Договір купівлі-продажу нерухомого майна: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
← Попереднє редагування
ВізуальнийВікірозмітка
Немає опису редагування
 
(Не показано 5 проміжних версій цього користувача)
Рядок 27: Рядок 27:
== Загальні відомості ==
== Загальні відомості ==
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page#n3244 статті 655 Цивільного кодексу України], за договором купівлі-продажу '''одна сторона (продавець)''' передає або зобов'язується передати '''майно (товар)''' у власність '''другій стороні (покупцеві)''', а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page#n3244 статті 655 Цивільного кодексу України], за договором купівлі-продажу '''одна сторона (продавець)''' передає або зобов'язується передати '''майно (товар)''' у власність '''другій стороні (покупцеві)''', а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
 
== Види договорів купівлі-продажу ==
Окрім продавця та покупця в угоді також бере участь нотаріус.Нотаріус виступає ключовою фігурою в підписанні угоди, оскільки він узгоджує всі документи та своїм підписом затверджує здійснення передачі прав власності на нерухоме майно.  
Загалом виокремлюють основний та попередній договори купівлі-продажу нерухомого майна, які відрізняються статусом та характером зобов’язань.
=== Попередній договір купівлі-продажу: ===
Це попередній етап укладення угоди, який фіксує загальні умови майбутнього договору та забезпечує його виконання.
Може містити такі умови, як вартість майна, терміни оплати, умови передачі власності тощо, але не завжди є остаточним документом.
Використовується для закріплення сторонніх обов’язків та забезпечення виконання майбутнього договору купівлі-продажу.
=== Основний договір купівлі-продажу: ===
Це остаточний і офіційний документ, що закріплює усі умови та зобов’язання щодо передачі права власності на нерухоме майно.
Створюється та підписується після виконання всіх умов попереднього договору.
Містить повні та чіткі умови, включаючи вартість майна, терміни платежів, умови передачі власності, відповідальність сторін та інші деталі угоди.
У всіх випадках договір купівлі-продажу оформляють у письмовій формі, його завіряє нотаріус який є учасником даного провочину разом з продавцем та продавце та покупцем .Нотаріус виступає ключовою фігурою в підписанні угоди, оскільки він узгоджує всі документи та своїм підписом затверджує здійснення передачі прав власності на нерухоме майно.  


[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page#n1050 Стаття 181 Цивільного кодексу України] встановлює, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page#n1050 Стаття 181 Цивільного кодексу України] встановлює, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Рядок 34: Рядок 43:
'''Така угода має відповідати нижченаведеним вимогам:'''
'''Така угода має відповідати нижченаведеним вимогам:'''
*  укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню;
*  укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню;
*
*  посвідчується нотаріусом за місцем знаходження майна або за юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї зі сторін договору;
*  посвідчується нотаріусом за місцем знаходження майна або за юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї зі сторін договору;
*
*  посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
*  посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
*
*  коли квартира є спільним майном подружжя, а документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім'я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя, справжність підпису на якій має бути нотаріально засвідчена;
*  коли квартира є спільним майном подружжя, а документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім'я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя, справжність підпису на якій має бути нотаріально засвідчена;
*
*  якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб'єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії;
*  якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб'єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії;
*
*  у разі виявлення з поданих документів, що право власності або право користування відчужуваною квартирою або її частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у продавця дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину;
*  у разі виявлення з поданих документів, що право власності або право користування відчужуваною квартирою або її частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у продавця дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину;
*
*  посвідчується за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна;
*  посвідчується за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна;
*
*  посвідчується за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - у випадку продажу об'єкта нерухомості, що перебуває у власності менше трьох років (крім майна, отриманого у спадщину), або продажу протягом податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості;
*  посвідчується за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - у випадку продажу об'єкта нерухомості, що перебуває у власності менше трьох років (крім майна, отриманого у спадщину), або продажу протягом податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості;
*
*  перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна.
*  перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна.
'''Предметом договору купівлі-продажу''' нерухомого майна можуть бути:
'''Предметом договору купівлі-продажу''' нерухомого майна можуть бути:
Рядок 60: Рядок 61:
== Перелік документів для вчинення правочину ==
== Перелік документів для вчинення правочину ==
'''Для продавця''':
'''Для продавця''':
# Паспорт та ідентифікаційний номер (документ про реєстрацію місця проживання (у випадку ID-картки);
Власник житла ( продавець) має підготувати наступний пакет документів на продаж нерухомості:
# Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувалась/набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на продаж/купівлю даної квартири;
 
