|
|
| Рядок 20: |
Рядок 20: |
| Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br /> | | Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br /> |
|
| |
|
| 05 квітня 2015 року набрав чинності [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)]», який вносить зміни до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page5?text=%EE%F0%E5%ED%E4 Земельного кодексу України], [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закону України «Про особисте селянське господарство»]. <br />
| | Згідно ст. 13 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], '''''''договір оренди землі''''''' – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.<br /> |
| Згідно ст. 13 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.<br /> | |
| Порядок укладання договору оренди землі визначено ст. 16 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br /> | | Порядок укладання договору оренди землі визначено ст. 16 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br /> |
|
| |
|
| Рядок 103: |
Рядок 102: |
| === Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину === | | === Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину === |
| | | |
|
| |
| Виходячи з практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними, згідно з ч. 1 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], як правило, має наслідком визнання правочину недійсним.<br />
| |
|
| |
| Термін «нікчемність правочину», передбачений Цивільним кодексом України, до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], нікчемний правочин є недійсним через його невідповідність вимогам законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.<br /> | | Термін «нікчемність правочину», передбачений Цивільним кодексом України, до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], нікчемний правочин є недійсним через його невідповідність вимогам законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.<br /> |
|
| |
|
| Рядок 129: |
Рядок 125: |
|
| |
|
| Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним.<br /> | | Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним.<br /> |
|
| |
| Дискусійним є питання, чи може суд застосовувати наслідки недійсності правочину в разі відсутності вимог про це у позові. Очевидно, що так, оскільки у ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю, тому для захисту майнового права, з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності, наслідки, визначені в законі, повинні застосовуватися незалежно від того, чи наведені вони у позовній заяві.<br />
| |
|
| |
| Можна вважати, що суд з власної ініціативи не може застосовувати такі правові наслідки недійсності правочину:<br />
| |
| * передбачені іншими (спеціальними) статтями ЦК (моральна шкода тощо);<br />
| |
| * ті, що не були зазначені у позовних вимогах та не були досліджені в суді.<br />
| |
|
| |
| Якщо неможливо визнати частково виконаний оспорюваний правочин недійсним з моменту його укладення, зі змісту якого випливає, що він може бути припинений лише на майбутнє, суд у рішенні зазначає про припинення такого правочину на майбутнє.<br />
| |
|
| |
|
|
| |
|
| Рядок 152: |
Рядок 140: |
| Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46078534 постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15] Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства.<br /> | | Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46078534 постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15] Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства.<br /> |
|
| |
|
| Тим самим Верховний Суд України змінив усталену судову практику про неможливість визнання недійсним договору, вчиненого господарським товариством, за позовом учасника цього товариства. Цікавим є те, що така практика сформувалась на підставі постанови Пленуму того ж Верховного Суду України ([http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/v0013700-08 постанова від 24.10.2008 р. №13 «Про практику розгляду судами корпоративних спорів»]), у п. 51 якої рекомендовано відмовляти акціонерам (учасникам) господарського товариства у задоволенні позову про укладення, зміну, розірвання чи визнання недійсними договорів та інших правочинів, вчинених господарським товариством. Тим не менше, наявність вказаної постанови не стало перешкодою для зміни Верховним Судом України своєї ж правової позиції.<br />
| |
|
| |
| Іншим прикладом порушення прав заінтересованих осіб може слугувати [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/45360011 постанова від 10.06.2015 р. у справі №6-70цс15], у якій Верховний Суд України визнав обґрунтованим висновок судів попередніх інстанцій про порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди, у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем. У цій справі були встановлені факти належного виконання орендарем умов договору оренди землі, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а також відсутності листа-повідомлення від орендодавця про відмову у поновленні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем.<br />
| |
|
| |
| Отже, у спорах про визнання договорів оренди недійсними позивач (незалежно від того, чи є він стороною правочину або ж іншою заінтересованою особою) повинен довести, а суд – встановити наявність факту порушення суб'єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов. Встановити порушення прав інших заінтересованих осіб (окрім сторін правочину) є проблематичнішим, що також ускладнюється мінливістю судової практики.<br />
| |
|
| |
|
| === Предмет оспорювання === | | === Предмет оспорювання === |
| Рядок 185: |
Рядок 168: |
|
| |
|
| Під час захисту охоронюваних законом інтересів та прав власників земельних ділянок у сфері орендних правовідносин важливою гарантією є порушення істотних умов договору оренди та встановлення відсутності волевиявлення особи на укладання договору оренди з підстав визначених чинним законодавством, що породжує в собі вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у судовому порядку. <br /> | | Під час захисту охоронюваних законом інтересів та прав власників земельних ділянок у сфері орендних правовідносин важливою гарантією є порушення істотних умов договору оренди та встановлення відсутності волевиявлення особи на укладання договору оренди з підстав визначених чинним законодавством, що породжує в собі вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у судовому порядку. <br /> |
