Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Наступне редагування →
ВізуальнийВікірозмітка
Створена сторінка: '''Нормативна база''' Земельний кодекс України[http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada....
 
Немає опису редагування
Рядок 7: Рядок 7:


'''Загальні положення'''
'''Загальні положення'''
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі — ЗК України)[http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text], Цивільним кодексом України (далі — ЦК України)[http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15], Законом України «Про оренду землі»[http://Закон%20України%20"Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text], законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»[[Закон України "Про оренду землі"|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text]]).  
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі — ЗК України)[http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text], Цивільним кодексом України (далі — ЦК України)[http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15], Законом України «Про оренду землі»[http://Закон%20України%20 "Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text], законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»[[Закон України "Про оренду землі"|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text]]).  
  Майнові права є майном у розумінні ст. 190 ЦК України[http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56] і визнаються речовими правами, до яких відноситься і право оренди. Однак, у випадку, якщо деякі відносини щодо оренди землі недостатньо врегульовані або не врегульовані взагалі, використовуємо провідні  положення Цивільного кодексу України, згідно зі ст. 9 ЦК України [http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56]. Левову частку цивільно-правових відносин, які виникають при операціях із земельними ділянками, становлять  орендні. Відповідно до чинного законодавства підставами для заміни сторін у договорі оренди є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.  
  Майнові права є майном у розумінні ст. 190 ЦК України[http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56] і визнаються речовими правами, до яких відноситься і право оренди. Однак, у випадку, якщо деякі відносини щодо оренди землі недостатньо врегульовані або не врегульовані взагалі, використовуємо провідні  положення Цивільного кодексу України, згідно зі ст. 9 ЦК України [http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56]. Левову частку цивільно-правових відносин, які виникають при операціях із земельними ділянками, становлять  орендні. Відповідно до чинного законодавства підставами для заміни сторін у договорі оренди є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.  
Відповідно до положень частин першої статті 93 Земельного Кодексу України[http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n792] Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до положень частин першої статті 93 Земельного Кодексу України[http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n792] Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
  Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК України [http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text] право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду.
  Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК України [http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text] право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду.
Згідно з ч. 1 ст. 133 ЗК України[[Земельний кодекс України|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text]] та ч. 7 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» [http://Закон%20України%20"Про%20іпотеку" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text]об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки.Очевидно, в цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою.  
Згідно з ч. 1 ст. 133 ЗК України[[Земельний кодекс України|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text]] та ч. 7 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» [http://Закон%20України%20 "Про%20іпотеку" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text]об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки.Очевидно, в цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою.  
  Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
  Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
Водночас, купівля-продаж земельних ділянок суттєво обмежена в ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі».[http://Закон%20України%20"Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text]. Стаття 8–1 Закону  України «Про оренду землі»[http://Закон%20України%20"Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text] позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі.  Але, продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. І договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом.  
Водночас, купівля-продаж земельних ділянок суттєво обмежена в ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі».[http://Закон%20України%20 "Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text]. Стаття 8–1 Закону  України «Про оренду землі»[http://Закон%20України%20 "Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text] позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі.  Але, продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. І договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом.  
Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу.  
Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу.  
Водночас в ч. 2 ст. 8-1 Закону [http://Закон%20України%20"Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text]існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.
Водночас в ч. 2 ст. 8-1 Закону [http://Закон%20України%20 "Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text]існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.


'''Порядкок набуття права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки'''
'''Порядкок набуття права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки'''
Рядок 25: Рядок 25:
Частиною 1 статті 82 Земельного кодексу України[[Земельний кодекс України|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?]] передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.
Частиною 1 статті 82 Земельного кодексу України[[Земельний кодекс України|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?]] передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.
Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.
Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»[http://Закон%20україни%20"Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59]).  
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»[http://Закон%20україни%20 "Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59]).  
Згідно до ст. 651 Цивільного кодексу України[http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Згідно до ст. 651 Цивільного кодексу України[http://Цивільний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»[http://Закон%20України%20"Про%20державну%20реєстрацію%20речових%20прав%20на%20нерухоме%20майно%20та%20їх%20обтяжень" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text] , ст. 126 Земельного кодексу України [http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?]).
Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»[http://Закон%20України%20 "Про%20державну%20реєстрацію%20речових%20прав%20на%20нерухоме%20майно%20та%20їх%20обтяжень" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text] , ст. 126 Земельного кодексу України [http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?]).
За обставин, визначених статтями 131, 132 Земельного кодексу України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.
За обставин, визначених статтями 131, 132 Земельного кодексу України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.
Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в  тому ж обсязі, то відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам.
Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в  тому ж обсязі, то відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам.
Рядок 35: Рядок 35:
У правовій позиції Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08.08.2019 у справі № 149/1120/19, який вважав обґрунтованим висновок суду апеляційної інстанції про те, що право оренди може відчужуватися орендарем.
У правовій позиції Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08.08.2019 у справі № 149/1120/19, який вважав обґрунтованим висновок суду апеляційної інстанції про те, що право оренди може відчужуватися орендарем.
  Право оренди надає орендарю правомочності володіти та користуватися земельною ділянкою, однак не надає йому права розпоряджатися як земельною ділянкою, так і майновими правами на неї землевласника. Рівень оборотоздатності права оренди земельної ділянки залежить від суб`єкта права, виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзис і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку.  Частина 2 ст. 135 ЗК України[http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?] передбачає право виконавця звернути стягнення на земельні ділянки або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) під час виконання рішення. А частина 5 ст. 93 ЗК України[[Земельний кодекс України|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?]] сформульована наступним чином: право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.
  Право оренди надає орендарю правомочності володіти та користуватися земельною ділянкою, однак не надає йому права розпоряджатися як земельною ділянкою, так і майновими правами на неї землевласника. Рівень оборотоздатності права оренди земельної ділянки залежить від суб`єкта права, виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзис і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку.  Частина 2 ст. 135 ЗК України[http://Земельний%20кодекс%20України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?] передбачає право виконавця звернути стягнення на земельні ділянки або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) під час виконання рішення. А частина 5 ст. 93 ЗК України[[Земельний кодекс України|https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?]] сформульована наступним чином: право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.
[[Категорія:Доробити]]
Отримано з https://legalaid.wiki/index.php?title=Договір_купівлі-продажу_права_оренди_земельної_ділянки