Викуп земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого господарства

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель"
• Закон України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів"
• Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель”
• Закон України "Про оцінку земель"
• Порядок викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого підсобного господарства, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 118
• Методика грошової оцінки земель , затверджена Постановю Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147
• Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу , затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 22 квітня 2009 р. № 381 .

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням пунктів 27-28 розділу X Земельного кодексу України. Безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється (підпункт 5 пункту 27 розділу X Земельного кодексу України).

Приватизація земельних ділянок членами фермерських господарств

Порядок приватизації земельних ділянок для ведення фермерського господарства визначається ст. 118 Земельного кодексу України. При цьому дана стаття передбачає деякі особливості безоплатної передачі членам фермерського господарства земельних ділянок для ведення фермерського господарства:

• по-перше, право безоплатно отримати земельну ділянку для ведення фермерського господарства надано кожному члену фермерського господарства;
• по-друге, право на безоплатне отримання земельної ділянки для ведення фермерського господарства можливе лише, якщо така земельна ділянка вже передана такій особі у користування (в той же час, слід звернути увагу, що ст.ст. 118, 121 Земельного кодексу України передбачена можливість кожного громадянина [земельну ділянку для ведення фермерського господарства], якщо вона і не перебувала у його користуванні до цього часу);
• по-третє, розмір земельної ділянки, що може бути безоплатно приватизовано членом фермерського господарства, повинен бути не більше розміру земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.

Розмір земельної частки (паю) визначається відповідно до пункту «а» ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України . Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.

Викуп земельних ділянок

Правом викупу на земельні ділянки, що надані у користування згідно із законодавством України можуть скористатися як юридичні так і фізичні особи:

Громадяни України, яким належить

• право постійного користування;

• право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності.

Юридичні особи, яким на момент набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, та які відповідно до статті 92 Земельного Кодексу не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування:

• органи державної влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

• релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;

• публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", та акціонерне товариство, утворене відповідно до Закону України "Про акціонерне товариство "Національна атомна енергогенеруюча компанія "Енергоатом";

• заклади освіти незалежно від форми власності;

• співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

• оператор газотранспортної системи, оператор газосховища та оператор системи передачі;

• господарські товариства в оборонно-промисловому комплексі, визначені частиною першою статті 1 Закону України "Про особливості реформування підприємств оборонно-промислового комплексу державної форми власності";

• акціонерне товариство "Національна суспільна телерадіокомпанія України", утворене відповідно до Закону України "Про суспільні медіа України".

Орендарі земельних ділянок, які набули право оренди земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів", мають право на купівлю таких земельних ділянок без проведення земельних торгів.

Право купівлі земельної ділянки також мають громадяни України - спадкоємці громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної чи комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, якщо такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними. земельних ділянок здійснюється за ціною, що дорівнює: нормативній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель сільськогосподарського призначення; експертній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель несільськогосподарського призначення (підпункт 6-1Перехідних положень Земельного кодексу України) .

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб’єктами господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки (п.8 ст.128 Земельного кодексу України)

Викуп земельної ділянки з державної і комунальної власності здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про продаж земельної ділянки шляхом укладення договору купівлі-продажу з органом місцевого самоврядування чи виконавчої влади.

Зверніть увагу! Розміри земельних ділянок, які підлягають викупу, законодавчо не обмежені.

Якщо ціна визначена, то рада приймає рішення про продаж земельної ділянки.

Зауважте, що ціна продажу ділянки може дорівнювати експертній оцінці або її перевищувати.

Як правило, затверджуючи експертну грошову оцінку земельної ділянки, радою одночасно приймається рішення і про встановлення ціни продажу. Якщо зацікавлена особа погоджується на викуп земельної ділянки за визначеною ціною продажу, то рішення ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу.

Покупці, заінтересовані у придбанні земельних ділянок державної та комунальної власності, укладають договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки з органом, що здійснює продаж земельних ділянок, та сплачують авансовий внесок.