# Правовстановлюючі документи;
* Паспорт та ідентифікаційний код продавця (чи уповноваженого представника),
# Технічний паспорт на житло;
*# якщо в шлюбі – свідоцтво про шлюб та заява-згода на продаж нерухомості від іншого подружжя, завірена нотаріально; свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (за відповідних обставин);
# Експертна оцінка нерухомості;
*# шлюбний контракт, якщо є;
# Довідка про склад сім᾽ї;
*# свідоцтва про народження дітей, паспорт з 14 років, ідентифікаційний код (з народження), якщо діти виступають стороною у договорі;
# Довідка про відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг;
*# також важливо, щоб в паспорті старого зразка були вклеєні всі фотографії.
# Свідоцтво про народження дітей та дозвіл від опікунських органів на продаж (якщо діти мають частку в житлі або там зареєстровані).
* '''Витяг з реєстру''' територіальної громади/раніше Довідка про реєстрацію місця проживання (довідка необхідна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною).
[[Файл:29063942 409077396204362 2794791255439602227 o.jpg|міні|Договір купівлі-продажу нерухомого майна (графіка)]]
* '''Технічний паспорт на об’єкт'''.
8.1. <u>Особа віком до 14 років:</u>
* Документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо).
* Свідоцтво про народження.
* '''Витяг''' з державного '''реєстру прав''' на нерухомість.
* Ідентифікаційний код.
* '''Звіт про оцінку майна''', можна замовити онлайн або замовити в оцінювача, він діє 6 місяців.
* Дозвіл органу опіки та піклування (витяг з рішення відповідної міської, районної чи сільської адміністрації).
* Довідку про зареєстрованих у помешканні (довідка про склад сім'ї станом на відповідну дату), яку оформлюють в '''ЦНАПі''' або у '''нотаріуса'''.
* Виписка про відсутність боргів за комунальні послуги (безпосередньо звернутись до виконавця комунальних послуг, за всіма наявними особовими рахунками).
* Документи на землю, в разі продажу приватного будинку (акт на землю із зазначенням кадастрового номера).
8.2. <u>Особа віком від 14 до 18 років:</u>
8.2. <u>Особа віком від 14 до 18 років:</u>
* Паспорт.
* Паспорт.
Рядок 107: Рядок 110:
* договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
* договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
'''на земельну ділянку''' посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без змін її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; свідоцтвом про право на спадщину; витяг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення державної реєстрації права власності без видачі відповідного документа); витяг з Державного земельного кадастру; звіт про оцінку майна, зареєстрований у єдиній базі даних, з присвоєнням унікального номера.
'''на земельну ділянку''' посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без змін її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; свідоцтвом про право на спадщину; витяг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення державної реєстрації права власності без видачі відповідного документа); витяг з Державного земельного кадастру; звіт про оцінку майна, зареєстрований у єдиній базі даних, з присвоєнням унікального номера.
.
==== Податки які необхідно сплатити при заключені договору купівлі - продажу нерухомого майна. ====
Якщо укладається договір купівлі-продажу квартири, витрати при цьому будуть складатися з податку при продажу нерухомості, державного мита, збору до Пенсійного фонду, послуг нотаріуса.
А тепер розмір кожного, враховуючи ставки, встановлені нормативно:
* податок з доходів фізичних осіб (коротко «ПДФО») – 5%;
* військовий збір – 1,5%;
* держмито – 1%;
* збір до Пенсійного фонду – 1%;
* послуги нотаріуса – за домовленістю.
Порядок оподаткування угоди купівлі-продажу будинку регламентується ст.172 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text Податкового кодексу України]. У випадку здійснення подібних операцій особи повинні декларувати свої доходи, отримані в результаті угоди.


ПДФО, військовий збір сплачує продавець, держмито – за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець – збір до Пенсійного фонду та оплата реєстрації майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
== Податки які необхідно сплатити за продаж нерухомості та іх розрахунок  ==
Залежно від терміну володіння нерухомістю та кількості продажів на рік, податок при продажі нерухомості розраховується за різними ставками:
{| class="wikitable"
|Умова
|Термін володіння нерухомістю
|Податок
|-
| rowspan="2" |Перший продаж у році
|Якщо понад 3 роки
|ПДФО 0%
|-
|Якщо менше ніж 3 роки
|ПДФО 5% + військовий збір 5%
|-
|Другий та наступні продажі у році
|Не залежить від терміну володіння
|ПДФО 18% + військовий збір 5%
|}
 
 
Важливо! У разі підтвердження первісної вартості придбання нерухомості, податок сплачується лише з різниці між купівлею та продажем.
 
