Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій): відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
← Попереднє редагуванняНаступне редагування →
ВізуальнийВікірозмітка
Немає опису редагування
Мітка: редагування коду 2017
мНемає опису редагування
Рядок 5: Рядок 5:
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закон України "Про оренду землі"]  
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закон України "Про оренду землі"]  
== Загальні відомості ==
== Загальні відомості ==
'''Емфітевзис''' — '''''це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (користувач).'''''
'''Емфітевзис''' — '''''це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва (користувач).'''''
Рядок 12: Рядок 11:
Право емфітевзису є речовим правом на нерухоме майно, похідним від права власності, яке підлягає державній реєстрації відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]. <br>
Право емфітевзису є речовим правом на нерухоме майно, похідним від права власності, яке підлягає державній реєстрації відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]. <br>
Сторонами Договору є Власник земельної ділянки з одного боку та Землекористувач, а саме фізична або юридична особа з іншого боку. Саме одна із цих сторін і буде заявником під час проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення даного виду іншого речового права.<br>
Сторонами Договору є Власник земельної ділянки з одного боку та Землекористувач, а саме фізична або юридична особа з іншого боку. Саме одна із цих сторін і буде заявником під час проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення даного виду іншого речового права.<br>
Під час підписання договору державний реєстратор повинен перевірити підписантів вказаного договору на наявність необхідного обсягу цивільної дієздатності та правоздатності. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи здійснюється шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - іноземця або особи без громадянства здійснюється на підставі документа, що посвідчує його особу і є підставою для перебування в Україні. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.<br>  
Під час підписання договору державний реєстратор повинен перевірити підписантів вказаного договору на наявність необхідного обсягу цивільної дієздатності та правоздатності. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи здійснюється шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - іноземця або особи без громадянства здійснюється на підставі документа, що посвідчує його особу і є підставою для перебування в Україні. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.<br>
Об’єкт емфітевтичного права є земельна ділянка, а якщо бути точнішим її кадастровий номер, площа та місце розташування з обов’язковою вказівкою цільового призначення, бо саме земельна ділянка сільськогосподарського призначення може передаватися в користування за договором.<br>
Об’єкт емфітевтичного права є земельна ділянка, а якщо бути точнішим її кадастровий номер, площа та місце розташування з обов’язковою вказівкою цільового призначення, бо саме земельна ділянка сільськогосподарського призначення може передаватися в користування за договором.<br>
'''Суперфіцій - це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).'''
'''Суперфіцій - це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).'''
== Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою ==
== Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою ==
 
=== для сільськогосподарських потреб (стаття 407 емфітевзис) ===
=== для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) ===
1. Встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
1. Встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.


Рядок 37: Рядок 34:
4. Право може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.
4. Право може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.


Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.
5. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.
== Права та обов'язки власника земельної ділянки ==
== Права та обов'язки власника земельної ділянки ==
=== Наданої у користування для сільськогосподарських потреб ===
=== Наданої у користування для сільськогосподарських потреб ===
1. Має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.
1. Має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.
Рядок 46: Рядок 42:


3. Зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.
3. Зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.
=== Наданої для забудови ===
=== Наданої для забудови ===
1. Має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
1. Має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.
Рядок 54: Рядок 49:
Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.
Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.


Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За цим договором власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Реалізувати це право можливо з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України]). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права може не збігатися в часі (стаття 334 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).
Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За цим договором власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Реалізувати це право можливо з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України]). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права може не збігатися в часі (стаття 334 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).


'''''Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею.'''''
'''''Слід підкреслити, що відчужується не земля (емфітевт не має права розпоряджатися землею), а саме право користування землею.'''''


При продажу права користування землею користувач зобов’язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним.  
При продажу права користування землею користувач зобов’язаний своєчасно сповістити про це власника землі. Якщо продаж права користування буде здійснено без сповіщення про це власника земельної ділянки, останній має право вимагати через суд визнання продажу недійсним.
При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування.  
При відчуженні емфітевзису емфітевтом третім особам власник землі має право на визначену договором частину від ціни продажу (процент). Власнику землі належить переважне перед іншими право викупу права користування.
Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі.  
Він має право вимагати від емфітевта використання землі за призначенням, обумовленим у договорі.
Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором.
Власнику належить також право на винагороду за використання землі. Розмір винагороди, її форма, умови, порядок та строки виплати визначаються договором.
 
