Порядок голосування на установчих загальних зборах ОСББ: відмінності між версіями

Одне з нагальних питань, із яким стикаються співвласники багатоквартирного будинку, котрі вирішили створити ОСББ, - порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові. Отже розглянемо найтиповіші ситуації, які можуть викликати складнощі під час реалізації процедури голосування на загальних зборах.  

Для тих, хто все ще перебуває в роздумах стосовно доцільності створення ОСББ, не стикався із процедурою голосування на практиці й ознайомлюється із цією темою вперше,розпочнімо з того, що з’ясуймо загальні принципи підрахунку голосів, які передбачені законодавцем та який саме статус мають мешканці багатоквартирного будинку.

Для цього слід звернутися до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі - Закон № 2866), а саме ч. 7 ст. 6, ч. 12 ст. 10 Закону № 2866, яким визначено, що за загальним правилом '''''кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку'''''.  

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Для розуміння того, який саме статус мають мешканці багатоквартирного будинку, необхідно визначитись, які саме особи є співвласниками багатоквартирного будинку. Так, згідно з ст. 1 Закону № 2866 та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі - Закон № 417), співвласниками багатоквартирного будинку (далі - співвласники) є власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто йдеться про осіб, які відповідно до ст.ст. 316 – 317, 319 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) на законних підставах можуть за їх волею незалежно від волі інших осіб:

Водночас, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІV (далі – Закон № 1952), '''''власником квартири називають особу, котрій належить право володіння, користування й розпоряджання нерухомим майном, зареєстроване в установленому законом порядку.''''' Тобто офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч. ст. 2 Закону № 1952).

* має право розпорядитися квартирою на власний розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укласти інші угоди, незаборонені законом.

== Хто ж є власником неприватизованих квартир і який статус мають особи, які проживають у таких квартирах? ==

Згідно з Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. № 2482-XII (далі – Закон № 2482):

'''''приватизація державного житлового фонду''' - це відчуження (безоплатна передача у власність громадян) квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два та більше наймачів, і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.''

Тобто процес приватизації - це перехід права власності на квартиру від державних підприємств, установ, організацій або територіальних громад до фізичної особи. При цьому громадяни, котрі не виявили бажання приватизувати займане ними житло або не можуть приватизувати житло у зв’язку з обмеженнями, установленими законом, користуються житлом на умовах найму (ст. 7 Закону № 2482).

Водночас відносини, що випливають з договору найму жилого приміщення, регулюються Житловим кодексом Української РСР (далі – Житловий кодекс) і Цивільним кодексом України.

Згідно зі ст. 61 Житлового кодексу, користування жилим приміщенням у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем - і громадянином, на ім’я якого видано ордер.  

Житловий кодекс визначає, що предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду ''є окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок'' (ст. 63 Житлового кодексу). Водночас особи, котрі мешкають у неприватизованих квартирах, сплачують квартирну плату за користування житлом (ст. 66 Житлового кодексу), а також за комунальні послуги: водопостачання, газ, теплову енергію та інші послуги (ст. 66 Житлового кодексу). Тобто вважається, що такі особи винаймають житло в територіальної громади (якщо будинок у комунальній власності) або держави (нерухомість, яка належить державним установам, відомствам, підприємствам).

У Законом визначено, що брати участь в управлінні багатоквартирним будинком можуть співвласники особисто або через представника (п. 2 ч. 1 ст. 6 Закону № 417).