''Приклад розрахунку: Наприклад, якщо ви продаєте квартиру, яку придбали за 1 000 000 грн, а продаєте за 1 500 000 грн, то ПДФО (18%) та військовий збір (5%) будуть нараховані лише на різницю в  500 000 грн, а не на всю суму продажу. Проте, якщо ви не зможете підтвердити первісну вартість, податок буде нараховано на всю суму продажу.''
 
== Військовий збір при продажі квартири ==
Найбільш помітна зміна – це підвищення податків на нерухомість у 2025 році, а саме військового збору до 5%. Це означає, що продавці нерухомості тепер повинні сплачувати на 3,5% більше податків від вартості проданого майна.
 
''Приклад розрахунку:  Наприклад, якщо ви продаєте квартиру вартістю 1 000 000 грн, то військовий збір становитиме 50 000 грн замість 15 000 грн, як було раніше.
 
Він стягується лише у випадках, коли сплачується податок на продаж нерухомості. Тобто, якщо продаж нерухомості звільнений від ПДФО, то військовий збір також не сплачується.
 
Щодо оподаткування доходу юридичних осіб від продажу нерухомості у 2025 році –  дохід, отриманий юридичною особою від продажу нерухомості, розташованої на території України, оподатковується за базовою ставкою податку на прибуток у розмірі 18% на загальних підставах.
 
На відміну від фізичних осіб, закон про податок на нерухомість не зобов'язує юридичних осіб проводити незалежну оцінку майна перед продажем. Податок на прибуток розраховується від суми продажу об'єкта, без врахування оціночної вартості. Основним документальним підтвердженням вартості нерухомого майна для юридичної особи є балансова вартість активу.
 
Випадки звільнення від податку та військового збору:
 
* Перший продаж у році після 3 років володіння майном.
* Продаж успадкованої нерухомості, незалежно від строку володіння.
 
Отже, підвищення військового збору на 3,5% може суттєво збільшити витрати продавця нерухомості, особливо при продажу дорогого майна. Таким чином, нові ставки податків на продаж нерухомості зробили військовий збір значним фактором у фінансовому плануванні операцій з нерухомістю.
 
=== Додаткові платежі при купівлі-продажу нерухомості ===
Окрім податку з продажу нерухомості та військового збору, при оформленні угод необхідно враховувати додаткові витрати:
 
1. Державне мито – 1% від вартості нерухомості, сплачується продавцем при нотаріальному посвідченні договору.
 
2. Пенсійний збір – 1% від вартості нерухомості, сплачується покупцем при купівлі нерухомості.
 
3. Витрати на нотаріальні послуги.
 
* У середньому 0,5–1% від ціни об'єкта.
* Додатково оплачується використання державних реєстрів та виготовлення документів.
 
4. Оцінка нерухомості.
 
* Обов’язкова процедура перед укладанням угоди.
* Вартість оцінки – залежить від нерухомості.
 
5. Комісія рієлтора.
 
* В середньому 3–5% від вартості нерухомості.
* Не є обов’язковим платежем, але часто додається до витрат покупця або продавця.
 
Необхідно враховувати, що більшість цих витрат є обов'язковими і можуть суттєво змінити бюджет угоди.
 
=== '''Пільги''' ===
Національне законодавство встановлює певний перелік осіб, для яких існують пільги при сплаті державних податків під час укладання угоди купівлі-продажу нерухомого майна.
 
Таким чином, від сплати звільняються такі особи:
 
* інваліди Великої Вітчизняної війни та сім’ї військових, які вважаються зниклими безвісти;
* інваліди, що належать до 1 або 2 групи;
* учасники ліквідації аварії на Чорнобильській АЕС.
 
Від сплати державного податку, що становить 1% від загальної вартості  нерухомості та сплачується до Пенсійного фонду, звільняються такі особи:


Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом.
* особи, які вперше укладають угоду;
* особи, які перебувають на квартирному обліку.
І тому виходить що Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом.
'''Важливо!''' Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.
'''Важливо!''' Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.
Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта.
Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта.
Отримано з https://legalaid.wiki/index.php?title=Договір_купівлі-продажу_нерухомого_майна