Викуп земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого господарства

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель"
• Закон України "Про оцінку земель"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 118 "Про порядок викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого підсобного господарства"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 22 квітня 2009 р. № 381 "Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням пунктів 27-28 розділу X Земельного кодексу України. Безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється. Положення цього підпункту не поширюються на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності цим Кодексом(підпункт 5 пункту 27 розділу X Земельного кодексу України).

Приватизація земельних ділянок членами фермерських господарств

Порядок приватизації земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства визначається п.6 ст. 118 Земельного кодексу України.

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Земельного кодексу України. У заяві зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До заяви додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства). У разі якщо земельна ділянка державної власності розташована за межами населених пунктів і не входить до складу певного району, заява подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим. Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Земельного кодексу України, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам у власність визначенні ст. 121 Земельного кодексу України .

Так, для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара (ст.121 Земельного кодексу України)

Викуп земельних ділянок

Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності, а також юридичні особи, яким на момент набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, та які відповідно до статті 92 Земельного Кодексу України не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування, орендарі земельних ділянок, які набули право оренди земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів", мають право на купівлю таких земельних ділянок без проведення земельних торгів. Купівля земельних ділянок відповідно до цього пункту здійснюється за ціною, що дорівнює: нормативній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель сільськогосподарського призначення; експертній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель несільськогосподарського призначення.

У разі купівлі земельної ділянки її покупець має право на розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції, за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання у користування земельної ділянки (крім надання у користування фермерському господарству земельних ділянок, які знаходяться у власності членів такого фермерського господарства, що є покупцями такої земельної ділянки) до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу.

Розрахунок за придбану земельну ділянку здійснюється щороку, рівними частинами, у місяць, що настає за звітним роком. Покупець має право на дострокове погашення всієї або частини суми ціни продажу земельної ділянки з розстроченням платежу з урахуванням індексу інфляції. Строк розстрочення платежу становить: щодо земель сільськогосподарського призначення - 10 років, щодо земель несільськогосподарського призначення - 30 років, якщо покупець не ініціює встановлення меншого строку. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Право купівлі земельної ділянки також мають громадяни України - спадкоємці громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної чи комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, якщо такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними (пункт 6-1Перехідних положень Земельного кодексу України) .

Громадяни України та юридичні особи, що здійснюють купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до пункту 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України, мають відповідати вимогам, визначеним цим Кодексом до набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Перелік осіб які мають право набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення доступно у статті.

Положення частини сьомої статті 130 цього Кодексу не поширюються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до пункту 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Юридичні особи набувають право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до пункту 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України з 1 січня 2024 року.

У разі якщо у складі земель, що перебувають у постійному користуванні, довічному успадкованому володінні, є землі, які не можуть передаватися у приватну власність, або постійний користувач, володілець земельної ділянки на праві постійного користування не може набувати у власність земельну ділянку відповідно до закону, такий землекористувач здійснює поділ земельної ділянки з виділенням частини, на якій розміщені такі землі, в окрему земельну ділянку з подальшою її передачею в оренду на умовах, визначених пунктом 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України. У такому разі землекористувач, володілець протягом одного місяця з дня внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку, утворену внаслідок поділу, зобов’язаний подати до органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, заяву про вилучення земельної ділянки з користування та передачу її в оренду. Умови оренди визначаються з урахуванням таких особливостей:

встановлюється строк оренди 50 років, якщо орендар не ініціює встановлення меншого строку;

розірвання договору оренди, зміна його умов в односторонньому порядку орендодавцем не допускається.

Право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної чи комунальної власності зберігається за суб’єктом відповідного права, які не здійснили купівлю таких земельних ділянок відповідно до абзацу першого пункту 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Право викупу на умовах, зазначених в абзаці першому пункту 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України, належить також орендарям, емфітевтам земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що за угіддями належать до багаторічних насаджень, якщо такі особи не менше трьох років до дня укладення договору купівлі-продажу вирощують на зазначених земельних ділянках багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград). Порядок підтвердження факту вирощування багаторічних насаджень особою, яка має намір здійснити викуп земельної ділянки відповідно до пункту 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України, визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну аграрну політику. Забороняється зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, викуплених відповідно до цього абзацу, а також зміна їх угідь (шляхом віднесення багаторічних насаджень до інших угідь), протягом 10 років з дня державної реєстрації права власності на земельну ділянку особи, яка здійснила її викуп (крім зміни цільового призначення, пов’язаної з відчуженням земельної ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності). Таке обмеження зберігається в разі переходу права власності на зазначену земельну ділянку до іншої особи, поділу, об’єднання земельних ділянок. Цей абзац втрачає чинність з 1 січня 2035 року.

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб’єктами господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається (п.8 ст.128 Земельного кодексу України)

Порядок викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого господарства.

Відповідно до     Порядку викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого підсобного господарства, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 №118 викупу підлягають  земельні ділянки,  що  надані цим  громадянам  у користування  згідно  із законодавством України.

З  метою  викупу земельних ділянок громадяни подають заяву (клопотання)   до   сільської,  селищної,   міської   ради   або уповноваженого нею органу за місцем розташування земельної ділянки.

До заяви додаються:

•    державний акт  на  право постійного  користування землею або договір оренди землі;

•    у разі відсутності державного  акта  на право  користування землею  - рішення відповідної ради про надання земельної ділянки у

користування та кадастровий план земельної ділянки;

•    копія   свідоцтва   про  державну   реєстрацію  фермерського господарства. 

Сільська, селищна, міська рада або уповноважений нею орган у місячний термін приймає рішення про продаж земельної ділянки або про  відмову  в ньому.  Відмовити  в продажу  земельної  ділянки відповідна  рада  або уповноважений  нею  орган може  на   таких підставах:

•    неподання документів, необхідних  для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

•    виявлення недостовірних відомостей у поданих документах.

Рішення   сільської,   селищної,   міської    ради    або уповноваженого  нею органу є підставою для укладення між продавцем і покупцем договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Організацію купівлі-продажу земельних   ділянок   здійснюють державні органи земельних ресурсів.

Договір купівлі-продажу    земельної     ділянки    підлягає нотаріальному   посвідченню   і  є   підставою   для  оформлення відповідного державного акта на право приватної власності на землю після повної сплати вартості земельної ділянки.

Вартість земельної ділянки визначається державними органами земельних ресурсів за Методикою грошової оцінки земель , затвердженої Постановю Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147. Ця Методика встановлює методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України "Про оцінку земель".

Сплата вартості   земельної  ділянки може  здійснюватися  за згодою сторін із розстроченням.

Рішення про відмову в продажу земельної ділянки доводиться в  десятиденний  термін до  відома  покупця земельної  ділянки у письмовій формі органом, який прийняв таке рішення.

Рішення про відмову в продажу  земельної  ділянки, а  також залишення  заяви  громадянина без  розгляду терміном понад місяць може бути оскаржене в суді.