=== Суперфіцій ===
=== Суперфіцій ===  
це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).
це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі (глава 34 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).
Тобто власник земельної ділянки передає ділянку чи її частину в користування фізичній чи юридичній особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд чи будівель безплатно або за обумовлену плату.
Тобто власник земельної ділянки передає ділянку чи її частину в користування фізичній чи юридичній особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд чи будівель безплатно або за обумовлену плату.
Рядок 72: Рядок 66:


Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об’єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частині доходу землекористувача.
Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об’єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частині доходу землекористувача.
== Права та обов’язки сторін ==
== Права та обов’язки сторін ==
Користувач земельної ділянки зобов’язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності (стаття 415 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).  
Користувач земельної ділянки зобов’язаний виплачувати її власнику обумовлену винагороду за користування нею, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням землею, та справляти встановлені щодо неї повинності (стаття 415 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).  
Рядок 81: Рядок 74:
* користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).  
* користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).  
Він зобов’язаний:  
Він зобов’язаний:  
* використовувати землю відповідно до її цільового призначення,  
*використовувати землю відповідно до її цільового призначення,
* підвищувати її родючість,  
* підвищувати її родючість,  
* застосовувати природоохоронні технології виробництва,  
* застосовувати природоохоронні технології виробництва,  
Рядок 129: Рядок 122:


Припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності з підстав, визначених у пункті 3-1 частини шостої цієї статті, здійснюється за правилами, встановленими статтею 32-1 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"].
Припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності з підстав, визначених у пункті 3-1 частини шостої цієї статті, здійснюється за правилами, встановленими статтею 32-1 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"].
== Підстави припинення ==
== Підстави припинення ==
''' Відповідно до статті 412 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України], емфітевзис припиняється у разі''':  
''' Відповідно до статті 412 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України], емфітевзис припиняється у разі''':  
Рядок 135: Рядок 127:
* закінчення строку, на який було надано право користування;  
* закінчення строку, на який було надано право користування;  
* викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; рішення суду.
* викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; рішення суду.
'''Стаття 416 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України] передбачає, що суперфіцій може бути припинений:'''
'''Стаття 416 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України] передбачає, що суперфіцій може бути припинений:'''
* поєднанням в одній особі власника землі та землекористувача;  
* поєднанням в одній особі власника землі та землекористувача;  
Рядок 141: Рядок 132:
* судовим рішенням;  
* судовим рішенням;  
* невикористанням суперфіція протягом трьох років підряд.
* невикористанням суперфіція протягом трьох років підряд.
'''''Перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не припиняє суперфіція.'''''
'''''Перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не припиняє суперфіція.'''''


Водночас право власності на побудовані на чужій землі будівлі та споруди належить суперфіціарію. При переході права власності на нерухомі майно від суперфіціарія до інших осіб, останні набувають також права користування відповідною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна – колишній суперфіціарій.
Водночас право власності на побудовані на чужій землі будівлі та споруди належить суперфіціарію. При переході права власності на нерухомі майно від суперфіціарія до інших осіб, останні набувають також права користування відповідною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна – колишній суперфіціарій.


У разі припинення суперфіція право на нерухоме майно, що залишилося на земельній ділянці, визначається домовленістю між власником ділянки і власником нерухомого майна. За відсутності такої угоди наслідки припинення права користування ділянкою визначає суд.
У разі припинення суперфіція право на нерухоме майно, що залишилося на земельній ділянці, визначається домовленістю між власником ділянки і власником нерухомого майна. За відсутності такої угоди наслідки припинення права користування ділянкою визначає суд.
Рядок 159: Рядок 149:
<big>''Тепер, коли земля в Україні стала об’єктом цивільно-правових відносин, право користування чужою землею для сільськогосподарських потреб та право користування чужою землею для забудови набувають дуже важливого значення''.
<big>''Тепер, коли земля в Україні стала об’єктом цивільно-правових відносин, право користування чужою землею для сільськогосподарських потреб та право користування чужою землею для забудови набувають дуже важливого значення''.
</big>
</big>
== Зразки правочинів ==
== Зразки правочинів ==
* [[Файл:Договір ПРО НАДАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС).docx|міні|ДОГОВІР ПРО НАДАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС)]] <br>
* [[Файл:Договір ПРО НАДАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС).docx|міні|ДОГОВІР ПРО НАДАННЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ (ЕМФІТЕВЗИС)]] <br>
* [[Файл:Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).odt|міні]]
* [[Файл:Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).odt|міні]]
== Судова практика ==
== Судова практика ==
Постанова Великої палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19))[https://reyestr.court.gov.ua/Review/95439658] До відносин щодо права постійного користування землею, наданою для забудови, за аналогією закону слід застосовувати норми глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України, тобто правила про супфецій.
Постанова Великої палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19))[https://reyestr.court.gov.ua/Review/95439658] До відносин щодо права постійного користування землею, наданою для забудови, за аналогією закону слід застосовувати норми глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України, тобто правила про супфецій.
Отримано з https://legalaid.wiki/index.php/Право_користування_чужою_земельною_ділянкою_для_сільськогосподарських_потреб_(емфітевзис)_або_для_забудови_(суперфіцій)