Придбання об’єкта незавершеного будівництва: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
← Попереднє редагуванняНаступне редагування →
ВізуальнийВікірозмітка
Olena.osadcha (обговорення | внесок)
approve
158 редагувань
Немає опису редагування
Olena.osadcha (обговорення | внесок)
approve
158 редагувань
Немає опису редагування
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база. ==
== Нормативна база ==
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]


Рядок 10: Рядок 10:
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2163-12 Закону України «Про приватизацію державного майна»]
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2163-12 Закону України «Про приватизацію державного майна»]


[http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закон України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]
[http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2269-19 Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна»]


[http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
[http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
Рядок 22: Рядок 22:
[http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0007700-08 Постанова Пленуму ВСУ "Про судову практику у справах про спадкування від 30.05.2008 № 7]  
[http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0007700-08 Постанова Пленуму ВСУ "Про судову практику у справах про спадкування від 30.05.2008 № 7]  
    
    
== Визначення поняття. ==
== Визначення поняття ==


'''Об'єкт незавершеного будівництва''' – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1  
'''Об'єкт незавершеного будівництва''' – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1  
Рядок 29: Рядок 29:
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва особа '''вважається власником матеріалів, обладнання тощо''', які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва особа '''вважається власником матеріалів, обладнання тощо''', які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).


== Порядок придбання об’єкта незавершеного будівництва за договором купівлі-продажу, міни. ==
== Порядок придбання об’єкта незавершеного будівництва за договором купівлі-продажу, міни ==


# Власник матеріалів і обладнання укладає договір щодо об’єкта незавершеного будівництва.
# Власник матеріалів і обладнання укладає договір щодо об’єкта незавершеного будівництва.
# Звернутися для реєстрації права власності на такий об’єкт до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
# Звернутися для реєстрації права власності на такий об’єкт до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
# Надати документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта незавершеного будівництва, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (частина 3 статті 331 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).


Для '''посвідчення договору''' відчуження  об'єкта  незавершеного  будівництва необхідно '''звернутись до нотаріуса''' (державного чи приватного).  
Для '''посвідчення договору''' відчуження  об'єкта  незавершеного  будівництва необхідно '''звернутись до нотаріуса''' (державного чи приватного).  
Рядок 39: Рядок 38:
Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету '''податку на доходи фізичних осіб''', обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України], та висновку про вартість майна (Пункт 1.18 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України]).
Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету '''податку на доходи фізичних осіб''', обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України], та висновку про вартість майна (Пункт 1.18 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України]).


Дохід, отриманий від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (пункт 167.2 статті 167 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]).   
Дохід, отриманий від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (пункт 167.2 статті 167 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]).   


Крім того, доходи, визначені статтею 163 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України], є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (пункт 161 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]).
Крім того, доходи, визначені статтею 163 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]), є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (пункт 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]).


Державне мито (плата за вчинення нотаріальних дій) у разі нотаріального посвідчення договору  купівлі-продажу  аналогічно продажу  нерухомості справляється  за ставкою 1% ([http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»]).
Державне мито (плата за вчинення нотаріальних дій) у разі нотаріального посвідчення договору  купівлі-продажу  аналогічно продажу  нерухомості справляється  за ставкою 1% ([http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»]).
Рядок 67: Рядок 66:
Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.


== Рекомендації клієнтам. ==
== Рекомендації клієнтам ==


При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:  
При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:  
* декларація на початок будівельних робіт  
* декларація на початок будівельних робіт  
* містобудівні умови та обмеження  
* містобудівні умови та обмеження  
Рядок 85: Рядок 83:
=== Суб’єкти приватизації ===
=== Суб’єкти приватизації ===


'''Покупцями''' об’єктів незавершеного будівництва можуть бути '''фізичні та юридичні особи''', які визнаються покупцями відповідно до Закону України «Про приватизацію державного майна».
'''Покупцями''' об’єктів незавершеного будівництва можуть:
# громадяни України, іноземні громадяни;
# юридичні особи, зареєстровані на території України;
# юридичні особи інших держав, відповідно до статті 8 [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2269-19 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»].


Рішення про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва приймаються '''Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями, органами приватизації в Автономній Республіці Крим (далі - органи приватизації)''' на підставі переліку об'єктів, що підлягають приватизації (статті 2 та 4 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]).
'''Рішення про приватизацію''' об'єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями, органами приватизації в Автономній Республіці Крим, які становлять єдину систему державних органів приватизації (далі - органи приватизації) на підставі переліку об'єктів, що підлягають приватизації (згідно статті 5 [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2269-19 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»]).


=== Способи приватизації об'єктів незавершеного будівництва ===
=== Способи приватизації об'єктів незавершеного будівництва ===
 
Приватизація об’єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб '''шляхом:
'''Приватизація об’єктів незавершеного будівництва''' здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб '''шляхом:'''
'''  
* продажу на аукціоні, за конкурсом (на відкритих аукціонах разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об'єкти);
* продажу об’єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі:
* продажу шляхом викупу за наявності одного покупця безпосередньо цьому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об'єкта;
# аукціоні з умовами;
* внесення об’єкта незавершеного будівництва до статутного капіталу господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією акцій (часток, паїв) у порядку, встановленому установчими документами товариства та законодавством України, після завершення будівництва відповідного об'єкта;
# аукціоні без умов;
* продажу під розбирання.
# аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових
 
# пропозицій;
У разі приватизації недобудованих спеціалізованих господарських об'єктів, зокрема '''електростанцій, великих промислових підприємств''', спосіб приватизації відповідно до законодавства про приватизацію може визначати орган приватизації за погодженням з органом, який здійснює управління відповідним об'єктом незавершеного будівництва, або підприємством, установою, організацією, на балансі яких перебуває зазначений об'єкт (стаття 6 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]).
# аукціоні із зниженням стартової ціни;
# аукціоні за методом вивчення цінових пропозицій;
* викупу об’єктів приватизації (згідно статті 5 [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2269-19 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»]).


