Особливості укладання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості: відмінності між версіями

← Попереднє редагування Наступне редагування →

ВізуальнийВікірозмітка

@@ Рядок 1: / Рядок 1: @@
-== '''Нормативно правова база''' ==
+==Нормативна база==
-* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV (зі змінами та доповненнями)].
+# [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
-* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV (зі змінами та доповненнями)].
+# [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарський кодекс України ]
-* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 Закон України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII (зі змінами та доповненнями)].
+# [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 Закон України "Про нотаріат"]
-* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1878-17 Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI.]
+# [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"]
-* [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html Рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року]
+# [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Наказ Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"]
+==Поняття "попередній договір" та правове регулювання==
+Визначення попереднього договору розкривається у [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільному (далі – ЦКУ)] та [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарському (ГКУ)] кодексах України.
+{| class="wikitable"
+|-
+! [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 '''Стаття 635 ЦКУ'''] !! [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 '''Стаття 182 ГКУ''']
+|-
+| Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. || За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але '''не пізніше одного року''' з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.
+|}
-== '''Поняття «попередній договір» та правове регулювання''' ==
+Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:
-Відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 статті 635 Цивільного Кодексу України] - '''попереднім є договір''', сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.<br />
-За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але ''<big>не пізніше одного року</big>'' з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором – [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 стаття 182 Господарського Кодексу України].<br />
-Так із наведених легальних визначень витікає <big>правова сутність попереднього договору</big>, яка полягає у виконанні таких функцій:
 # спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
 # фіксація умов основного договору.
 Оскільки з положень [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 635 ЦКУ] не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.<br />
-Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <big>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''</big>.<br />
+Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <u>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''.</u><br />
-При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 4 ст. 635 ЦКУ] договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.<br />
+При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 4 ст. 635 ЦКУ] договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.<br>
-Стосовно строків (термінів) укладення основного договору [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦК України] встановлено, що ''законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну)'', в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 1 ст. 182 ГК України] зобов’я¬зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.<br />
+Стосовно строків (термінів) укладення основного договору [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦК України] встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 1 ст. 182 ГК України] зобов’язуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.<br>
 '''Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.'''
-== '''Умови попереднього договору''' ==
+== Умови попереднього договору ==
 Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.<br />
-'''Виходячи з положень абз. [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ], істотними умовами договору є:'''
+'''Виходячи з положень [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ], істотними умовами договору є:'''
 * умови про предмет договору;
 * умови, визначені законом як істотні;
@@ Рядок 31: / Рядок 35: @@
 * усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 Насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).<br />
+'''Факультативними можуть бути наступні умови:<br />'''
-Крім того, логічним буде в попередньому договорі прописати наступні умови:<br />
 # Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.
 # Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати - ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
@@ Рядок 40: / Рядок 42: @@
 # Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
 # Істотні умови основного договору.
-Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.<br />
-Положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ] на відміну від [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] встановлює обов’язок сторін попереднього договору. Крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 180 ГКУ] є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.<br />
+Положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ] на відміну від [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] встановлює обов’язок сторін попереднього договору, крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 180 ГКУ] є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.<br>
-Однак, за правилом [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 5 ст. 182 ГКУ] «відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом». З цим кореспондує положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ]: «До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів». Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ].
+Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.<br>
-== '''Форма попереднього договору''' ==
+Однак, за правилом [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 5 ст. 182 ГКУ] "відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом". З цим кореспондує положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ]: "До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів". <u>Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ].</u>
