Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
мНемає опису редагування |
Повноваження щодо розпорядження землею стосується виключно земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної форм власності. |
||
| Рядок 7: | Рядок 7: | ||
|- | |- | ||
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"] в Україні введено '''режим воєнного стану'''! | | style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"] в Україні введено '''режим воєнного стану'''! | ||
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text Закону України від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»] визначено '''особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану''', якими, зокрема передбачено, що укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1913 пунктів 27 і 28 розділу X] "Перехідні положення"[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного кодексу України]. | Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text Закону України від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»] (набрав чинності 07.04.2022) визначено '''особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану''', якими, зокрема передбачено, що укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1913 пунктів 27 і 28 розділу X] "Перехідні положення"[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного кодексу України]. | ||
'''Повноваження щодо розпорядження землею стосується виключно земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної форм власності.''' | |||
'''''Хто ж є розпорядниками землі?''''' | |||
б) | В законі це чітко не визначено, але із загальних тлумачень ЗК слідує, що розпорядником є органи, визначені у ст.122 ЗК. Спрощена процедура при цьому застосовується до передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності, крім тих, які перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юросіб, громадських організацій тощо. Передачу зазначених земель в оренду здійснюють із дотриманням норм ЗК, закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного закону, які відображені в п.27 розд.Х «Перехідні положення» ЗК. | ||
Закон вводить норму про автоматичне поновлення договорів щодо с/г земель (суборенди, емфітевзису, суперфіції, земельного сервітуту), строк користування яких закінчився після введення воєнного стану (24.02.2022). Такі договори автоматично поновлюються на один рік без волевиявлення їх сторін про поновлення і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав. | |||
Вказана норма поширюється на договори щодо земель с/г призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених ділянок та ділянок колективної власності, які були передані в оренду органами місцевого самоврядування; приватної власності. | |||
'''Однак всі ці зміни призвели до появи нових проблем.''' | |||
По-перше, автоматичне поновлення застосовується не до всіх договорів та почало діяти лише з 7.04.2022. | |||
По-друге, виникає питання яким чином можна підтвердити автоматичне поновлення. | |||
По-третє, проблемою є співвідношення припинення договорів оренди з передачею земельних ділянок в користування іншим особам на 1 рік. | |||
По-четверте, проблемним є обрахунок нормативної грошової оцінки та сплата оренди більше 8% від цієї суми. | |||
'''''Водночас слід звернути увагу на таке:''''' | |||
- законодавцями передбачено, що такі договори оренди «вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін». Отже, в разі небажання продовжувати строк оренди землі сторони мають укладати додатково угоди про розірвання. | |||
Натомість новели земельного законодавства стосовно оренди землі не містять положень щодо можливості автоматичної пролонгації договорів оренди в разі, якщо воєнний стан триватиме понад 1 рік після продовження строку оренди. Навпаки, законодавством не дозволяється продовження таких договорів. Таким чином, постає питання щодо достатності автоматичного строку продовження таких договорів у разі ризику затяжної війни, тобто якщо орендар не матиме змоги користуватися земельною ділянкою протягом тривалішого строку; | |||
- водночас орендодавець чи навіть сам орендар може не бажати продовжувати строк оренди землі. За орендодавцем як за власником орендованої нерухомості законодавством закріплюються основи майнового права відповідно до української правової системи, зокрема право розпоряджатися майном у власності. Таким чином, встановлену законодавством автоматичну пролонгацію договорів оренди земельних ділянок СГП в момент закінчення строку оренди можна б було залишити як опцію за погодження між сторонами. | |||
Натомість передання земельних ділянок СГП може бути здійснено на будь-який строк у разі, якщо така земельна ділянка не перебуває в приватній власності. | |||
'''Зворотна дія воєнного стану.''' | |||
Законодавці закріплюють такі правила оренди землі на час воєнного стану, а саме після завершення дії воєнного стану або його скасування (положення п. 28 Земельного кодексу України): | |||
· продовжують діяти пролонговані згідно з правилами оренди земельних ділянок на час воєнного стану договори оренди землі (в разі якщо строк оренди не сплив); | |||
· договори землі, укладені в період воєнного стану, не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені, якщо договори поновлювалися на 1 рік; | |||
