Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним): відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
м Додано ще одни розділ, а саме "Поняття та істотні уомви договору орнеди землі". В другому розділі зроблено маркований список . Виділено те на |
Немає опису редагування |
||
| Рядок 1: | Рядок 1: | ||
== Нормативна база == | == Нормативна база == | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України] | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України] | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський кодекс України] | ||
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»] | * [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»] | ||
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)»] | * [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)»] | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій» | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій»] | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України «Про особисте селянське господарство»] | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України «Про особисте селянське господарство»] | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України "Про Державний земельний кадастр"] | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»] | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»] | ||
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України «Про оцінку земель»] | * [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України «Про оцінку земель»] | ||
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 | * [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі»] | ||
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України | * [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито»] | ||
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06 | * [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»] | ||
* [http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/42F78B0BAAD38DCAC2257B7C0044DC05 Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними: Офіційний веб-сайт Верховного суду України] | * [http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/42F78B0BAAD38DCAC2257B7C0044DC05 Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними: Офіційний веб-сайт Верховного суду України] | ||
== Поняття та істотні умови договору оренди землі | == Поняття та істотні умови договору оренди землі == | ||
Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br /> | Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br /> | ||
| Рядок 70: | Рядок 70: | ||
Згідно статті 235 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.<br /> | Згідно статті 235 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.<br /> | ||
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]). | Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]). | ||
== Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону == | == Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону == | ||
| Рядок 84: | Рядок 84: | ||
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).<br /> | - об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).<br /> | ||
Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру. | Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру. | ||
* | * строк дії договору; | ||
* | * орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. | ||
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші. | За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші. | ||
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]). | При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]). | ||
За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93]). | За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93]). | ||
У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян. | У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян. | ||
Відповідно до ст. 4 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%E7%E5%EC%E5%EB%FC%ED Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації. | Відповідно до ст. 4 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%E7%E5%EC%E5%EB%FC%ED Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації. | ||
==Судова практика з розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними (нікчемними)== | ==Судова практика з розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними (нікчемними)== | ||
=== Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину === | === Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину === | ||
| Рядок 125: | Рядок 122: | ||
Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов’язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки. <br /> | Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов’язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки. <br /> | ||
Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним. | Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним. | ||
=== Порушення права позивача === | === Порушення права позивача === | ||
| Рядок 133: | Рядок 128: | ||
* з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним; <br /> | * з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним; <br /> | ||
* чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано; <br /> | * чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано; <br /> | ||
* хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо? | * хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо? | ||
Про окремі аспекти судової практики, в питанні недійсності договорів оренди земельної ділянки, добре описується в статті Ніни Кучерук, «Jurimex, ЮК» яка опублікована в професійному юридичному виданні «Юридична газета» від 1 квітня 2016 року. А саме: необхідною умовою для звернення до суду з позовом про визнання оспорюваного договору оренди недійсним є порушення вказаним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторони правочину вказані вимоги поширюються так само, як і на інших заінтересованих осіб, про що наголошується й у рішеннях Верховного Суду України. | |||
Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54300969 постанові від 09.12.2015 р. у справі № 6-849цс15], у якій позивачем виступала сторона правочину, Верховний Суд України зазначає, що суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача та, залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову у їх задоволенні. Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у ньому істотних умов, суд має установити, чи дійсно порушуються права орендодавця, у зв’язку з відсутністю у договорі оренди таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав. | |||
Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46078534 постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15] Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства. | |||
=== Предмет оспорювання === | === Предмет оспорювання === | ||
| Рядок 148: | Рядок 141: | ||
Поряд з цим Верховний Суд України висуває додаткові вимоги до предмета оспорювання. Так, за позицією вказаного судового органу, недійсним може бути визнаний не лише укладений договір оренди, але й чинний (не розірваний тощо) на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанови від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15], у якій Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній було розірвано сторонами.<br /> | Поряд з цим Верховний Суд України висуває додаткові вимоги до предмета оспорювання. Так, за позицією вказаного судового органу, недійсним може бути визнаний не лише укладений договір оренди, але й чинний (не розірваний тощо) на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанови від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15], у якій Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній було розірвано сторонами.<br /> | ||
Тобто, якщо враховувати вказані висновки, незаконний договір оренди не завжди може бути визнано недійсним, навіть за наявності усіх передбачених законом підстав недійсності оспорюваного правочину. Така позиція викликає чимало питань, адже за законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення. Подальше розірвання договору оренди на факт наявності (відсутності) таких підстав не впливає та чинності правочину у період з його укладення до розірвання не усуває, а отже, не може перешкоджати визнанню недійсним договору, який суперечить законодавству. Вочевидь, у протилежному випадку такий підхід призведе до «узаконення» протягом певного періоду неправомірних договорів, що у правовій державі є недопустимим. | Тобто, якщо враховувати вказані висновки, незаконний договір оренди не завжди може бути визнано недійсним, навіть за наявності усіх передбачених законом підстав недійсності оспорюваного правочину. Така позиція викликає чимало питань, адже за законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення. Подальше розірвання договору оренди на факт наявності (відсутності) таких підстав не впливає та чинності правочину у період з його укладення до розірвання не усуває, а отже, не може перешкоджати визнанню недійсним договору, який суперечить законодавству. Вочевидь, у протилежному випадку такий підхід призведе до «узаконення» протягом певного періоду неправомірних договорів, що у правовій державі є недопустимим. | ||
=== Момент недійсності === | === Момент недійсності === | ||
