Оренда житла з правом викупу: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
м оновлення змін в законодавстві |
Немає опису редагування |
||
| (Не показано 2 проміжні версії 2 користувачів) | |||
| Рядок 3: | Рядок 3: | ||
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"] | * [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"] | ||
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року № 274 "Про затвердження Порядку оренди житла з викупом"] | * [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року № 274 "Про затвердження Порядку оренди житла з викупом"] | ||
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/572-92-%D0%BF | * [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/572-92-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572 " Про механізм впровадження Закону України] [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/572-92-%D0%BF "Про приватизацію державного житлового фонду"] | ||
== Визначення поняття == | == Визначення поняття == | ||
'''Договір оренди житла з викупом''' – особливий вид договору найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу ( | '''Договір оренди житла з викупом''' – особливий вид договору найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3902 частина 1 статті 810<sup>1</sup> ЦК України]). | ||
За договором оренди житла з викупом '''одна сторона - орендодавець''' передає '''другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю)''' <u>житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю ( | За договором оренди житла з викупом '''одна сторона - орендодавець''' передає '''другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю)''' <u>житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3902 частина 2 статті 810<sup>1</sup> ЦК України]).</u> | ||
Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом( | Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3902 частина 7 статті 810<sup>1</sup>ЦК України]). | ||
Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу. | Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу. | ||
| Рядок 17: | Рядок 17: | ||
'''Сторонами''' у договорі оренди житла з викупом є '''підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар).''' | '''Сторонами''' у договорі оренди житла з викупом є '''підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар).''' | ||
'''Орендодавцем''' є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу ( | '''Орендодавцем''' є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3902 частина 3 статті 810<sup>1</sup> ЦК України]). | ||
'''Орендарем''' може бути тільки фізична особа. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. | '''Орендарем''' може бути тільки фізична особа. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. | ||
== Предмет та мета договору == | == Предмет та мета договору == | ||
'''Предмет договору оренди''' – квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них ( | '''Предмет договору оренди''' – квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF#Text пункт 3 Порядку оренди житла з викупом]). | ||
'''Мета договору''' – передача права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів. | '''Мета договору''' – передача права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів. | ||
| Рядок 40: | Рядок 40: | ||
'''Орендодавець зобов’язаний''' передати житло у користування орендарю у встановлений договором строк або достроково, за умови повної сплати орендних платежів. | '''Орендодавець зобов’язаний''' передати житло у користування орендарю у встановлений договором строк або достроково, за умови повної сплати орендних платежів. | ||
''Крім того, орендодавець також зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житла, переданого у найм'' ( | ''Крім того, орендодавець також зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житла, переданого у найм'' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3952 частина 2 статті 819 ЦК України]). | ||
До '''основних прав орендаря''' належить: | До '''основних прав орендаря''' належить: | ||
| Рядок 47: | Рядок 47: | ||
# право достроково погасити платежі на викуп житла (пункт 2 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | # право достроково погасити платежі на викуп житла (пункт 2 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | ||
'''Орендар зобов’язаний:''' | '''Орендар зобов’язаний:''' | ||
# сплатити за житло кошти початкового внеску, який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди ( | # сплатити за житло кошти початкового внеску, який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/800-17#n99 частина 3 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]); | ||
# своєчасно сплачувати орендні платежі, тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: платежів на викуп обраного орендарем житла; винагороди (доходу) орендодавця | # своєчасно сплачувати орендні платежі, тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: платежів на викуп обраного орендарем житла; винагороди (доходу) орендодавця ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3956 частина 4 статті 820 Цивільний кодекс України]). У свою чергу, винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/800-17#n99 частина 6 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]); | ||
# компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги; резерви непередбачених витрат, пов’язані з обслуговуванням зобов’язань орендаря ( | # компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги; резерви непередбачених витрат, пов’язані з обслуговуванням зобов’язань орендаря ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/800-17#n99 частина 5 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (пункт 7 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]); | ||
# надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]; пункт 8 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла (пункт 8 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]); | # надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]; пункт 8 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла (пункт 8 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]); | ||
# сплачувати самостійно комунальні платежі (частина 7 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (пункт 9 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | # сплачувати самостійно комунальні платежі (частина 7 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»]). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (пункт 9 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | ||
# використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/572-92-%D0%BF Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572] (пункт 10 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | # використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/572-92-%D0%BF Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572] (пункт 10 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | ||
# здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором ( | # здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3952 частина 1 статті 819 ЦК України]) | ||
Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця ( | Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3936 частина 2 статті 815 ЦК України]). | ||
Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується '''актом''', що є невід’ємною частиною договору (пункт 6 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]) | Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується '''актом''', що є невід’ємною частиною договору (пункт 6 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]) | ||
| Рядок 60: | Рядок 60: | ||
Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла з викупом '''входять до складу спадщини''' і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (частина 1 статті 1232<sup>1</sup> [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], пункт 13 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла з викупом '''входять до складу спадщини''' і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (частина 1 статті 1232<sup>1</sup> [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], пункт 13 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | ||
Спадкоємці мають право ініціювати дострокового '''припинення договору''' оренди у порядку, визначеному законом ( | Спадкоємці мають право ініціювати дострокового '''припинення договору''' оренди у порядку, визначеному законом ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n5756 частина 3 статті 1232<sup>1</sup> ЦК України]). | ||
Водночас вони мають право '''відмовитись від прийняття спадщини,''' до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому статтею 1273 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] ( | Водночас вони мають право '''відмовитись від прийняття спадщини,''' до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому статтею 1273 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n5944 частина 2 статті 1232<sup>1</sup> ЦК України]). | ||
== Форма договору == | == Форма договору == | ||
Договір оренди житла з викупом має '''письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню''' ( | Договір оренди житла з викупом має '''письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню''' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3922 частина 2 статті 811 ЦК України]). | ||
== Строк договору == | == Строк договору == | ||
Договір оренди житла з викупом укладається на '''довготривалий (до 30 років) строк,''' який визначається за домовленістю сторін (частина 2 статті 810<sup>1</sup> [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], частина 2 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»], пункт 2 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | Договір оренди житла з викупом укладається на '''довготривалий (до 30 років) строк,''' який визначається за домовленістю сторін (частина 2 статті 810<sup>1</sup> [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], частина 2 статті 5 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/800-17 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»], пункт 2 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | ||
| Рядок 75: | Рядок 75: | ||
== Розірвання договору == | == Розірвання договору == | ||
=== Добровільний порядок === | === Добровільний порядок === | ||
Договір може бути розірваний '''за взаємною згодою сторін''' ( | Договір може бути розірваний '''за взаємною згодою сторін''' ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 частина 1 статті 651 ЦК України]). У цьому випадку повернення сплачених коштів щодо вартості житла здійснюються відповідно до умов договору (пункт 11 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | ||
Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, '''у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.''' Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою ( | Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, '''у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.''' Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3981 частина 1 статті 825 ЦК України]). | ||
'''Договір найму частини будинку, квартири, кімнат'''и (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору '''не пізніше ніж за два місяці''' (частина 3 сатті 825 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]). | '''Договір найму частини будинку, квартири, кімнат'''и (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору '''не пізніше ніж за два місяці''' (частина 3 сатті 825 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]). | ||
=== Судовий порядок === | === Судовий порядок === | ||
Договір оренди може бути розірваний '''за рішенням суду''' на вимогу орендодавця у випадках, передбачених частиною | Договір оренди може бути розірваний '''за рішенням суду''' на вимогу орендодавця у випадках, передбачених частиною [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3981 2 статті 825 ЦК України], а саме: | ||
# невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази | # невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; | ||
# руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. | # руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. | ||
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. | За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. | ||
| Рядок 90: | Рядок 90: | ||
У разі розірвання договору '''оренди орендар та інші особи''', які проживають разом з ним, '''підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення''' (пункт 11 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | У разі розірвання договору '''оренди орендар та інші особи''', які проживають разом з ним, '''підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення''' (пункт 11 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/274-2009-%D0%BF Порядку оренди житла з викупом]). | ||
== Реєстрація права власності == | == Реєстрація права власності == | ||
На підставі '''договору оренди житла з викупом''', який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом ( | На підставі '''договору оренди житла з викупом''', який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3902 частина 7 статті 810<sup>1</sup> ЦК України]), та '''акта щодо сплати орендних платежів''' здійснюється державна реєстрація права власності на житло орендаря). | ||
== Судова практика == | == Судова практика == | ||
[https://reyestr.court.gov.ua/Review/74475993 Постанова Верховного Суду України від 11 липня 2012 року у справі N 6-60цс12] | [https://reyestr.court.gov.ua/Review/74475993 Постанова Верховного Суду України від 11 липня 2012 року у справі N 6-60цс12] | ||
