Плата за землю під час воєнного стану

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України «Про торгово-промислові палати в Україні»
• Указ Президента України від 24.02.2022 № 64 «Про запровадження воєнного стану в Україні»
• Постанова КМУ від 6 грудня 2022 р. N 1364 "Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією"

Загальні положення

Використання землі в Україні є платним (ст. 206 Земельного кодексу України).

Зокрема, за використання земельної  ділянки можлива  сплата:

• земельного податку,
• екологічного податку,
• мінімального податкового зобов’язання,
• орендної плати відповідно до договору оренди землі.

Земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).

ДОКЛАДНІШЕ: Плата за землю (земельний податок)

Екологічний податок - загальнодержавний обов'язковий платіж, що справляється з фактичних обсягів викидів у атмосферне повітря, скидів у водні об'єкти забруднюючих речовин, розміщення відходів, фактичного обсягу радіоактивних відходів, що тимчасово зберігаються їх виробниками, фактичного обсягу утворених радіоактивних відходів та з фактичного обсягу радіоактивних відходів, накопичених до 1 квітня 2009 року (підпункт 14.1.57 пункту 14.1 ст. 14 ПКУ).

ДОКЛАДНІШЕ: Порядок справляння екологічного податку

Мінімальне податкове зобов’язання - мінімальна величина податкового зобов’язання із сплати податків, зборів, платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи, пов’язаних з виробництвом та реалізацією власної сільськогосподарської продукції та/або з власністю та/або користуванням (орендою, суборендою, емфітевзисом, постійним користуванням) земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь (підпункт 14.1.114-2 пункту 14.1 ст. 14 ПКУ).

ДОКЛАДНІШЕ: Мінімальне податкове зобов'язання

Особливості справляння земельного податку, екологічного податку та мінімального податкового зобов’язання визначається Податковим кодексом України.

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (частина перша статті 21 Закону України "Про оренду землі")

Особливості справляння орендної плати за землю визначається Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».

ДОКЛАДНІШЕ: Орендна плата за користування земельною ділянкою

Оподаткування земельних ділянок під час воєнного стану

17 березня 2022 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» № 2120-IX.

Цим Законом було внесено певні зміни щодо питань оподаткування землі, зокрема Податковий кодекс України доповнено підпунктами  69.14, 69.15, 69.16 пункту 69 підрозд. 10 розд. ХХ.

Так, встановлено, що на період з 1 березня 2022 року до 31 грудня наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, НЕ нараховується та НЕ сплачується плата за землю (земельний податок, екологічний податок, мінімальне податкове зобов’язання,  орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за:

• земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій;
• земельні ділянки, що розташовані на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України;
• земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України;
• земельні ділянки, що перебувають у консервації (зокрема, які засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди).

Щодо плати за земельні ділянки, які не відносяться до вищезазначених критеріїв див. ДОКЛАДНІШЕ: Плата за землю (земельний податок)

Оподаткування земельних ділянок, що розташовані на територіях, активних бойових дій та, що розташовані на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України

Не нараховується та не сплачується плата за землю за земельні ділянки, що розташовані на територіях, активних бойових дій або  на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, зокрема:

• за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року – власникам та користувачам, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб;
• за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року – власникам та користувачам, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців;
• починаючи з 1 січня 2023 року – за земельні ділянки, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (далі - перелік), затверджується Міністерством розвитку громад та територій за погодженням з Міністерством оборони з урахуванням пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій (Постанова КМУ від 6 грудня 2022 р. № 1364 «Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією»).

Такий перелік територій наразі затверджений Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 року № 376 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією».

!!!!!! Звертаємо увагу, що зазначений перелік не є фіксованим документом та регулярно актуалізується, з урахуванням воєнної ситуації, що відбувається в країні.

Оподаткування земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України

Не нараховується та не сплачується плата за землю  за земельні ділянки на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, за наступних умов:

• дані про знищення та дані про земельні ділянки, на яких були розташовані зазначені об’єкти нерухомого майна, внесені до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України;
• в межах площ (земельних ділянок):

для фізичних осіб - власників знищених об’єктів житлової нерухомості: у селах - не більш як 0,25 гектара, у селищах - не більш як 0,15 гектара, у містах - не більш як 0,1 гектара;

для фізичних та юридичних осіб - власників знищених об’єктів нежитлової нерухомості та юридичних осіб - власників знищених об’єктів житлової нерухомості: 100 відсотків площі земельної ділянки - у разі якщо загальна площа знищеного об’єкта житлової або нежитлової нерухомості дорівнює або перевищує одну третину загальної площі земельної ділянки, на якій був розташований такий зруйнований об’єкт нерухомого майна; 50 відсотків площі земельної ділянки - у разі якщо загальна площа знищеного об’єкта житлової або нежитлової нерухомості не перевищує одну третину загальної площі земельної ділянки, на якій був розташований такий зруйнований об’єкт нерухомого майна.

Плата за такі земельні ділянки не нараховується і не сплачується за період починаючи з першого числа місяця, на який припадає дата знищення нерухомого майна, згідно з Реєстром майна, до останнього числа місяця:

• у якому зареєстровано речове право на новозбудований на такій земельній ділянці об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяження,
• у якому припинено або скасовано воєнний стан в Україні, але не пізніше ніж до 1 січня 2026 року.

Орендна плата за земельні ділянки приватної форми власності

Стосовно сплати орендної плати та земельного податку на землях приватної форми власності (що не віднесені до державної та комунальної), на які не розповсюджує дію положення Податкового кодексу в частині внесених змін, слід зазначити наступне.

Свобода вибору договірних умов відносно майна (в тому числі земельних ділянок), що перебуває в приватній власності громадян, гарантовано Конституцією України, регламентовано нормами цивільного законодавства.

Відносини, пов’язані з орендою землі, крім земельного законодавства регулюються ще й Цивільним кодексом України статтею 617 якого передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо (ч. 2 ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні»).

У зв’язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24.02.2022 воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов’язань.

Отже, якщо орендар доведе факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов’язань, або ж виконання договірних зобов’язань внаслідок військової агресії практично неможливо (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності (штрафів/пені) за порушення договірних зобов’язань.

Адже зазвичай такі положення визначають порядок дій сторін договору при виникненні форс-мажорних обставин, і невиконання таких положень може спричинити неможливість посилання сторони на форс-мажор в подальшому.

Тож, для вирішення в кожному конкретному випадку питання звільненні від відповідальності, або ж дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки приватної форми власності, варто звернути увагу на наступні положення договорів:

• Строки для повідомлення іншої сторони про виникнення форс-мажорних обставин;
• Обставини, які визначено сторонами як форс-мажорні;
• Форма та засоби зв’язку, якими має бути направлене повідомлення про форс-мажор іншій стороні.
• Документи, які потрібно надати іншій стороні на підтвердження форс-мажорних обставин та строки їх надання.
• Наявність права на односторонню відмову від договору внаслідок тривалої дії форс-мажорних обставин.
• Інші умови, які сторони погодили під час підписання договору щодо настання форс-мажорних обставин.

Якщо ж у договорі немає положень про форс-мажор, необхідно керуватися загальними приписами статей 617 ЦКУ та 218 ГКУ, які передбачають можливість звільнення від відповідальності внаслідок дії непереборної сили.

Враховуючи вищенаведене, введення воєнного стану в Україні визнано ТПП форс-мажорною обставиною, яка є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання. Проте, кожен випадок неможливості належного виконання зобов’язань необхідно аналізувати окремо з визначенням конкретних обставин та вимог господарського договору.