Порядок голосування на установчих загальних зборах ОСББ: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
← Попереднє редагуванняНаступне редагування →
ВізуальнийВікірозмітка
Немає опису редагування
Немає опису редагування
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база ==
== Нормативна база ==
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15и Цивільний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 Житловий кодекс Української РСР]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 Житловий кодекс Української РСР]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2947-14 Сімейний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2947-14 Сімейний кодекс України]
Рядок 24: Рядок 24:
* <u>фізичні особи</u> - громадяни України, іноземці, особи без громадянства, котрі набули права власності на законних підставах (шляхом купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадок, отримання шляхом приватизації; за рішенням суду, що вступило в законну силу, договором ренти);
* <u>фізичні особи</u> - громадяни України, іноземці, особи без громадянства, котрі набули права власності на законних підставах (шляхом купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадок, отримання шляхом приватизації; за рішенням суду, що вступило в законну силу, договором ренти);
* <u>юридичні особи</u> - суб’єкти підприємницької діяльності, які купили, отримали нерухоме майно в дарунок; шляхом унесення нерухомого майна до Статутного фонду іншим шляхом);
* <u>юридичні особи</u> - суб’єкти підприємницької діяльності, які купили, отримали нерухоме майно в дарунок; шляхом унесення нерухомого майна до Статутного фонду іншим шляхом);
* <u>територіальні громади</u> - здійснюють цивільні права й обов’язки через органи місцевого самоврядування (ст. 327 ЦК України), які управляють майном, що є в комунальній власності;
* <u>територіальні громади</u> - здійснюють цивільні права й обов’язки через органи місцевого самоврядування ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 327 ЦК України]), які управляють майном, що є в комунальній власності;
* <u>держава</u> - від імені якої права й обов’язки власника здійснюють органи державної влади.
* <u>держава</u> - від імені якої права й обов’язки власника здійснюють органи державної влади.
Водночас у ч. 7 ст. 10 Закону № 417 та безпосередньо у формі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, зазначено: '''''у зборах беруть участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, і вказують, який документ підтверджує право власності на квартиру.'''''  
Водночас у ч. 7 ст. 10 Закону № 417 та безпосередньо у формі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, зазначено: '''''у зборах беруть участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, і вказують, який документ підтверджує право власності на квартиру.'''''  


=== Як оформити представництво інтересів співвласника багатоквартирного будинку? ===
=== Як оформити представництво інтересів співвласника багатоквартирного будинку? ===
Для цього власнику (територіальній громаді, а саме органу, який його представляє чи державному підприємству) необхідно видати '''''довіреність''''' на ім’я наймача на представництво інтересів власника на загальних і на установчих зборах, керуючись нормами ст. 246 ЦК України, а також надати документ, що підтверджує право власності на квартиру.
Для цього власнику (територіальній громаді, а саме органу, який його представляє чи державному підприємству) необхідно видати '''''довіреність''''' на ім’я наймача на представництво інтересів власника на загальних і на установчих зборах, керуючись нормами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 246 ЦК України], а також надати документ, що підтверджує право власності на квартиру.
{| class="wikitable sortable"
{| class="wikitable sortable"
|-
|-
Рядок 39: Рядок 39:
При цьому <u>громадяни, котрі не виявили бажання приватизувати займане ними житло або не можуть приватизувати житло</u> у зв’язку з обмеженнями, установленими законом, '''''користуються житлом на умовах найму''''' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12 ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»]).
При цьому <u>громадяни, котрі не виявили бажання приватизувати займане ними житло або не можуть приватизувати житло</u> у зв’язку з обмеженнями, установленими законом, '''''користуються житлом на умовах найму''''' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12 ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»]).


Договір найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду укладається у '''''письмовій формі''''' на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем - і громадянином, на ім’я якого видано ордер. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду ''є окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок'' (ст. 63 Житлового кодексу).  
Договір найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду укладається у '''''письмовій формі''''' на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем - і громадянином, на ім’я якого видано ордер. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду ''є окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок'' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 ст. 63 Житлового кодексу Української РСР]).  


Водночас <u>особи, котрі мешкають у неприватизованих квартирах</u>, '''''сплачують квартирну плату за користування житлом''''' (ст. 66 Житлового кодексу), а також '''''за комунальні послуги''''': водопостачання, газ, теплову енергію та інші послуги (ст. 66 Житлового кодексу).  
Водночас <u>особи, котрі мешкають у неприватизованих квартирах</u>, '''''сплачують квартирну плату за користування житлом''''', а також '''''за комунальні послуги''''': водопостачання, газ, теплову енергію та інші послуги ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 ст. 66 Житлового кодексу Української РСР]).  


