Дотримання норм забудови дачної ділянки

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про основи містобудування"
• Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності"
• Закон України «Про будівельні норми»
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.04.2018 № 100 "Про затвердження ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05.07.2011 № 103 «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки»
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 № 87 "Про затвердження ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення"
• ДБН Б. 2.2-12: 2019 "Планування та забудова територій"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 року № 722 "Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану".

Увага! Установити, що надання послуг з питань дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві, на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану, здійснюються відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 року № 722 "Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану".

Загальні положення

Території дачної та садової забудови призначаються для організації відпочинку громадян, ведення садівництва та городництва з будівництвом дачних, садових будинків для тимчасового або постійного проживання.

Дачні і садівницькі поселення розміщуються за межами населених пунктів.

Дачні та садівницькі райони (поселення) розділяються:

• на малі - від 30 до 100 ділянок;
• середні - від 101-300;
• крупні - більше ніж 300.

Територія дачного чи садівницького поселення (району) розділяється на зони індивідуального (садові чи дачні ділянки) та загального користування (вулично-дорожня мережа та громадські будівлі).
Зона індивідуального користування з вулично-дорожньою мережею повинна складати до 90% від загальної території поселення (району). У разі проведення робіт з осушення (зрошення, влаштування водоймищ, зелених масивів тощо, а також терасування схилів) площа кварталів дачних та садових ділянок та проїздів повинна складати не менше 75%.
Дачний будинок - це житловий будинок садибного типу для використання протягом року для відпочинку, для тимчасового перебування або постійного проживання. Розміщений, поза межами населеного пункту, на категорії земель рекреаційного призначення з цільовим призначенням земельної ділянки «для дачного будівництва». Порядок реєстрації права власності як на дачний, так і на садовий будинок є однаковими. Сьогодні ця процедура регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Розміри дачної земельної ділянки

Відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельної ділянки для індивідуального дачного будівництва із земель державної або комунальної власності в розмірі не більше 0,10 гектара.
Мінімальний розмір ділянки для подальшої забудови під житловий будинок становить 500 кв.м. (0,05 га).
Зверніть увагу! На меншій ділянці відповідні контролюючі органи просто не дадуть дозвіл на будівництво.
Важливо! Проте бувають винятки, якщо поряд з усіх боків уже сформовані земельні ділянки, тоді можливе зменшення мінімальної площі для забудови, але не більше ніж на 20%, за умови забезпечення санітарних та протипожежних вимог.

Вимоги до забудови дачної ділянки

Забудову дачної ділянки потрібно здійснювати в суворій відповідності з існуючими нормами і правилами, включаючи санітарні та протипожежні норми.

При забудові потрібно враховувати:

• відстань між будівлями як на самій ділянці, так і на сусідніх ділянках;
• довжину протипожежних розривів між будівлями;
• інтервали від існуючих ліній електропередач, джерел водопостачання, інших будівель.
  

Важливо! НЕ дотримання цих норм, забудова без дозволів, або ж з порушеннями, вважається самовільним будівництвом, на яке неможливо отримати право власності.

Крім того, за порушення норм забудови передбачена адміністративна відповідальність.
Згідно ст. 11 Закону України «Про будівельні норми» від 5 листопада 2009 року № 1704-VI, державний контроль за дотриманням суб’єктами містобудування будівельних норм здійснюють:

• центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного архітектурно-будівельного контролю,
• виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад,
• структурні підрозділи з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до компетенції щодо об’єктів, визначених пунктом 7 частини першої статті 7 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
  

Граничні розміри площі забудови і поверховості садового будинку та господарських будівель на ділянці встановлюється статутом садівницького товариства чи кооперативу за погодженням з місцевими органами архітектури та містобудування (районними чи обласними). Ці розміри встановлюються за умови забезпечення необхідної площі для ведення господарської діяльності на ділянці та дотримання вимог нормативної тривалості інсоляції територій суміжних ділянок. Загальна площа і поверховість дачного будинку та господарських будівель на ділянці встановлюються архітектурно-планувальним завданням з урахуванням чинних будівельних та інших нормативів щодо відстаней та інсоляції будинків і територій суміжних ділянок, а також місцевих правил забудови.
Перед забудовою дачної ділянки необхідно:

• зареєструвати права на земельну ділянку, відповідно до норм Земельного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ;
• отримати будівельний паспорт;
• подати заяву про початок будівельних робіт в ЦНАП за місцем розташування об'єкта або через портал «ДІЯ»;
• отримати дозвіл на виконання будівельних робіт;
• проінформувати місцеві органи влади про початок будівельних робіт.
  

