, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 29 грудня 1993 р. за № 200; 2
4) звіт про оцінку об’єкта оренди станом на будь-яку дату між 01 січня року, у якому подано клопотання, і датою клопотання, складений суб’єктом оціночної діяльності;
5) рецензію на звіт про оцінку, проведену відповідно до вимог законодавства про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні;
6) звіт про результати обстеження, проведеного відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 квітня 2017 року № 257, із рекомендаціями щодо виконання робіт із капітального ремонту, реконструкції, реставрації;
7) підтвердження факту усунення орендарем порушення умов договору оренди (у разі їх наявності), виявлених орендодавцем у ході контрольних заходів, сплати заборгованості з орендної плати або будь-яких інших платежів за договором оренди, наявних на дату подання клопотання.
⇒Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.
⇒Рішення про зарахування витрат орендаря, здійснених на проведення капітального ремонту, приймається орендодавцем за умови наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача.
⇒Орендодавець розглядає клопотання орендаря про зарахування витрат орендаря на виконання ремонтних робіт і протягом 10 робочих днів з дати звернення орендаря може прийняти одне з таких рішень:
- надання згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати;
- відмова у наданні згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.
⇒Орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.
⇒Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.
⇒Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.
⇒Балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.
Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень є:
- отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;
- прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п’ятою цієї статті.
⇒Рішення, що приймаються за результатами розгляду клопотання орендаря про здійснення поліпшень, ремонту майна, переданого в оренду, оприлюднюються протягом п’яти робочих днів з дня прийняття такого рішення згідно з Порядком передачі майна в оренду.
У рішенні балансоутримувача про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень зазначається:
1) посилання на клопотання орендаря про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень;
2) посилання на документи, на яких ґрунтуються висновки, зазначені у підпункті 3 цього пункту;
3) висновок балансоутримувача про перебування майна у задовільному стані або про можливість здійснення заявлених орендарем поліпшень в рамках поточного ремонту та детальна оцінка обставин, на підставі яких зроблені такі висновки
Вартість поліпшень, які виконані орендарем без дозволу орендодавця та які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.
⇒Дозвіл на поліпшення майна для запобігання спорам у майбутньому повинен бути обумовлений у договорі. Страхування майна. Окремі інвентарні об'єкти майна можуть бути застраховані за домовленістю сторін, але це не є обов'язковою умовою договору.