Залишок авансового внеску після сплати вартості проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки на підставі довідки уповноваженого органу перераховується органом Державного казначейства до відповідного бюджету на рахунок, на якому обліковуються надходження від продажу землі і нематеріальних активів.

Уповноважений орган визначає на конкурентних засадах юридичну або фізичну особу, яка є суб’єктом оціночної діяльності в розумінні статті 6 Закону України "Про оцінку земель".

Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є:

органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, що здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок;

юридичні особи - суб’єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок (у частині виконання робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок);

фізичні особи - підприємці, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок (у частині виконання робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок);

фізичні та юридичні особи - розробники документації із землеустрою згідно із Законом України "Про землеустрій" (у частині виконання робіт з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок).

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки.

Важливо! У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років відповідно до Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу .

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки (п.2 ст. 128 Земельного кодексу України).

Порядок викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого господарства.

З метою викупу земельних ділянок громадяни подають заяву (клопотання) до сільської, селищної, міської ради або

уповноваженого нею органу за місцем розташування земельної ділянки.

До заяви додаються:

• державний акт  на  право постійного  користування землею або договір оренди землі;

• у разі відсутності  державного  акта на  право  користування землею  - рішення відповідної ради про надання земельної ділянки у

користування та кадастровий план земельної ділянки;

• копія   свідоцтва   про  державну   реєстрацію  фермерського господарства

Селищна, міська рада або уповноважений нею орган у місячний термін приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в ньому. Відмовити в продажу земельної ділянки відповідна рада або уповноважений нею орган може на таких підставах:

• неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;
• виявлення недостовірних відомостей у поданих документах.

Вартість земельної ділянки визначається державними органами земельних ресурсів за Методикою грошової оцінки земель , затвердженої Постановю Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147. Ця Методика встановлює методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України "Про оцінку земель".

Сплата вартості земельної ділянки може здійснюватися за згодою сторін із розстроченням.

Механізм здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання громадянами та юридичними особами земельних ділянок державної та комунальної власності визначається Порядому здійснення розрахунків з розстроченням платежу затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 квітня 2009 р. № 381 .

Строк, на який здійснюється розстрочення платежу за придбання земельної ділянки, визначається за згодою сторін у договорі купівлі-продажу, але не більш як на п'ять років. Розстрочення платежу надається покупцям за умови:

• сплати ними протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не менш як 50 відсотків частини платежу, що зараховується до державного та місцевого бюджетів;

• встановлення відповідно до законодавства заборони на продаж або інше відчуження покупцем земельної ділянки до повного розрахунку за договором купівлі-продажу.

Розрахунок з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки здійснюється шляхом погашення суми розстроченого платежу рівними частинами не рідше ніж один раз у три місяці згідно з графіком, який є невід'ємною частиною договору купівлі-продажу, або одноразово у повному обсязі у строк, який не перевищує трьох місяців після внесення першого або чергового платежу.

При цьому під час визначення розміру платежу враховується індекс інфляції, встановлений Держкомстатом за період з місяця, що настає за тим, в якому внесено перший платіж, по місяць, що передує місяцю внесення платежу.

Прострочення погашення частини платежу більш як на два місяці є підставою для припинення розстрочення платежу за придбання земельної ділянки. Залишок платежу підлягає стягненню продавцем у порядку, встановленому законом.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) разом з договором купівлі-продажу є підставою для державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (п.7 ст.128 Земельного кодексу України).

Рішення про відмову в продажу земельної ділянки доводиться в десятиденний термін до відома покупця земельної ділянки у письмовій формі органом, який прийняв таке рішення. Рішення про відмову в продажу земельної ділянки, а також залишення заяви громадянина без розгляду терміном понад місяць може бути оскаржене в суді.

Кошти, отримані від продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, зараховуються органами державної влади, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування відповідно до державного та/або місцевих бюджетів у порядку, визначеному законом.