Оренда житла з правом викупу: відмінності між версіями

* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]

'''Договір оренди житла з викупом''' – особливий вид договору найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу (частина 1 статті 810¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]).

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю  (частина 2 статті 810¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]).

'''Орендодавцем''' є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу (частина 3 статті 810¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]).

'''Предмет договору оренди''' – квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (пункт 3 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди  житла з викупом»]).

# відповідальність сторін (пункт 5 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»] ).   

До '''основних прав орендаря''' належить право володіння та користування житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуття права власності на таке житло. Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла (пункт 2 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).

# своєчасно сплачувати орендні платежі, тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: платежів на викуп обраного орендарем житла;  винагороди (доходу) орендодавця частина 4 статті 820 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]). Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди (частина 6 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]);

# компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги; резерви непередбачених витрат, пов’язані з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (пункт 7 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]);

# надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]; пункт 8 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).  Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла (пункт 8 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]);

# сплачувати самостійно комунальні платежі (частина 7 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]).  

# У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (пункт 9 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).

# використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися  [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/572-92-%D0%BF Правила  користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р.  № 572] (пункт 10 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).

Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується '''актом''', що є невід’ємною частиною договору (пункт 6 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»])

Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла з викупом '''входять до складу спадщини''' і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (частина 1 статті 1232¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України], пункт 13 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).

Спадкоємці мають право ініціювати дострокового '''припинення договору''' оренди у порядку, визначеному законом (частина 3 статті 1232¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]).  

Водночас вони мають право '''відмовитись від прийняття спадщини,''' до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому статтею 1273 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України] (частина 2 статті 1232¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]).

Договір оренди житла з викупом має '''письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню''' (частина 2 статті 811 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]).

Договір оренди житла з викупом укладається на '''довготривалий (до 30 років) строк,''' який визначається за домовленістю сторін (частина 2 статті 810¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України], частина 2 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»], пункт 2 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).  

Договір може бути розірваний '''за взаємною згодою сторін''' (частина 1 статті 651 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]). У цьому випадку повернення сплачених коштів щодо вартості житла здійснюються відповідно до умов договору (пункт 11 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).

Договір оренди може бути розірваний '''за рішенням суду''' на вимогу орендодавця у випадках, передбачених частиною 2 статті 825 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України], а саме:  

У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (пункт 11 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).  

У разі розірвання договору '''оренди орендар та інші особи''', які проживають разом з ним, '''підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення''' (пункт 11 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова КМУ  «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»]).  

На підставі '''договору оренди житла з викупом''', який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом (частина 7 статті 810¹ [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]), та '''акта щодо сплати орендних платежів''' здійснюється державна реєстрація права власності на житло орендаря).