Переведення будинку квартирного типу в індивідуальний житловий будинок

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Житловий кодекс України

• Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Загальні положення

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (стаття 380 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

В частині другій статті 382 ЦК України окрема увага приділяється саме багатоквартирному жилому будинку як окремому майновому об’єкту, і визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

ЦК України виділяє багатоквартирні будинки, а також жилі будинки, не зазначаючи кількість квартир у них (частина друга статті 331, статті 351, 357, 379, 380 ЦК України). Звичайно правовий режим багатоквартирного будинків значно відрізняється від індивідуального жилого будинку садибного типу.

Види жилих будинків відповідно до проектів будівництва можуть бути:

– одноповерхові, мансардні, дво- і триповерхові, окремо споруджені або зблоковані (будинок має кілька квартир з окремими виходами на подвір’я);

– малоповерхові (до 5 поверхів) і багатоповерхові (більше 5 поверхів).

Квартира може бути однокімнатною або багатокімнатною. Як річ квартира може бути подільною і неподільною, може перебувати у спільній частковій чи спільній сумісній власності. При цьому місця загального користування залишаються у спільній сумісній власності без зміни їх цільового використання. Під іншим жилим приміщенням слід розуміти кімнату, але під ним можна вважати жиле приміщення, у жилому будинку, що побудоване, прибудоване або відокремлене для проживання громадян, має вихід у квартиру. Жилі приміщення не у складі житлового фонду у розумінні житлового права не є житлом (дачі, пересувні конструкції, готелі тощо).

Житловий фонд – сукупність усіх видів та категорій житла.

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд (стаття 4 Житлового кодексу України)

За формою власності житловий фонд поділяється на такі види:

1. приватний житловий фонд;
2. державний житловий фонд, який складається з об’єктів житлового фонду, що належать державним підприємствам, установам, організаціям на праві господарського відання або оперативного управління;
3. комунальний житловий фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст;
4. жилі будинки, інші жилі приміщення, що перебувають у спільній власності різних суб’єктів приватної, державної, комунальної форм власності.

Алгоритм дій для переведення будинку квартирного типу в індивідуальний житловий будинок

До житлових будинків квартирного типу, які можуть бути переведені в індивідуальні житлові будинки належать окремі або зблоковані будинки, усі квартири в яких приватизовані, з присадибною (приквартирною) земельною ділянкою, площа якої відповідає містобудівним та санітарним вимогам, яка примикає до житлового будинку (квартири) та з безпосереднім виходом на дану земельну ділянку з кожної квартири, з господарськими будівлями або без них, споруджені з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, призначені для постійного у ньому проживання та які складаються із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.

⇒ Всі власники квартир у будинку повинні оплатити комунальні послуги і не мати заборгованості за обслуговування квартир перед комунальним підприємством, що обслуговує будинок.

⇒ Отримати в комунальному підприємстві, що обслуговує квартирний будинок, акт обстеження будинку із зазначенням кількості квартир у будинку та інформацією чи всі приміщення приватизовані та чи є орендовані приміщення у цьому будинку.

⇒ Подати через уповноваженого представника спільну заяву про зміну статусу об’єкта нерухомого майна із зазначенням цільового призначення всіх власників, співвласників квартир, нежитлових приміщень до органу місцевого самоврядування, у тому числі через центр надання адміністративних послуг. До заяви орієнтовно додаються копії документів, які мають бути завірені особистим підписом заявника з написом "Згідно з оригіналом":

1. копія документа, що посвідчує особу заявника (власника об’єкта нерухомого майна);
2. копія документа, яка підтверджує право власності на об’єкт нерухомого майна;
3. копія технічного паспорта;
4. довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
5. звіт про проведення технічного огляду будинку квартирного типу з висновком про його відповідність державним будівельним нормам.

Увага! Єдиного загальнодержавного порядку переведення будинку квартирного типу в індивідуальний житловий будинок не затверджено. На практиці процедура значною мірою регулюється рішеннями органів місцевого самоврядування конкретної територіальної громади.

⇒ Протягом місяця міська рада приймає рішення про переведення житлового будинку квартирного типу в індивідуальний житловий будинок та присвоєння адреси або про відмову у прийнятті такого рішення. У разі відмови в переведенні будинку квартирного типу у індивідуальний жилий будинок власники мають право повторно подати документи після усунення причин, що стали підставою для прийняття такого рішення або оскаржувати рішення про відмову у судовому порядку.

⇒ Звернутися до комунального підприємства, що обслуговує будинок, із заявою власників квартир для оформлення акту приймання - передачі будинку. У відповідному акті обов’язково вказується висновок про технічний стан будинку та його технічні характеристики. Акт підписується власниками квартир та представниками комісії комунального підприємства. У випадку, коли житловий будинок внесений до Державного реєстру об’єктів культурної спадщини (пам’ятки історії, культури, архітектури і містобудування, садово-паркового мистецтва), - власники цього будинку укладають охоронний договір з управлінням охорони історичного середовища міської ради.

⇒ Звернутися до державного реєстратора через центр надання адміністративних послуг, нотаріуса або іншого суб’єкта державної реєстрації прав відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” зі спільною заявою всіх співвласників будинку про реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права спільної часткової власності на будинок з господарськими спорудами та гаражами (якщо такі є) разом з висновком про визначення реальних частин та актом приймання - передачі будинку.

⇒ Отримати Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо права власності на індивідуальний житловий будинок з господарськими спорудами.

Судова практика

• Рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 26 січня 2022 року у справі № 490/3562/20

Див. також

• Переведення дачного (садового) будинку в жилий та реєстрація місця проживання в ньому
• Переведення приміщення житлового фонду в нежитловий фонд (нежитлове приміщення)
• Порядок переведення нежитлового приміщення в житлове