Забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів

Нормативна база

• Закон України «Про кооперацію» від 10 липня 2003 року № 1087-IV
• Житловий кодекс України
• Постанова Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року № 186 “Про затвердження Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу”
• Постанова Ради Міністрів Української РСР від 30 квітня 1985 року № 186"Про затвердження Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу "
• Лист Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 23.02.2007 № 1352.

Поняття житлово-будівельного кооперативу

Статтею 6 Закону України "Про кооперацію" визначено, що кооператив є первинною ланкою системи кооперації і створюється внаслідок об’єднання фізичних та/або юридичних осіб на основі членства для спільної господарської та іншої діяльності з метою поліпшення свого економічного стану. Кооператив є юридичною особою, має самостійний баланс, розрахунковий та інші рахунки в установах банків та може мати печатки. Закон України «Про кооперацію» не містить окремого поняття «житлово-будівельний кооператив», але дозволяє класифікувати його як обслуговуючий кооператив (як зазначено в листі Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 23.02.2007 № 1352).

У листі Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва від 23.02.2007 № 1352 зазначено, що обслуговуючий кооператив — це кооператив, який:

• створюється шляхом об’єднання фізичних та/або юридичних осіб;
• надає послуги переважно своїм членам, а також іншим особам;
• обсяг послуг для сторонніх осіб не перевищує 20% загального обороту кооперативу.

Відповідно до статті 133 Житлового кодексу України , громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру.

Порядок організації житлово-будівельного кооперативу

Відповідно до статті 12 Житлового кодексу України, держава у сфері житлових відносин забезпечує встановлення порядку організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів, прав і обов’язків їх членів.

Житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, - одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного  блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками), згідно з пунктом 1 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року № 186.

У відповідності до статті 137 Житлового кодексу України , житлово-будівельні кооперативи організуються при виконавчих комітетах місцевих рад, при підприємствах, установах і організаціях. Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів установлюється Житловим кодексом України, Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу та іншими актами законодавства України. Житлово-будівельний кооператив діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку. Громадяни, яких включено до затвердженого виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, - з дня затвердження виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу.

З дня реєстрації статуту кооператив набуває прав юридичної особи (абзац третій пункту 5 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу).

Згідно зі статтею 138 Житлового кодексу України, виконавчі комітети місцевих рад здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків. Виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради вправі скасувати рішення загальних зборів чи правління кооперативу, якщо воно суперечить законодавству.

Розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку в експлуатацію (третій абзац пункту 4 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу)

Прийом громадян до членів житлово-будівельного кооперативу

На підставі статті 32 Житлового кодексу України, громадяни самостійно здійснюють право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку, а такі, що одружилися або влаштувалися на роботу у передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, - відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні (віком від п'ятнадцяти до вісімнадцяти років) здійснюють право на одержання жилого приміщення за згодою батьків або піклувальників.

Згідно статті 33 Житлового кодексу України, потребуючі поліпшення житлових умов члени житлово-будівельних кооперативів, громадяни, які мають жилий будинок (квартиру) у приватній власності, та інші громадяни, що проживають у цих будинках (квартирах), забезпечуються жилими приміщеннями на загальних підставах.

Відповідно до пункту 9 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, приймаються до кооперативу, який організовується, в порядку черговості, що визначається за часом взяття на облік.

Пунктом 9 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу визначено, що:

у першу чергу до житлово-будівельних кооперативів приймаються такі громадяни:

1. ті, що перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду;
2. ті, що користуються правом першочергового одержання жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду (стаття 45 Житлового кодексу України);
3. з числа молодих сімей при народженні дитини у перші три роки після шлюбу;
4. з числа осіб, які належать до осіб з інвалідністю внаслідок війни;
5. з числа осіб, на яких поширюється чинність Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”.

поза чергою до членів житлово-будівельних кооперативів приймаються такі громадяни:

1. ті, що користуються правом позачергового одержання жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду (стаття 46 Житлового кодексу України);
2. ті, будинки яких є в приватній власності та підлягають знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб (стаття 171 Житлового кодексу України).

Згідно статті 136 Житлового кодексу України, право першочергового та позачергового прийому до членів житлово-будівельного кооперативу може бути надано й іншим громадянам. До членів діючого житлово-будівельного кооперативу приймаються насамперед громадяни, які користуються переважним правом на вступ до даного кооперативу, а в разі їх відсутності - інші громадяни відповідно до черговості, встановленої в цій статті, якщо інше не передбачено законодавством.

Права та обов'язки членів житлово-будівельного кооперативу та членів їх сімей

Відповідно до статті 149 Житлового кодексу України, права і обов'язки члена житлово-будівельного кооперативу, а також членів його сім'ї, умови користування і підстави припинення користування жилими приміщеннями визначаються статутом кооперативу.

Згідно пункту 30 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, член житлово-будівельного кооперативу має право:

1. обирати й бути обраним до органів управління та до ревізійної комісії кооперативу;
2. за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити у займане ним жиле приміщення інших осіб;
3. на збереження жилого приміщення при тимчасовій відсутності, незалежно від причин і строку;
4. стягнути з кооперативу вартість проведеного ремонту або зарахувати її в рахунок внесків на експлуатацію і ремонт будинку у випадках, коли ремонт займаного приміщення викликаний невідкладною необхідністю, а кооператив не виконав обов'язків по ремонту;
5. вийти з кооперативу, подавши про це заяву до правління кооперативу.

Згідно пункту 46 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, член житлово-будівельного кооперативу зобов'язаний:

1. виконувати вимоги статуту житлово-будівельного кооперативу і рішення загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених);
2. у встановлений строк внести вступний і пайовий внески;
3. своєчасно вносити платежі у погашення банківського кредиту і в покриття витрат кооперативу на експлуатацію і капітальний ремонт жилого будинку;
4. використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, забезпечувати схоронність приміщення, бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання та об'єктів благоустрою;
5. дотримуватися правил утримання жилого будинку та прибудинкової території;
6. проводити за свій рахунок поточний ремонт жилого приміщення, а в разі вибуття з кооперативу із звільненням приміщення — здати його у належному стані;
7. при одержанні іншого житлового приміщення звільнити з відповідними членами сім'ї та іншими особами займану квартиру.

На підставі статті 19^-1 Закону України "Про кооперацію, член житлово-будівельного кооперативу має право володіння, користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, якщо він не викупив це майно. У разі викупу квартири, член житлово-будівельного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Виключення з житлово-будівельного кооперативу

Відповідно до статті 147 Житлового кодексу України, члена житлово-будівельного кооперативу може бути виключено з кооперативу у випадках:

1) подання відомостей, що не відповідають дійсності і були підставою для прийому до кооперативу, а також неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про прийом до членів кооперативу;

2) встановлення вироком суду, що пайовий внесок складається з коштів, добутих злочинним шляхом;

3) систематичного руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичного порушення правил соціалістичного співжиття, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними;

4) систематичного здавання жилого приміщення в найом з метою одержання нетрудових доходів;

5) виїзду на інше постійне місце проживання;

6) несплати пайового внеску;

7) систематичної несплати без поважних причин внесків на погашення банківського кредиту або внесків на експлуатацію та ремонт будинку;

8) в інших випадках, передбачених Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Порядок виключення з житлово-будівельного кооперативу встановлюється Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу. Рішення про виключення з житлово-будівельного кооперативу може бути оспорено в судовому порядку.