== Загальні положення голосування на загальних зборах ОСББ ==
== Загальні положення голосування на загальних зборах ОСББ ==
Рядок 61: Рядок 61:


== Як ділити право голосу, якщо співвласників однієї квартири декілька? ==
== Як ділити право голосу, якщо співвласників однієї квартири декілька? ==
Найпоширеніша ситуація, із якою можна стикнутися під час прийняття рішень на зборах, - квартира чи нежитлове приміщення належить декільком особам на праві спільної власності. Тож з’ясуймо, як слід підраховувати голоси в такому разі.
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#n204 Частиною 3 статті 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"] передбачено, '''''якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи  участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.'''''


Стверджувати, що законодавець упустив такий варіант із поля зору, було б несправедливо. Зокрема, ч. 3 ст. 4 Закону № 417 передбачено:  
Згідно із [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 355 ЦК України], спільна власність буває двох видів: <u>спільна часткова</u> та <u>спільна сумісна</u>.  
 
'''''якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи  участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.'''''
 
Інакше кажучи, Закон № 417 відсилає нас до загальних положень цивільного законодавства.
   
   
Згідно із ч. 2 ст. 355 ЦК України, спільна власність буває двох видів: спільна часткова та спільна сумісна. Власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є '''спільною частковою власністю''' (ч. 1 ст. 356 ЦК України). Якщо об’єкт нерухомості належить декільком особам на праві спільної часткової власності, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають міститися відомості про розмір частки в праві спільної власності кожного зі співвласників. Володіючи відповідною інформацією, розрахувати кількість голосів, які належать кожному зі співвласників квартири (нежитлового приміщення), нескладно.
Власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є '''''спільною частковою власністю''''' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 356 ЦК України]). Якщо об’єкт нерухомості належить декільком особам на праві спільної часткової власності, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають міститися відомості про розмір частки в праві спільної власності кожного зі співвласників. Володіючи відповідною інформацією, можливо розрахувати кількість голосів, які належать кожному зі співвласників квартири (нежитлового приміщення).
   
   
'''Приклад:'''
'''Увага!''' Жоден із власників спільного приміщення не може обмежити іншого в реалізації власних законних прав. У разі якщо власник однієї із часток у будь-який спосіб перешкоджатиме іншому власникові вільно віддавати свій голос на загальних зборах, це може бути розцінене як зловживання правом у розумінні [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 13 ЦК України].
 
Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи із частками в праві спільної власності розміром 1/3 та 2/3, кожному зі співвласників житла належатиме кількість голосів, пропорційна 20 та 40 квадратним метрам площі відповідно.
Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є '''''спільною сумісною власністю''''' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 368 ЦК України]). Оскільки частка в праві спільної власності кожного з власників об’єкта нерухомості цього разу невідома, розпорядитися кількістю голосів, що припадають на одну квартиру (нежитлове приміщення), можна лише, так би мовити, у комплексі.
Зауважимо: на практиці багатьох співвласників, які володіють нерухомістю на праві спільної часткової власності, цікавить, чи може власник однієї із часток голосувати на зборах без згоди власника іншої частки? Та чи можуть співвласники одного приміщення віддати голоси за протилежні рішення? Постають подібні запитання передусім у контексті ч. 1 ст. 358 ЦК України, якою передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Формулювання цієї норми справді може збити з пантелику та наштовхнути на думку, що реалізувати власне право голосу на загальних зборах один із власників без згоди іншого не в змозі. Утім це не зовсім так.
Якщо звернутися до загальних положень про право власності, зокрема, ст. 319 ЦКУ, то бачимо, що:
* власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд;
* власник має право вчиняти щодо власного майна будь-які дії, які не суперечать закону;
* усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав;
* власник не може використовувати право власності на шкоду, зокрема, правам, свободам і гідності громадян.
Звісно, режим спільної часткової власності обмежує кожного зі співвласників, однак загальні засади лишаються непорушними: жоден із власників спільного приміщення не може обмежити іншого в реалізації власних законних прав. У разі якщо власник однієї із часток у будь-який спосіб перешкоджатиме іншому власникові вільно віддавати свій голос на загальних зборах, це може бути розцінене як зловживання правом у розумінні ст. 13 ЦКУ.
Отже, беручи до уваги викладене:
# кожен із власників приміщення може голосувати без згоди іншого;
# рішення співвласників з одного й того самого питання можуть бути різними.
Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (ч. 1 ст. 368 ЦК України). Оскільки частка в праві спільної власності кожного з власників об’єкта нерухомості цього разу невідома, розпорядитися кількістю голосів, що припадають на одну квартиру (нежитлове приміщення), можна лише, так би мовити, у комплексі.
   
   
'''Приклад:''' Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи без визначення часток у праві спільної власності, під час голосування вся кількість голосів, пропорційна площі квартири, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, не можна віддати частину голосів за рішення, а частину - проти.
'''Приклад:''' Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи без визначення часток у праві спільної власності, під час голосування вся кількість голосів, пропорційна площі квартири, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, не можна віддати частину голосів за рішення, а частину - проти.
Отримано з https://legalaid.wiki/index.php?title=Порядок_голосування_на_установчих_загальних_зборах_ОСББ