Купівля нерухомості нерезидентом

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України "Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства"

Загальні положення

З аналізу норм Податкового кодексу України (п.п. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14), Митного кодексу України (пункт 50 частини першої статті 4) слідує, що нерезиденти - це:

• фізичні особи (іноземні громадяни, громадяни України, особи без громадянства), які мають постійне місце проживання за межами України, в тому числі ті, що тимчасово перебувають на території України;
• юридичні особи, суб'єкти підприємницької діяльності, що не мають статусу юридичної особи (філії, представництва тощо), з місцезнаходженням за межами України, які створені й діють відповідно до законодавства іноземної держави, у тому числі юридичні особи та інші суб'єкти підприємницької діяльності з участю юридичних осіб та інших суб'єктів підприємницької діяльності України;
• розташовані на території України іноземні дипломатичні, консульські, торговельні та інші офіційні представництва, міжнародні організації та їх філії, що мають імунітет і дипломатичні привілеї, а також представництва інших організацій і фірм, які не здійснюють підприємницької діяльності на підставі законів України.

Іноземець - особа, яка не перебуває у громадянстві України і є громадянином (підданим) іншої держави або держав (пункту 6 частини першої статті 1 Закону України "Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства").

Нерухоме майно ( нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Обмеження щодо купівлі нерухомості нерезидентом

Всі права на придбання нерухомості у нерезидентів такі самі як і в громадян України. Існують певні обмеження, окремо зазначені в законодавстві, а саме:

1. Землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам (частина 5 статті 22 Земельного кодексу України).
2. Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності ( частина 2 статті 81 Земельного кодексу України).
3. Особливий порядок набуття нерезидентами права власності на об’єкти, що відносяться до державного або комунального майна;
4. Юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства іноземної держави, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

• у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
• за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна (частина 2 статті 82 Земельного кодексу України). Особливості продажу нерезидентам земельних ділянок, які перебувають у державній чи комунальній власності

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.
Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України.
Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.
Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Порядок придбання нерухомості нерезидентом

Іноземець може придбати нерухомість шляхом укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, цей договір згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Розрахуватися готівкою за договором купівлі-продажу, який підлягає нотаріальному посвідченню, можна у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Для купівлі нерухомого майна фізичною особою-нерезидентом вимагається наявність реєстраційного номера облікової картки платника податків (РНОКПП, також іменується як ідентифікаційний код). Для цього потрібно подати в відповідний орган Державної фіскальної служби України (податкова) переклад паспорта особи, завірений нотаріально і заяву. Присвоєння ідентифікаційного коду відбувається протягом десяти днів. Отримавши його, можливо відкрити банківський рахунок і купити потрібну нерухомість.

Див. також:

• Договір купівлі-продажу нерухомого майна
• Право власності на землю іноземців та осіб без громадянства
• Покупці земель сільськогосподарського призначення