=== Перелік необхідних документів ===  
=== Перелік необхідних документів ===  


Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва органи приватизації подають '''нотаріусу такі документи:'''
Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва органи приватизації подають '''нотаріусу такі документи:'''
 
* копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
* копію наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
* копія наказу органу приватизації або рішення місцевої ради про приватизацію об’єкта;
* копію наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію об’єкта;
* копію наказу державного органу приватизації про затвердження висновку про вартість об’єкта;
* акт обстеження об’єкта незавершеного будівництва (опис об’єкта);
* акт обстеження об’єкта незавершеного будівництва (опис об’єкта);
* витяг з інформації про продаж об’єкта, опублікованої в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації;
* витяг з інформації про приватизацію об’єкта, опублікованої в офіційних друкованих виданнях органів приватизації;
* копію затвердженого органами приватизації протоколу про проведення аукціону або протоколу засідання конкурсної комісії;
* копія затвердженого органами приватизації протоколу про проведення аукціону;
* довіреність на право представництва інтересів державних органів приватизації (ст. 11 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]).
* довіреність на право представництва інтересів державних органів приватизації (частина 5 статті 26 [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2269-19 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»]).


=== Момент набуття права власності у разі приватизації незавершеного будівництва ===
=== Момент набуття права власності у разі приватизації незавершеного будівництва ===


Представник органу приватизації та покупець об’єкта незавершеного будівництва '''в п’ятиденний строк''' після сплати повної вартості придбаного об'єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки платежу - 50 відсотків (для об’єктів незавершеного будівництва житлового призначення - 30 відсотків) вартості цього об’єкта, підписують '''акт приймання-передачі''' об’єкта незавершеного будівництва.
Право власності на об’єкт приватизації переходить до покупця '''після сплати в повному обсязі ціни''' продажу об’єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій (частина 6 статті 26 [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2269-19 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»]).
Право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з '''моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу''' (стаття 12 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]).
 
=== Продаж об’єктів незавершеного будівництва на аукціоні за методом зниження ціни та аукціоні без оголошення ціни ===
 
У разі відсутності заяв на приватизацію об’єкта незавершеного будівництва протягом '''20 календарних днів''' з дня опублікування переліку об’єктів, що підлягають приватизації, орган приватизації може прийняти рішення про проведення аукціону '''за методом зниження ціни.'''
 
Якщо аукціон за методом зниження ціни не відбувся у зв’язку з неподанням заяв про участь у ньому, державний орган приватизації може прийняти рішення про продаж такого об’єкта на аукціоні '''без оголошення ціни.'''
 
Державні органи приватизації мають право прийняти рішення про проведення аукціону за методом зниження ціни та аукціону без оголошення ціни до придбання об’єкта (стаття 14 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]).
 
=== Приватизація об'єкта незавершеного будівництва під розбирання ===
 
У разі відсутності заяв на приватизацію об'єкта незавершеного будівництва, який пропонується для продажу на аукціоні, за конкурсом або продажу іншими способами, орган приватизації може прийняти рішення про продаж об'єкта незавершеного будівництва '''під розбирання.''' Продаж об'єктів незавершеного будівництва під розбирання може бути визначений органом приватизації як самостійний спосіб приватизації без попередніх пропозицій для продажу іншими способами.
 
У разі продажу об’єкта незавершеного будівництва під розбирання разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, покупець може придбати земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт, тільки під забудову.
 
У разі продажу об’єкта незавершеного будівництва під розбирання без земельної ділянки набуття права користування або власності на земельну ділянку здійснюється відповідно до земельного законодавства (стаття 15 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]).
 
=== Умови приватизації об’єктів незавершеного будівництва ===
 
'''Обов’язковими умовами''' приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, '''є:'''
* встановлення строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва;
* забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
 
У разі '''невиконання умов''', зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу '''підлягає розірванню''' в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, '''повертає об'єкт''' приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також '''відшкодовує державі збитки''', завдані невиконанням умов договору.
 
Розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
 
Подальше відчуження об’єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, можливе лише за умови збереження для нового власника об’єкта незавершеного будівництва зобов’язань, визначених договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням (стаття 19 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»]).


=== Перелік документів для державної реєстрації права власності об’єкта, що підлягає приватизації ===
=== Перелік документів для державної реєстрації права власності об’єкта, що підлягає приватизації ===


Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, ''' що підлягає приватизації, подаються:'''  
Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, ''' що підлягає приватизації, подаються:'''  
# копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають  приватизації;
# копія наказу державного органу  приватизації  про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта;
# документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта.


# Документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (крім випадків, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли за рішенням державного органу приватизації продаж об’єкта незавершеного будівництва здійснюється під розбирання без земельної ділянки);
Держав на  реєстрація права власності  на  об’єкт незавершеного будівництва,  набутого  на підставі   договору, здійснюється  на   підставі  такого  договору
# Копія наказу Фонду державного майна про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації.
# Копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта.
# Технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва.


Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва,  ''' набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються:'''
Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва,  ''' набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються:'''
Отримано з https://legalaid.wiki/index.php?title=Придбання_об’єкта_незавершеного_будівництва