Реєстрація права власності за договорами купівлі-продажу нерухомого майна з відчуженням або розстроченням платежу: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
доповнено пунктами, що набули чинності в 2024 році та змінено статті Закону Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, згідно чинного закону |
Немає опису редагування |
||
| (Не показано 2 проміжні версії ще одного користувача) | |||
| Рядок 8: | Рядок 8: | ||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";] | * [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";] | ||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF#Text Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127] | * [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF#Text Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127] | ||
[[Категорія:Адміністративне право]] | |||
[[Категорія:Цивільне право]] | |||
[[Категорія:Нотаріат]] | |||
[[Категорія:Адміністративне право]] | |||
[[Категорія:Цивільне право]] | |||
[[Категорія:Нотаріат]] | |||
{| class="wikitable sortable" | {| class="wikitable sortable" | ||
|- | |- | ||
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до | | style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! | ||
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється з урахуванням особливостей, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#Text постановою Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану"] | Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється з урахуванням особливостей, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#Text постановою Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану"] | ||
|} | |||
== Правове обгрунтування == | |||
== Правове обгрунтування | |||
Частиною першою статті 694 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит '''з відстроченням або з розстроченням платежу.''' | Частиною першою статті 694 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит '''з відстроченням або з розстроченням платежу.''' | ||
| Рядок 31: | Рядок 32: | ||
=== Державна реєстрація права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит === | === Державна реєстрація права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит === | ||
1. Системний аналіз положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» надає можливість виокремити правила, яких потрібно дотримуватися при державній реєстрації права власності на основі договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит. | 1. Системний аналіз положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» надає можливість виокремити правила, яких потрібно дотримуватися при державній реєстрації права власності на основі договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит. До таких відноситься те, що: | ||
До таких відноситься те, що: | |||
* по-перше, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text п.1 ст. '''31<sup>-2</sup>''' Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);] | * по-перше, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text п.1 ст. '''31<sup>-2</sup>''' Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);] | ||
* по-друге, державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82#w1_1 п.2'''<sup>-1</sup>''' ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]); | * по-друге, державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82#w1_1 п.2'''<sup>-1</sup>''' ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]); | ||
* по-третє, при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82#w1_1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]). | * по-третє, при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82#w1_1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]). | ||
2. Тлумачення перелічених норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підтверджує, що: | 2. Тлумачення перелічених норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підтверджує, що: | ||
* в законі встановлюється загальне правило про необхідність здійснення державної реєстрації права одночасно при вчиненні нотаріальної дії. Тобто після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит відбувається державна реєстрація права власності; | * в законі встановлюється загальне правило про необхідність здійснення державної реєстрації права одночасно при вчиненні нотаріальної дії. Тобто після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит відбувається державна реєстрація права власності; | ||
* наявність загального правила не виключає закріплення винятків із нього. Під винятками варто розуміти ті випадки, коли проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов правочину. Як наслідок, після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит може не відбуватися державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, а саме повне проведення повного розрахунку за нерухоме майно. | * наявність загального правила не виключає закріплення винятків із нього. Під винятками варто розуміти ті випадки, коли проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов правочину. Як наслідок, після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит може не відбуватися державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, а саме повне проведення повного розрахунку за нерухоме майно. | ||
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимо стверджувати, що нотаріус може при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності буде відбуватися після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, тобто у разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем ([http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 стаття 697 ЦК України]) допустима ситуація, коли момент проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме — оплати повної ціни об’єкта нерухомості. | Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимо стверджувати, що нотаріус може при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності буде відбуватися після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, тобто у разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем ([http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 стаття 697 ЦК України]) допустима ситуація, коли момент проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме — оплати повної ціни об’єкта нерухомості. | ||
== Строки проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав == | == Строки проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав == | ||
* Реєстраційні дії здійснюються в день реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадків, передбачених статтею 19 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону]. | * Реєстраційні дії здійснюються в день реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадків, передбачених статтею 19 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону]. | ||
* Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує ''п’яти робочих дні''в з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31<sup>2</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону]. | * Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує ''п’яти робочих дні''в з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31<sup>2</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону]. | ||
