Особливості укладання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування Мітка: редагування коду 2017 |
Перевірено на актуальність |
||
| (Не показана 1 проміжна версія ще одного користувача) | |||
| Рядок 23: | Рядок 23: | ||
Виходячи з вищезазначеного є можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо. | Виходячи з вищезазначеного є можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо. | ||
І при цьому необхідно чітко розуміти, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. | І при цьому необхідно чітко розуміти, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. | ||
|| | || Тоді як ст. 182 ГКУ визначає, що за попереднім договором суб’єкт господарювання зобов’язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. | ||
|} | |} | ||
| Рядок 29: | Рядок 29: | ||
# спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку; | # спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку; | ||
# фіксація умов основного договору. | # фіксація умов основного договору. | ||
Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <u>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''.</u> | Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <u>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''.</u> | ||
| Рядок 57: | Рядок 57: | ||
Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими. | Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими. | ||
Положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ] на відміну від [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] встановлює обов’язок сторін попереднього договору, крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 180 ГКУ] є ціна, строк та інші істотні умови, | Положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ] на відміну від [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] встановлює обов’язок сторін попереднього договору, крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 180 ГКУ] є ціна, строк та інші істотні умови, які необхідні для договорів конкретного виду, визначені законом. | ||
Однак, за правилом [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 5 ст. 182 ГКУ] "відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом". З цим кореспондує положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ]: "До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів". <u>Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ].</u> | Однак, за правилом [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 5 ст. 182 ГКУ] "відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом". З цим кореспондує положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ]: "До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів". <u>Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ].</u> | ||
| Рядок 68: | Рядок 68: | ||
Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній. | Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній. | ||
'''Зміст попереднього договору''' | |||
'''Щодо змісту попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, то обов'язково варто вказати наступні пункти:''' | |||
1. Ідентифікація сторін: У договорі необхідно вказати повне найменування (прізвище, ім'я, по батькові), адреси та контактні дані продавця і покупця. | |||
2. Опис нерухомості: У договорі повинен бути детальний опис об'єкта нерухомості, наприклад, адреса, номер квартири, площа, кількість кімнат, поверх та інші характеристики. | |||
3. Ціна і умови оплати: Договір повинен містити визначення загальної ціни продажу нерухомості, включаючи можливі комісії та податки. Також варто вказати умови оплати, наприклад, розмір задатку (якщо такий є) та терміни внесення повної суми. | |||
4. Строки: Вказати граничний строк введення в експлуатацію, реєстрацію права власності за забудовником та граничний строк укладання основного договору з передачею об'єкта нерухомості. | |||
'''Згідно з положеннями Цивільного кодексу України, зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в термін, встановлений попереднім договором'''. Тому в договорі важливо передбачити й строки й чіткий план дій в разі ухилення однієї зі сторін від укладання договору. | |||
5. Умови щодо правової чистоти нерухомості: Важливо вказати, що продавець гарантує правову чистоту нерухомості, тобто відсутність будь-яких правових обтяжень, які можуть вплинути на майбутнє володіння нерухомістю покупцем. | |||
6. Відповідальність сторін за порушення умов договору та ухиляння від його виконання. Передбачаючи відповідальність також зазначаємо строки та порядок оплати санкцій. | |||
7. Порядок розірвання договору. Якщо в договорі є положення про порядок його розірвання, то обов'язково має бути порядок проведення взаєморозрахунків та відшкодування шкоди, заподіяної таким розірванням. | |||
8. Порядок вирішення спорів: Вказати механізм врегулювання спорів та конфліктів, які можуть виникнути між сторонами, наприклад, через суд, медіацію або арбітраж. | |||
9. Кроки до укладання основного договору: Вказати, що попередній договір є підставою для укладання основного договору, і встановлення строків та умов для укладання такої угоди | |||
=== Нотаріальне посвідчення договору === | === Нотаріальне посвідчення договору === | ||
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і '''підлягає нотаріальному посвідченню''', крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ]). | Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і '''підлягає нотаріальному посвідченню''', крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ]). | ||