Зверніть увагу! Після будівництва потрібно отримати технічний паспорт житлового будинку в БТІ, потім подати в орган державного архітектурно-будівельного контролю при органі місцевого самоврядування або через портал «ДІЯ» та зареєструвати декларацію про готовність об'єкта до експлуатації.

Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам у власність

Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм у власність земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара;

в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара;

ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину у власність для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

Розмір земельної ділянки, що передається безоплатно громадянину у власність у зв'язку з набуттям ним права власності на жилий будинок, не може бути меншим, ніж максимальний розмір земельної ділянки відповідного цільового призначення, встановлений частиною першою цієї статті (крім випадків, якщо розмір земельної ділянки, на якій розташований будинок, є меншим).

Протипожежні правила (вимоги)

При проектуванні житлових будинків слід виконувати вимоги, викладені в ДБН В.1.1-7.

На протипожежні відстані між житловими будинками та іншими спорудами в садовому товаристві в значній мірі впливає ступінь вогнестійкості цих об'єктів:

• між будівлями I і II ступеня вогнестійкості повинен бути проміжок не менше 6 метрів;
• між об'єктами, які відносяться до I та II ступеня вогнестійкості, і об'єктами, які відносяться до III ступеня вогнестійкості, повинен бути проміжок не менше 8 метрів;
• між об'єктами III ступеня вогнестійкості повинен бути інтервал не менше 8 метрів;
• між об'єктами, виготовленими з дерева, та інших пожежонебезпечних матеріалів, відстань повинна бути приблизно 10-15 метрів.

Особливості будівництва на дачній ділянці

При плануванні будівництва важливо в першу чергу врахувати відстань від будинку до сусідської межі.
З 1 жовтня 2019 року набрали чинності нові правила, що регламентують особливості будівництва, у тому числі дачної забудови, зокрема щодо відстані до меж ділянки, сусідніх будівель та інших споруд (ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»).
Основні вимоги:

• для нової садибної або дачної забудови відстань від межі повинна мати інтервал не менше 3 метрів;
• під час зведення житлових будинків на присадибних ділянках відступ від червоних ліній магістральних вулиць повинен бути 6 метрів, від житлових - 3 метри;
• при розміщенні будинку, де на сусідніх ділянках вже існують забудови, для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту, мінімальний інтервал від суміжної земельної ділянки до прилеглої виступаючої конструкції стіни будівлі дорівнює 1 метру;
• відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, повинна бути не менше 4-6 метрів, в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів – 1,0 метра;
• гараж можна будувати на лінії забудови без отримання додаткових погоджень органів містобудування та архітектури. Він також може бути вбудованим, прибудованим до житлового будинку або окремо розташованим на дачній ділянці.

Зверніть увагу! При будівництві потрібно дотримуватися допустиму поверховість будинку, яка не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди.
Важливо! Не допускається на земельній ділянці з цільовим призначенням для дачного будівництва розміщення багатоквартирних (секційних ) будинків.
Згідно ДБН, присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок дозволяється огороджувати. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа не може виступати за встановлені межі ділянки. Висота паркану з боку сусідів не повинна перевищувати 1,5 метра, а з боку вулиці - 2,2 метра.
Відстань між житловими будинками та господарськими будівлями і спорудами слід приймати відповідно до санітарних норм, але не менше 15 м.
Питний колодязь від господарських будівель (сараїв для худоби), дворової вбиральні, сміттєзбірника не менше як 20 м.
Важливо! Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається об'єднувати.
Більш детальні норми забудови дачної ділянки можна переглянути в ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення", затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 № 87.

Корисні посилання:

• Дотримання будівельних норм при будівництві приватного будинку
• Будівництво приватного будинку: покрокова інструкція
• Будівельні норми для розташування біля житлового будинку паркану, огорожі та господарських споруд
• Порядок та норми розроблення проектної документації на будівництво
• Державні будівельні норми: пожежна безпека об'єктів будівництва