Реалізація предмета іпотеки в позасудовому порядку: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування |
м перевірена на актуальність; без змін |
||
| (Не показано 4 проміжні версії 3 користувачів) | |||
| Рядок 1: | Рядок 1: | ||
== Нормативна база == | == Нормативна база == | ||
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Наказ Міністерства | * [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/898-15 Закон України «Про іпотеку»] | ||
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Наказ Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"] | |||
== Способи задоволення вимог кредитора == | |||
{| class="wikitable sortable" | |||
|- | |||
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''! | |||
Відповідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#n436 розділу VI "Прикінцеві положення" Закону України "Про іпотеку"]: | |||
у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#n299 статті 37] (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#n308 статті 38] (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#n347 статті 40] (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#n347 статей 41], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#n397 47] (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону. | |||
ЦІ положення не поширюються на нерухоме майно (нерухомість), оформлене в іпотеку з метою забезпечення виконання зобов’язань за договорами, укладеними після дня набрання чинності [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2120-20#Text Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану"], або за договорами, до яких після дня набрання чинності вказаного Закону за погодженням сторін вносилися зміни в частині продовження строків виконання зобов’язань та/або зменшення розміру процентів, штрафних санкцій" (п.5-2). | |||
|} | |||
==Способи задоволення вимог кредитора== | |||
'''Якщо вимоги кредитора забезпечені іпотекою, чинним законодавством України передбачено наступні способи задоволення його вимог:''' | '''Якщо вимоги кредитора забезпечені іпотекою, чинним законодавством України передбачено наступні способи задоволення його вимог:''' | ||
# судовий (на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки) | #судовий (на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки) | ||
# позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса; на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя). | #позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса; на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя). | ||
На сьогоднішній день банки найчастіше використовують договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застосування відповідного застереження в іпотечному договорі. | На сьогоднішній день банки найчастіше використовують договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застосування відповідного застереження в іпотечному договорі. | ||
Даний спосіб може бути реалізований або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, або надання іпотекодержателю права від власного імені продати предмет іпотеки третій особі на підставі договору купівлі-продажу. | Даний спосіб може бути реалізований або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, або надання іпотекодержателю права від власного імені продати предмет іпотеки третій особі на підставі договору купівлі-продажу. | ||
Відмінності між застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя | Відмінності між застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя | ||
==Необхідно розрізняти застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя.== | |||
== Необхідно розрізняти застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя. == | Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. | ||
Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. | |||
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником. | Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником. | ||
| Рядок 23: | Рядок 31: | ||
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна. | Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна. | ||
Порядок посвідчення такого правочину встановлений | Порядок посвідчення такого правочину встановлений [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/898-15 Законом України «Про іпотеку»] та [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Наказом Міністерства Юстиції України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».] | ||
Законодавством встановлено, що нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовилися отримати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. | Законодавством встановлено, що нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовилися отримати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. | ||
| Рядок 31: | Рядок 39: | ||
На підтвердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо). | На підтвердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо). | ||
Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. | Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. | ||
Таким чином, є обов’язковим одержання витягу з Держаного реєстру іпотек для з’ясування кола інших можливих кредиторів щодо предмета іпотеки при нотаріальному посвідченні такого роду договорів. | Таким чином, є обов’язковим одержання витягу з Держаного реєстру іпотек для з’ясування кола інших можливих кредиторів щодо предмета іпотеки при нотаріальному посвідченні такого роду договорів. | ||
==Наслідки звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання== | |||
== Наслідки звернення | |||
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. | Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. | ||
| Рядок 55: | Рядок 62: | ||
З урахуванням вимог статей 328,335,392 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/main/435-15 ЦК України] у контексті статей 36,37 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15 Закону України «Про іпотеку»] суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем. | З урахуванням вимог статей 328,335,392 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/main/435-15 ЦК України] у контексті статей 36,37 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15 Закону України «Про іпотеку»] суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем. | ||
Іпотекодавці, як правило, намагаються оскаржити в судовому порядку укладені іпотекодержателем договори купівлі-продажу та визнати їх недійсними. Однак у випадку, якщо банком під час реалізації предмета іпотеки буде дотримано всіх вимог, такі позови залишаються без задоволення. | Іпотекодавці, як правило, намагаються оскаржити в судовому порядку укладені іпотекодержателем договори купівлі-продажу та визнати їх недійсними. Однак у випадку, якщо банком під час реалізації предмета іпотеки буде дотримано всіх вимог, такі позови залишаються без задоволення. | ||
Особливої уваги заслуговує ч. 6 ст. 36 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/898-15 Закону України «Про іпотеку»], яка встановлює, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними. | Особливої уваги заслуговує ч. 6 ст. 36 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/898-15 Закону України «Про іпотеку»], яка встановлює, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними. | ||
Отже, під час вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки банкам необхідно виходити з того, що реалізувавши позасудовий спосіб стягнення, доведеться пробачити кредитору частину заборгованості, яка не буде погашена за рахунок такого майна. | Отже, під час вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки банкам необхідно виходити з того, що реалізувавши позасудовий спосіб стягнення, доведеться пробачити кредитору частину заборгованості, яка не буде погашена за рахунок такого майна. | ||
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. | |||
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до даної процедури, є правовою підставою для державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, а якщо предметом іпотеки є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - для державної реєстрації відповідного права за покупцем (ст. 38 Закону України "Про іпотеку") | |||
[[Категорія:Банківське право]] | [[Категорія:Банківське право]] | ||