+== Форма попереднього договору ==
 За загальним правилом '''сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом'''.<br />
-І, виходячи з того, що кожний договір є правочин, згідно з [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 205 ЦКУ] воля двох або більше сторін на здійснення ними узгодженої дії, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, може виражатися в усній або в письмовій (електронній) формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 3 ст. 205 ЦКУ]).<br />
+Стосовно до попередніх договорів, [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.<br />
-Відповідно до статей [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 209 та 210 ЦКУ] нотаріальне посвідчення та державна реєстрація правочинів здійснюється у випадках встановлених законом. Нотаріальне посвідчення окрім того може бути здійснено також на вимогу фізичної чи юридичної особи, яка є стороною відповідного правочину.<br />
-Стосовно до попередніх договорів, [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] прямо встановлено, що «попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі».<br />
-Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим.<br />
+Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим, в той час як державна реєстрація таких договорів не вимагається.<br />
 Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.<br />
+=== Нотаріальне посвідчення договору ===
-[http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Стаття 635 ЦКУ] не містить вимог щодо нотаріального посвідчення чи державної реєстрації попередніх договорів, якщо такі вимоги встановлені щодо основного договору.<br />
 Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і '''підлягає нотаріальному посвідченню''', крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ]).<br />
-Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 ст. 55 Закону України «Про нотаріат»].<br />
+Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"].<br />
-З наведеного вбачається висновок щодо обов’язковості нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири, будинку, земельної ділянки та іншої нерухомості.<br />
 Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року].<br />
@@ Рядок 70: / Рядок 65: @@
 Так в [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html рішенні Верховного Суду України від 06.02.2008 р]. зазначено, що відповідно до вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 статей 635, 657 ЦКУ] '''''попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору'''''. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 220 ЦК України]).<br />
-Подібна позиція Верховного суду міститься й у рішенні від 26.11.2008р., договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ] має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений. Згідно зі [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 220 ЦК України] у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.<br />
+Посвідчення попереднього договору відноситься до компетенції нотаріусів ([http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 34 ЗУ "Про нотаріат"]) та консульських установ ([http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 35 ЗУ "Про нотаріат"]). Посадові особи органів місцевого самоврядування не вправі посвідчувати попередній договір. <br>
+'''Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України''' без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"].
+При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином.
+== Порядок внесення змін до договору ==
+Під час дії попереднього договору (до моменту його припинення) сторони мають право внести до нього зміни, зокрема, але не виключно, і зміни щодо встановлення нового строку. <br>
-Дискусійним залишається питання про необхідність '''державної реєстрації попереднього договору купівлі-продажу нерухомості'''.<br />
+У разі закінчення строку дії попереднього договору такі зміни не матимуть юридичної сили ([http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS090685.html Постанова Судової палати у господарських справах ВСУ від 07.07.2009 р.]). Якщо сторони погодилися змінити умови попереднього договору, такі зміни вносяться шляхом укладення договору про внесення змін до нього (який також потребує нотаріального посвідчення у випадку, коли попередній договір був нотаріально посвідчений).
+== Наслідки невиконання умов договору==
+У [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 635 ЦК України] встановлені наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
+<br>
+Такі інші наслідки неукладання основного договору встановлені [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 182 ГК України], якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення. <br>
-Відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч.1 ст. 657 ЦКУ], яка діє на сьогодні в редакції [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1878-17 Закону України від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»], слова "та державній реєстрації" були з неї виключені,таким чином вимогу щодо держреєстрації договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна було відмінено.<br />
+Ця відмінність істотним чином впливає на наслідки невиконання сторонами зобов’язань по укладанню основного договору в господарських та цивільних правовідносинах, тому можна говорити про те, що сторони попереднього договору у господарських правовідносинах законодавчо є більш захищеними.
-Відповідно попередні договори купівлі-продажу нерухомості не підлягають державній реєстрації, навіть, виходячи з принципу визначеного абз. [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 4 ч.1 ст. 635 ЦКУ]. Окрім того, як зазначають професійні нотаріуси державна реєстрація не є формою договору», тому «попередні договори не підлягають державній реєстрації (на разі – в Державному реєстрі правочинів)».
+Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо '''не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.''' За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 635 ЦК України] ([http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS150745.html правова позиція Верховного Суду України у справі за № 6-226цс14 від 02.09.2015 р.]).
-== '''Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна''' ==
+==Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна==
 [[Файл:Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.docx|міні|Попередній договор купівлі-продажу нерухомого майна (типовий)]]
 [[Категорія:Договір купівлі- продажу]]
 [[Категорія:Цивільне право]]
 [[Категорія:Нотаріат]]
+[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]]