|
| |
| Наприклад, колегія суддів судової палати у цивільних справах ВССУ [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/62525508 ухвалою від 02.11.2016 року у Справі № 193/1637/15-ц 22-ц/774/329/К/17], за результатами розгляду в судовому засіданні касаційної скарги на рішення Софіївського районного суду Дніпропетровської області від 17 березня 2016 року та рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 18 травня 2016 року щодо визнання договору оренди недійсним - скасовано, та справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, зокрема з підстав неправильного застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Зважаючи на вищевикладене колегія суддів суду касаційної інстанції визначила, що суд апеляційної інстанції, вирішуючи питання про наявність волевиявлення позивача на укладення договору оренди належної йому земельної ділянки з відповідачем строком на 10 років, не надав належної оцінки в розумінні ст. 212 ЦПК України висновку експерта Науково-дослідного експертно-криміналістичного центру ГУ МВС України в Дніпропетровській області від 26 березня 2013 року № 58/04-30; не врахував, що відповідач не погоджуючись з висновком проведеної експертизи, не надав належних та допустимих доказів на її спростування. Також судом апеляційної інстанції не надано належної правової оцінки доводам позивача щодо укладення договору оренди з відповідачем строком саме на п'ять років (з 2008 по 2013 роки), а не на десять, як зазначено в оспорюваному договорі оренди земельної ділянки, у зв'язку із чим є передчасним висновок апеляційного суду про погодження сторонами усіх істотних умов договору з огляду на отримання позивачем орендної плати за вказаний період.<br />
| |
|
| |
| Вказані вище обставини свідчать про неповне встановлення судом апеляційної інстанції фактичних обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення справи, порушення норм матеріального та процесуального права, що у свою чергу призвело до неправильного вирішення спору, а тому ухвалене судом рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, у зв'язку із чим відповідно до ст. 338 ЦПК України підлягає скасування з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.<br />
| |
|
| |
| У свою чергу колегією судів Апеляційного суду Дніпропетровської області у Справі [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64750812 № 193/1637/15-ц 22-ц/774/329/К/17 ухвалено нове рішення від 14 лютого 2017 року], яким було задоволено апеляційну скаргу та визнано договір оренди земельної ділянки (правочину) недійсним, з наступних підстав. У порушення зазначених норм цивільно-процесуального законодавства, суд першої інстанції, вирішуючи спір, обмежився оцінкою дотримання позивачем строку позовної давності, не з'ясувавши, чи доведено порушення його законних прав та інтересів взагалі. Стаття 261 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачає, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. З матеріалів справи видно, що позивач довідався про порушення свого права у 2013 році, у зв'язку із чим, звернувся за захистом порушених прав до органів міліції, а тому звернення до суду із позовом у грудні 2015 року у межах строку позовної давності, передбаченого ст.257 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]. Зважаючи на вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що матеріалами справи доведено відсутність волевиявлення позивача на укладення договору оренди належної йому земельної ділянки з відповідачем строком на 10 років, що підтверджується висновком експерта Науково-дослідного експертно-криміналістичного центру ГУ МВС України в Дніпропетровській області від 26 березня 2013 року № 58/04-30. Колегія суддів звертає увагу, що матеріали справи містять докази отримання позивачем орендної плати протягом 2008-2013 роки, а звернення у 2013 році позивача до правоохоронних органів про захист порушених прав свідчить про відсутність його згоди на оренду його земельної ділянки по закінченню обумовленого 5 річного терміну оренди. Тобто сторонами не було досягнуто згоди про оренду земельної ділянки на 10 років, що є істотною умовою договору.<br />
| |
|
| |
| Верховний суд України своєю [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42665525 ухвалою від 04.02.2015 р. у справі № 6-233цс14] визначив, що під час розгляду позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки не достатньо встановити лише факт відсутності в оспорюваному договорі істотних умов, обов’язковість визначення яких встановлена ч. 1 ст. 15 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України "Про оренду землі"].<br />
| |
|
| |
|
| Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило суб’єктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим.<br /> | | Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило суб’єктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим.<br /> |
|
| |
|
| Обов‘язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю ([http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42665525 Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14]).<br /> | | Обов‘язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю ([http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42665525 Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14]).<br /> |
|
| |
| Наприклад, порушенням прав орендодавця може бути відсутність в договорі оренди умови щодо використання земельної ділянки за певним цільовим призначенням, що може спричинити шкоду земельній ділянці як об’єкту права власності орендодавця. Чи відсутність умови щодо індексації орендної плати в довгостроковому договорі оренди може з часом знецінити вартість оренди до несправедливого рівня. Відсутність у договорі чітко визначеного строку оренди земельної ділянки може завдати збитків орендарю, який планував використовувати земельну ділянку для сільгоспвиробництва протягом певного періоду в часі.<br />
| |
|
| |
|
| Тобто основний предмет доказування в такого роду справах буде складатись щонайменше з 2-х пунктів:<br /> | | Тобто основний предмет доказування в такого роду справах буде складатись щонайменше з 2-х пунктів:<br /> |