'''Зверніть увагу!''' Надання інформації з Державного реєстру прав у електронній формі здійснюється в режимі реального часу. | '''Зверніть увагу!''' Надання інформації з Державного реєстру прав у електронній формі здійснюється в режимі реального часу. | ||
| Рядок 49: | Рядок 56: | ||
У разі наявності зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно ''строк'' державної реєстрації прав ''обраховується з дня прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви'', зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше. | У разі наявності зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно ''строк'' державної реєстрації прав ''обраховується з дня прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви'', зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше. | ||
'''Зверніть увагу!''' [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2255-20#Text Закон України Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству.] У разі виявлення державним реєстратором факту використання його ідентифікаторів доступу до ДРП або ЄДР іншими особами (наприклад, у разі постійних, але безуспішних кібератак, які наші реєстри зазнають з 24 лютого). реєстратор зобов’язаний невідкладно, але не пізніше наступного робочого дня, повідомити Мін‘юсту про зазначений факт, а також про усі відомі йому рішення (дії) у відповідному державному реєстрі, прийняті (виконані) з неправомірним використанням таких ідентифікаторів. | '''Зверніть увагу!''' [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2255-20#Text Закон України Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству.] У разі виявлення державним реєстратором факту використання його ідентифікаторів доступу до ДРП або ЄДР іншими особами (наприклад, у разі постійних, але безуспішних кібератак, які наші реєстри зазнають з 24 лютого). реєстратор зобов’язаний невідкладно, але не пізніше наступного робочого дня, повідомити Мін‘юсту про зазначений факт, а також про усі відомі йому рішення (дії) у відповідному державному реєстрі, прийняті (виконані) з неправомірним використанням таких ідентифікаторів. | ||
== Відмова у проведенні державної реєстрації == | == Відмова у проведенні державної реєстрації == | ||
| Рядок 75: | Рядок 82: | ||
# у Державному реєстрі прав відсутні відомості про право власності/право користування земельною ділянкою замовника будівництва (крім випадків, якщо відповідно до закону виконання будівельних робіт може здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою); | # у Державному реєстрі прав відсутні відомості про право власності/право користування земельною ділянкою замовника будівництва (крім випадків, якщо відповідно до закону виконання будівельних робіт може здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою); | ||
# не дотримано вимоги, визначені [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82#n1225 статтею 27<sup>-2</sup> Закону]; | # не дотримано вимоги, визначені [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82#n1225 статтею 27<sup>-2</sup> Закону]; | ||
# відсутність дозволу кредитора за аграрною нотою на проведення державної реєстрації прав у результаті відчуження боржником за відповідною аграрною нотою належної земельної ділянки (крім звернення стягнення на предмет іпотеки), права оренди, права емфітевзису або права суперфіцію, укладення договору суборенди, розірвання договору оренди, емфітевзису або суперфіцію, внесення змін до такого договору або відмову від нього - у разі якщо земельна ділянка зазначена в [https://ran-public.csd.ua/ Реєстрі аграрних нот] як місце вирощування заставленої майбутньої сільськогосподарської продукції. | # відсутність дозволу кредитора за аграрною нотою на проведення державної реєстрації прав у результаті відчуження боржником за відповідною аграрною нотою належної земельної ділянки (крім звернення стягнення на предмет іпотеки), права оренди, права емфітевзису або права суперфіцію, укладення договору суборенди, розірвання договору оренди, емфітевзису або суперфіцію, внесення змін до такого договору або відмову від нього - у разі якщо земельна ділянка зазначена в [https://ran-public.csd.ua/ Реєстрі аграрних нот] як місце вирощування заставленої майбутньої сільськогосподарської продукції. '''''Відмова в державній реєстрації прав з підстав, зазначених у частині першій статті 24 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону], не застосовується у разі:''''' | ||
1) наявності помилки в Державному земельному кадастрі, що виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру (розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки, невідповідність меж земельної ділянки, зазначених у Державному реєстрі земель, її дійсним межам); | 1) наявності помилки в Державному земельному кадастрі, що виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру (розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки, невідповідність меж земельної ділянки, зазначених у Державному реєстрі земель, її дійсним межам); | ||
| Рядок 89: | Рядок 97: | ||
'''''Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої статті 24 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону], не застосовується у разі:''''' | '''''Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої статті 24 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону], не застосовується у разі:''''' | ||
# державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно або витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння; | # державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно або витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння; | ||
# державної реєстрації права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав за особою, стосовно якої або щодо майна якої наявні обтяження у спеціальному розділі Державного реєстру прав чи в невід’ємній архівній складовій частині Державного реєстру прав; | # державної реєстрації права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав за особою, стосовно якої або щодо майна якої наявні обтяження у спеціальному розділі Державного реєстру прав чи в невід’ємній архівній складовій частині Державного реєстру прав; | ||
| Рядок 107: | Рядок 116: | ||
# державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності, - у разі якщо обтяженням є заборона відчуження; | # державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності, - у разі якщо обтяженням є заборона відчуження; | ||
# державної реєстрації припинення речового права на нерухоме майно, похідного від права власності, - у разі закінчення строку дії договору, на підставі якого набуто таке право, або настання іншої обставини, що відповідно до закону має наслідком припинення такого права. | # державної реєстрації припинення речового права на нерухоме майно, похідного від права власності, - у разі закінчення строку дії договору, на підставі якого набуто таке право, або настання іншої обставини, що відповідно до закону має наслідком припинення такого права. | ||
'''Важливо!''' Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою статті 24 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону], заборонена. | '''Важливо!''' Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою статті 24 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону], заборонена. | ||
| Рядок 112: | Рядок 122: | ||
Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття. | Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття. | ||