· припинення існування як об’єктів цивільних прав земельних ділянок, сформованих у воєнний стан, відбувається після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, сформованої для передання її в оренду (публічні земельні ділянки СГП). | |||
Отже, юридичні факти, що виникли згідно з договором оренди землі, після закінчення воєнного стану матимуть таку саму юридичну силу, яку мали на період воєнного стану. | |||
'''Насамперед слід розуміти, що новели Земельного кодексу України діятимуть лише протягом воєнного стану.''' | |||
Відповідно, на відносини між сторонами договору оренди землі у мирний час ці норми не поширюватимуться. Натомість скасування воєнного стану не скасовує юридичних наслідків, що виникають із правил, які діють в цей період. | |||
Законодавцями було запроваджено гарантії щодо умов оренди земельних ділянок у період воєнного стану, що не прив’язують його скасування до автоматичного припинення цих умов. Отже, наслідки, що виникли після впровадження воєнного стану, не втрачають юридичної сили після його скасування. | |||
Таким чином, найбільше від нововведень до Земельного кодексу України мають виграти особи, зайняті у сільськогосподарському секторі. | |||
'''Була врахована потреба компенсації втраченого орендарем часу, протягом якого він би не мав змоги користуватися орендованим нерухомим майном.''' | |||
Натомість не передбачається ні право відмови від автоматичної пролонгації оренди землі, ні її довшого чи коротшого строку. Виникає думка про спробу законодавців вгадати приблизну тривалість війни України з росією, яка може тривати довше або ж, навпаки, менш ніж 1 рік. | |||
'''Чинним законодавством в умовах воєнного стану насамперед змінюються умови договорів оренди земельних ділянок СГП.''' | |||
Враховуючи необхідність економічного відновлення України, новели щодо режиму оренди земельних ділянок у воєнний період стосуються безпосередньо сільськогосподарських угідь, якщо вони перебувають у публічній власності (належать державі чи перебувають у комунальній власності). Отже, найбільше від закону мають виграти підприємці та підприємства. | |||
Водночас оренда таких земельних ділянок у разі їх належності до публічного майна передбачає більше обмежень для сторін договору оренди. | |||
|} | |} | ||
== Загальні положення == | == Загальні положення == | ||
| Рядок 87: | Рядок 141: | ||
== Судова практика == | == Судова практика == | ||
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/104415080 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20] (у разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем та реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, переведення прав та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективними способами захисту переважного права первинного орендаря. Належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря). | * [https://reyestr.court.gov.ua/Review/104415080 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20] (у разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем та реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, переведення прав та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективними способами захисту переважного права первинного орендаря. Належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря). | ||
'''Додатково до відома:''' | |||
Протягом 4–7 жовтня 2022 року відбувся VI Харківський міжнародний юридичний форум. Спікером панельної дискусії «Продовольча безпека в умовах глобальних викликів: національно-правовий та міжнародний аспекти» став доктор юридичних наук, професор суддя судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду '''Віталій Уркевич'''. | |||
Під час доповіді «Сталість орендного землекористування: практика Верховного Суду та новели земельного законодавства» суддя проаналізував практику Верховного Суду щодо поновлення договору оренди землі на прикладі постанов Великої Палати ВС від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21), а також постанов КГС ВС від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 та від 16 січня 2019 року у справі № 912/1327/17. | |||
Спікер зупинився на правилах поновлення договорів оренди землі із 16 січня 2020 року, зокрема на ст. 126-1 Земельного кодексу України. Він нагадав, що сторона договору може відмовитися від поновлення договору не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору шляхом подання до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяви про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору. | |||
Стосовно змін до земельного законодавства доповідач зазначив, що Законом України від 24 березня 2022 року № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» внесено зміни до ЗК України, законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і запроваджено низку особливостей правового регулювання використання земельних ділянок (серед іншого, щодо поновлення договорів оренди землі в умовах воєнного стану). | |||
'''Детальніше з презентацією Віталія Уркевича можна ознайомитися за посиланням: <nowiki>https://bit.ly/3SZg7g6</nowiki>.''' | |||
== Див. також == | == Див. також == | ||
* [[ Договір оренди земельної ділянки]] | * [[ Договір оренди земельної ділянки]] | ||
