Особливості укладання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування Мітка: редагування коду 2017 |
|||
| (Не показані 5 проміжних версій 3 користувачів) | |||
| Рядок 1: | Рядок 1: | ||
==Нормативна база== | ==Нормативна база== | ||
# [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України] | # [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України] | ||
# [ | # [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4196-20#top Закон України"Про особливості регулювання діяльності юридичних осіб окремих організаційно-правових форм у перехідний період та об'єднань юридичних осіб"] | ||
# [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 Закон України "Про нотаріат"] | # [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 Закон України "Про нотаріат"] | ||
# [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"] | # [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"] | ||
| Рядок 10: | Рядок 10: | ||
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/164-2022-п#Text постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 "Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану"] установлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням певних особливостей (заборон). | Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/164-2022-п#Text постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 "Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану"] установлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням певних особливостей (заборон). | ||
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/828-2023-%D0%BF#n11 Постановою Кабінету Міністрів України від 8 серпня 2023 року № 828] <u>поновлено строки надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру</u> | [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/828-2023-%D0%BF#n11 Постановою Кабінету Міністрів України від 8 серпня 2023 року № 828] <u>поновлено строки надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру.</u> | ||
|} | |} | ||
==Поняття "попередній договір" та правове регулювання== | ==Поняття "попередній договір" та правове регулювання== | ||
Визначення попереднього договору розкривається у [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільному (далі – ЦКУ) | Визначення попереднього договору розкривається у [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільному (далі – ЦКУ)] | ||
Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. | |||
Виходячи з вищезазначеного є можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо. | Виходячи з вищезазначеного є можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо. | ||
І при цьому необхідно чітко розуміти, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. | І при цьому необхідно чітко розуміти, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. | ||
Так із | Так із наведеного легального визначення витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій: | ||
# спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку; | # спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку; | ||
# фіксація умов основного договору. | # фіксація умов основного договору. | ||
Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <u>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''.</u> | Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <u>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''.</u> | ||
| Рядок 35: | Рядок 31: | ||
При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 4 ст. 635 ЦКУ] договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. | При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 4 ст. 635 ЦКУ] договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. | ||
Стосовно строків (термінів) укладення основного договору [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦК України] встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі | Стосовно строків (термінів) укладення основного договору [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦК України] встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. | ||
'''Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.''' | '''Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.''' | ||
| Рядок 56: | Рядок 52: | ||
Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими. | Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими. | ||
== Форма попереднього договору == | == Форма попереднього договору == | ||
За загальним правилом '''сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом'''. | За загальним правилом '''сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом'''. | ||
| Рядок 68: | Рядок 60: | ||
Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній. | Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній. | ||
'''Зміст попереднього договору''' | |||
'''Щодо змісту попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, то обов'язково варто вказати наступні пункти:''' | |||
1. Ідентифікація сторін: У договорі необхідно вказати повне найменування (прізвище, ім'я, по батькові), адреси та контактні дані продавця і покупця. | |||
2. Опис нерухомості: У договорі повинен бути детальний опис об'єкта нерухомості, наприклад, адреса, номер квартири, площа, кількість кімнат, поверх та інші характеристики. | |||
3. Ціна і умови оплати: Договір повинен містити визначення загальної ціни продажу нерухомості, включаючи можливі комісії та податки. Також варто вказати умови оплати, наприклад, розмір задатку (якщо такий є) та терміни внесення повної суми. | |||
4. Строки: Вказати граничний строк введення в експлуатацію, реєстрацію права власності за забудовником та граничний строк укладання основного договору з передачею об'єкта нерухомості. | |||
'''Згідно з положеннями Цивільного кодексу України, зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в термін, встановлений попереднім договором'''. Тому в договорі важливо передбачити й строки й чіткий план дій в разі ухилення однієї зі сторін від укладання договору. | |||
5. Умови щодо правової чистоти нерухомості: Важливо вказати, що продавець гарантує правову чистоту нерухомості, тобто відсутність будь-яких правових обтяжень, які можуть вплинути на майбутнє володіння нерухомістю покупцем. | |||
6. Відповідальність сторін за порушення умов договору та ухиляння від його виконання. Передбачаючи відповідальність також зазначаємо строки та порядок оплати санкцій. | |||
7. Порядок розірвання договору. Якщо в договорі є положення про порядок його розірвання, то обов'язково має бути порядок проведення взаєморозрахунків та відшкодування шкоди, заподіяної таким розірванням. | |||
8. Порядок вирішення спорів: Вказати механізм врегулювання спорів та конфліктів, які можуть виникнути між сторонами, наприклад, через суд, медіацію або арбітраж. | |||
9. Кроки до укладання основного договору: Вказати, що попередній договір є підставою для укладання основного договору, і встановлення строків та умов для укладання такої угоди | |||
=== Нотаріальне посвідчення договору === | === Нотаріальне посвідчення договору === | ||
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і '''підлягає нотаріальному посвідченню''', крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ]). | Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і '''підлягає нотаріальному посвідченню''', крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ]). | ||
Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"]. | Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"]. | ||
Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року]. | Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року]. | ||
| Рядок 88: | Рядок 107: | ||
У [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 635 ЦК України] встановлені наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. | У [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 635 ЦК України] встановлені наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. | ||
Такі інші наслідки | Такі інші наслідки неукладення основного договору встановлені [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 182 ГК України], якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проєкт основного договору, ухиляється від його укладення. | ||
Ця відмінність істотним чином впливає на наслідки невиконання сторонами зобов’язань по укладанню основного договору в господарських та цивільних правовідносинах, тому можна говорити про те, що сторони попереднього договору у господарських правовідносинах законодавчо є більш захищеними. | Ця відмінність істотним чином впливає на наслідки невиконання сторонами зобов’язань по укладанню основного договору в господарських та цивільних правовідносинах, тому можна говорити про те, що сторони попереднього договору у господарських правовідносинах законодавчо є більш захищеними. | ||
| Рядок 96: | Рядок 115: | ||
==Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна== | ==Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна== | ||
[[Файл:Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.docx|міні|Попередній договор купівлі-продажу нерухомого майна (типовий)]] | [[Файл:Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.docx|міні|Попередній договор купівлі-продажу нерухомого майна (типовий)]] | ||
[[Категорія:Договір купівлі- продажу]] | [[index.php?title=Категорія:Договір купівлі- продажу]] | ||
[[Категорія:Цивільне право]] | [[index.php?title=Категорія:Цивільне право]] | ||
[[Категорія:Нотаріат]] | [[index.php?title=Категорія:Нотаріат]] | ||
[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]] | [[index.php?title=Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]] | ||
