Договір купівлі-продажу нерухомого майна: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування |
Угоди з нерухомим майном |
||
| Рядок 9: | Рядок 9: | ||
|- | |- | ||
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''! | | style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''! | ||
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-п#Text Постанова Кабінету Міністрів України від 6 березня 2022 року № 209 | [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-п#Text Постанова Кабінету Міністрів України від 6 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану" (далі - постанова)] визначає особливості з урахуванням яких в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування проводиться/забезпечується державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація), надання/отримання відомостей/інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у тому числі шляхом безпосереднього доступу до них. | ||
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#Text постанови] | Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#Text постанови] державна реєстрація проводиться виключно: | ||
*'''державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень''' (далі - державні реєстратори), включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб (далі - перелік), яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення (прийняття) включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав); | *'''державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень''' (далі - державні реєстратори), включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб (далі - перелік), яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення (прийняття) включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав); | ||
| Рядок 30: | Рядок 30: | ||
Окрім продавця та покупця в угоді також бере участь нотаріус.Нотаріус виступає ключовою фігурою в підписанні угоди, оскільки він узгоджує всі документи та своїм підписом затверджує здійснення передачі прав власності на нерухоме майно. | Окрім продавця та покупця в угоді також бере участь нотаріус.Нотаріус виступає ключовою фігурою в підписанні угоди, оскільки він узгоджує всі документи та своїм підписом затверджує здійснення передачі прав власності на нерухоме майно. | ||
Стаття 181 Цивільного кодексу України | Стаття 181 Цивільного кодексу України встановлює, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. | ||
==== Вимоги до договору ==== | ==== Вимоги до договору ==== | ||
'''Така угода має відповідати нижченаведеним вимогам:''' | '''Така угода має відповідати нижченаведеним вимогам:''' | ||
* укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню; | * укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню; | ||
* | * | ||
| Рядок 51: | Рядок 50: | ||
* | * | ||
* перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна. | * перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна. | ||
'''Предметом договору купівлі-продажу''' нерухомого майна можуть бути: | '''Предметом договору купівлі-продажу''' нерухомого майна можуть бути: | ||
* земельні ділянки, | * земельні ділянки, | ||
* єдині майнові комплекси, | * єдині майнові комплекси, | ||
* житлові будинки (квартири) або інше нерухоме майно. | * житлові будинки (квартири) або інше нерухоме майно. | ||
== Право продажу майна == | |||
== Право продажу майна == | |||
За статтею 658 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page ЦК України] <big>право продажу майна</big>, крім випадків примусового продажу, належить ''власникові''. | За статтею 658 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page ЦК України] <big>право продажу майна</big>, крім випадків примусового продажу, належить ''власникові''. | ||
Іншими словами, це положення законодавтсва означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Продавець не може передати покупцеві те, на що він сам не має права. | Іншими словами, це положення законодавтсва означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Продавець не може передати покупцеві те, на що він сам не має права. | ||
== Перелік документів для вчинення правочину == | == Перелік документів для вчинення правочину == | ||
'''Для продавця''': | '''Для продавця''': | ||
| Рядок 93: | Рядок 89: | ||
# Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце). | # Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце). | ||
# У разі продажу земельної ділянки Витяг ДЗК. | # У разі продажу земельної ділянки Витяг ДЗК. | ||
== Місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна == | == Місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна == | ||
Згідно частини 4 статті 55 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#Text Закону України " Про нотаріат"] місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна: | [[Файл:Угода щодо нерухомості.jpg|міні]] | ||
Згідно частини 4 статті 55 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#Text Закону України " Про нотаріат"] місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна: | |||
* за місце знаходженням такого майна; | * за місце знаходженням такого майна; | ||
* за місце знаходженням юридичної особи; | * за місце знаходженням юридичної особи; | ||
* за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. | * за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. | ||
== Перелік документів що посвідчують право власності на нерухоме майно == | == Перелік документів що посвідчують право власності на нерухоме майно == | ||
Відповідно до підпункт 1.2 пункту 1 глави 2 розділу II [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5] документами що посвідчують право власності: <br /> | Відповідно до підпункт 1.2 пункту 1 глави 2 розділу II [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5] документами що посвідчують право власності: <br /> | ||
'''на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:''' | '''на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:''' | ||
* нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; | * нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; | ||
* свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); | * свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); | ||
| Рядок 126: | Рядок 121: | ||
Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом. | Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом. | ||
'''Важливо!''' Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на | '''Важливо!''' Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості. | ||
Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта. | Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта. | ||
Увага! Не обкладається податком сума, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки. | Увага! Не обкладається податком сума, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки. | ||
| Рядок 139: | Рядок 134: | ||
Якщо продавець-нерезидент, в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості буде іншим – ставка ПДФО становить 18%. | Якщо продавець-нерезидент, в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості буде іншим – ставка ПДФО становить 18%. | ||
Вищевказані винятки також відносяться і до продавця-нерезидента. | Вищевказані винятки також відносяться і до продавця-нерезидента. | ||
Податок сплачується до нотаріального посвідчення угоди. Укласти договір | Податок сплачується до нотаріального посвідчення угоди. Укласти договір можна за місцезнаходженням майна або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору. | ||
== Процедура оформлення договору купівлі-продажу == | == Процедура оформлення договору купівлі-продажу == | ||
Для успішного офрмлення договору повинен бути присутній нотаріус. Він перевіряє наявність всіх обов'язкових документів та завіряє їх, чим затвердить законність угоди. Перш за все, нотаріус готує договір купівлі-продажу будинку, після чого передає його для ознайомлення продавцю та покупцю нерухомості. | Для успішного офрмлення договору повинен бути присутній нотаріус. Він перевіряє наявність всіх обов'язкових документів та завіряє їх, чим затвердить законність угоди. Перш за все, нотаріус готує договір купівлі-продажу будинку, після чого передає його для ознайомлення продавцю та покупцю нерухомості. | ||
| Рядок 146: | Рядок 141: | ||
Якщо якась із сторін перебуває у шлюбі, в процесі підписання договору повинні бути присутні чоловік/дружина. Вони повинні дати свою письмову згоду на здійснення угоди. | Якщо якась із сторін перебуває у шлюбі, в процесі підписання договору повинні бути присутні чоловік/дружина. Вони повинні дати свою письмову згоду на здійснення угоди. | ||
У разі узгодження всіх умов договору та перевірки правильності даних обома сторонами та сплати всіх вищезазначених податків, продавець та покупець підписують його. В свою чергу, нотаріус повинен посвідчити договір, після чого угода може вважатися здійсненою. | У разі узгодження всіх умов договору та перевірки правильності даних обома сторонами та сплати всіх вищезазначених податків, продавець та покупець підписують його. В свою чергу, нотаріус повинен посвідчити договір, після чого угода може вважатися здійсненою. | ||
Останнім етапом є внесення даних про нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На цьому угода купівлі-продажу нерухомого майна може вважатися успішно завершеною. | Останнім етапом є внесення даних про нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На цьому угода купівлі-продажу нерухомого майна може вважатися успішно завершеною. | ||
== Зразок договору купівлі-продажу (типовий) == | == Зразок договору купівлі-продажу (типовий) == | ||
[[Файл:Договір купівлі-продажу (типовий).docx|міні|Договір купівлі-продажу (типовий)]] | [[Файл:Договір купівлі-продажу (типовий).docx|міні|Договір купівлі-продажу (типовий)]] | ||
[[Категорія:Договір купівлі- продажу]] | [[Категорія:Договір купівлі- продажу]] | ||
[[Категорія:Цивільне право]] | [[Категорія:Цивільне право]] | ||
