Порядок голосування на установчих загальних зборах ОСББ: відмінності між версіями

Водночас відносини, що випливають з договору найму жилого приміщення, регулюються Житловим кодексом Української РСР (далі – Житловий кодекс) і Цивільним кодексом України.

У Законом визначено, що брати участь в управлінні багатоквартирним будинком можуть співвласники особисто або через представника (п. 2 ч. 1 ст. 6 Закону № 417).

Керуючись ст. 4 Закону № 417, власниками квартир у багатоквартирному будинку можуть бути:

Відповідно до ст. 1 Закону № 2866, представником співвласника може бути фізична чи юридична особа, котра на підставі договору чи закону має право представляти інтереси співвласника.

Для цього власнику (територіальній громаді, а саме органу, який його представляє чи державному підприємству) необхідно видати довіреність на ім’я наймача на представництво інтересів власника на загальних і на установчих зборах, керуючись нормами ст. 246 ЦК України, а також надати документ, що підтверджує право власності на квартиру.

Таким чином, наймачі неприватизованих квартир багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир і приміщень.

Реалізувати запропонований законодавцем механізм голосування на практиці можна в декілька способів, серед яких найзручнішими є такі:

1. Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку розглядати як максимальну кількість голосів, котрі співвласники зможуть віддати на зборах.

Загалом передбачений Законом про ОСББ порядок визначення кількості голосів є цілком логічним, доступним для розуміння та, що важливо, справедливим. Водночас коли справа доходить безпосередньо до голосування, стає очевидним: прописаний законодавцем механізм надає відповіді не на всі запитання, котрі можуть постати у співвласників на практиці.

Найпоширеніша ситуація, із якою можна стикнутися під час прийняття рішень на зборах, - квартира чи нежитлове приміщення належить декільком особам на праві спільної власності. Тож з’ясуймо, як слід підраховувати голоси в такому разі.

Стверджувати, що законодавець упустив такий варіант із поля зору, було б несправедливо. Зокрема, ч. 3 ст. 4 Закону № 417 передбачено: якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи  участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності. Інакше кажучи, Закон № 417 відсилає нас до загальних положень цивільного законодавства.

затвердженою Наказом № 203, передбачено, що в Протоколі має бути зазначено документ, який підтверджує право власності на квартиру/нежитлове приміщення. Зважаючи на те що в ситуації, котра розглядається, будь-який документ, у якому б той із подружжя, про якого не містяться відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, значився б власником, відсутній, із реалізацією відповідної вимоги на практиці виникнуть складнощі.

Беручи до уваги викладене, радимо в документі, у якому будуть врегульовані питання щодо порядку голосування, закріпити: у разі якщо власником приміщення згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно є лише один із подружжя, другий може голосувати на загальних зборах тільки в порядку представництва (наприклад, за довіреністю або листом згодою іншого співвласника).

Ще одним доволі поширеним питанням, яке нерідко постає у співвласників, є таке питання: як має здійснюватися голосування в разі, якщо власником квартири (одноосібним або частки в праві спільної власності) є дитина?

Зважаючи на те що Закон № 2866 не містить спеціальних застережень щодо цього, керуватися варто загальними правилами щодо визначення цивільної дієздатності фізичних осіб. Так, згідно із ч. 1 ст. 34 ЦК України, повну цивільну дієздатність має фізична особа, котра досягла 18-ти років. До досягнення повноліття законними представниками своїх малолітніх і неповнолітніх дітей є батьки (усиновлювачі) (ч. 1 ст. 242 ЦК України). Отже, за загальним правилом, саме вони повинні віддавати голос за дитину. Підтвердити свої повноваження батьки можуть, пред’явивши свідоцтво про народження дитини та будь-який документ, що посвідчує їх (батьків) особу, або ж паспорт із відміткою про дитину.

Також слід зважати на те, що, оскільки безпосереднім суб’єктом права власності є одна особа - дитина, уся кількість голосів, пропорційна площі, власником якої вона є, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, якщо думки батьків не збігаються, проголосувати частиною голосів «за», а частиною голосів «проти» — не можна.

Очевидно, що запропонований у ч. 7 ст. 6 Закону № 2866 механізм розподілу голосів, згідно з яким кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну належній йому площі приміщення, найточніше здатен урахувати  інтереси кожного зі співвласників багатоквартирного будинку. Однак, не бажаючи щоразу на загальних зборах управлятися в арифметиці, сумуючи розміри площ, якою володіють кожен, хто проголосував під час прийняття рішення, доволі поширеним серед співвласників є питання щодо можливості запровадити власний спосіб розподілу й підрахунку голосів.

Однак ч. 13 ст. 10 Закону № 2866 передбачено, що статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

На практиці співвласники охоче користуються наданою їм можливістю та найчастіше обумовлюють у статуті порядок підрахунку голосів за принципом:

Нерідко співвласники в схожих випадках визначають «відповідального»: особу із числа власників квартири, що голосуватиме на зборах «за всіх». У зв’язку із цим звернімо увагу на таке.

Фактично ситуація, коли один зі співвласників квартири (нежитлового приміщення) віддає на зборах голос за інших співвласників, є втіленням класичних відносин представництва. Водночас ч. 1 ст. 1 Закону № 2866 чітко визначено: представник співвласника - фізична чи юридична особа, котра на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника. Під договором у такому разі традиційно (однак не виключно) мається на увазі договір доручення, на підставі якого видається довіреність.

«1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності».

Приклад:

Обидві з названих вище альтернатив запропонованому законодавцем принципу голосування мають право на життя. Однак, перш ніж скористатися будь-якою з них, радимо зайвий раз пересвідчитися, чи не мають щодо цього заперечень ті співвласники, котрі володіють нерухомістю, площа якої значною мірою перевищує площу приміщень, належних іншим співвласникам будинку.

   

Нагадаємо: визначення кількості належних співвласникам голосів саме в такий спосіб законодавець передбачив у разі, якщо квартирами та/або нежитловими приміщеннями, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, володітиме одна особа. Однак якщо в останньому випадку таке застереження було вимушеним (обумовленим необхідністю недопущення можливості одноосібного управління будинком), то за умови обрання такого принципу розподілу голосів добровільно, усе ж слід зважати на таке. Фактично співвласник, що володітиме, скажімо, третиною всіх квартир будинку, зможе впливати на рішення щодо управління будинку тією ж мірою, що і власник однокімнатного житла. І, відповідно, якщо на голосування виноситимуться питання, прийняття рішень із яких пов’язане з витратами коштів пропорційно розмірам належній на праві власності нерухомості, власники значних площ можуть опинитися у вельми невигідному становищі. Отже, під час прийняття рішення щодо закріплення в статуті ОСББ оптимального для співвласників способу голосування, справедливим буде всі ці нюанси роз’яснити.