Визнання дійсними договорів відчуження, посвідчених біржею: відмінності між версіями

* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1956-12 Закон України "Про товарну біржу"]

01 липня 2021 року набрав чинності [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/738-20#Text Закон України від 19 червня 2020 року № 738-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів"], відповідно до якого [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1956-12 Закон України "Про товарну біржу"] (далі - Закон) викладено в новій редакції.  

Так, відповідно до статті 3 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1956-12 Закону] '''товарна біржа''' є юридичною особою, що функціонує у формі акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю або товариства з додатковою відповідальністю та провадить професійну діяльність з організації торгівлі продукцією на товарних біржах, професійну діяльність з організації укладання деривативних контрактів на товарних біржах, а також інші види діяльності, передбачені [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1956-12 Законом].

З 1 липня 2021 року всі товарні біржі повинні отримати в [https://www.nssmc.gov.ua/ Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку] ліцензію на провадження професійної діяльності на організованих товарних ринках – діяльності з організації торгівлі продукцією на товарних біржах. Лише на підставі цієї ліцензії товарні біржі мають право провадити свою діяльність.

При розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про [[Визнання договору купівлі-продажу дійсним|визнання дійсним договору купівлі-продажу]]. Біржова угода може бути [[Поняття та види доказів у цивільному процесі. Витребування доказів у цивільному процесі|письмовим доказом]] того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак визнання договору дійсним на підставі [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 частини другої статті 220 ЦК України] можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.  

При визнанні договору дійсним суд має перевірити, чи підлягає цей договір нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений і чи не містить даний договір якихось протиправних умов, а також чи відповідає правочин загальним вимогам, зазначеним у [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 статті 203 ЦК України], а саме:

При розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Біржова угода може бути [[Поняття та види доказів у цивільному процесі. Витребування доказів у цивільному процесі|письмовим доказом]] того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак визнання договору дійсним на підставі [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 частини другої статті 220 ЦК України] та частини другої статті 47 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1540-06#Text Цивільного кодексу Української РСР] можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.

У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу (12 травня 1997 року) існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1540-06#Text Цивільного кодексу Української РСР] договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1956-12/ed20201016#Text Закону України «Про товарну біржу»] біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1540-06#Text Цивільного кодексу Української РСР]), а відповідно до статті 153 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1540-06#Text Цивільного кодексу Української РСР] договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1540-06#Text Цивільного кодексу Української РСР] спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1956-12/ed20201016#Text Закону України «Про товарну біржу»] закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1956-12/ed20201016#Text Закону України «Про товарну біржу»] по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку ( в нашому випадку квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Відповідно до вимог частини першої статті  227 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1540-06#Text Цивільного кодексу Українського РСР], чинного на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу квартири повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47).

Згідно із частиною другою статті 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1956-12/ed20201016#Text Закону України «Про товарну біржу»] (чинного на час укладення спірного договору купівлі-продажу квартири від 05 вересня 1995 року) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.