Договір часткової (пайової) участі в будівництві: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
Створена сторінка: == Нормативна база == * [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільний кодекс України] * [https://zakon.rada.gov... |
Немає опису редагування Мітка: редагування коду 2017 |
||
| (Не показані 6 проміжних версій 4 користувачів) | |||
| Рядок 1: | Рядок 1: | ||
== Нормативна база == | == Нормативна база == | ||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільний кодекс України] | * [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільний кодекс України] | ||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12#Text Закон України «Про інвестиційну діяльність»] | |||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12#Text Закон України «Про інвестиційну діяльність» | * [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1087-15#Text Закон України «Про кооперацію»] | ||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1087-15#Text Закон України «Про кооперацію» | |||
== Загальні положення == | == Загальні положення == | ||
Договори часткової (пайової) участі не належать до будь-якої групи договорів, передбаченої [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним] | Договори часткової (пайової) участі не належать до будь-якої групи договорів, передбаченої [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним кодексом України]. Але ці договори не суперечать чинному законодавству. Таким договором визначається порядок розподілу між сторонами відповідних частин створеного об'єкта нерухомості. | ||
З юридичної точки зору, договір пайової участі в будівництві містить елементи одного чи кількох цивільно-правових договорів і відповідно в останньому випадку може бути кваліфікований як змішаний договір | Укладення таких договорів ґрунтується на принципі свободи договору, передбаченому у [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3118 ст. 627 Цивільного кодексу України.], де передбачено, що відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n42 статті 6 Цивільного Кодексу України] сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного Кодексу України,] інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. | ||
З юридичної точки зору, договір пайової участі в будівництві містить елементи одного чи кількох цивільно-правових договорів і відповідно в останньому випадку може бути кваліфікований як змішаний договір. Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3122 статті 628 Цивільного кодексу України] сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. | |||
'''Частково такі договори мають ознаки декількох видів угод:''' | '''Частково такі договори мають ознаки декількох видів угод:''' | ||
| Рядок 19: | Рядок 20: | ||
# житлово-будівельний кооператив; | # житлово-будівельний кооператив; | ||
# асоційований член кооперативу (інвестор, який бажає в майбутньому отримати житло). | # асоційований член кооперативу (інвестор, який бажає в майбутньому отримати житло). | ||
'''Важливо!''' Перевірити зазначені в договорі дані про код ЄДРПОУ, адресу місцезнаходження кооперативу та прізвище уповноваженої на підписання договору особи можна у відкритому [https://usr.minjust.gov.ua/content/home Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань]. | '''Важливо!''' Перевірити зазначені в договорі дані про код ЄДРПОУ, адресу місцезнаходження кооперативу та прізвище уповноваженої на підписання договору особи можна у відкритому [https://usr.minjust.gov.ua/content/home Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань]. | ||
'''Зверніть увагу!''' Інвесторами можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12# | '''Зверніть увагу!''' Інвесторами можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12#n82 ст. 5 ЗУ «Про інвестиційну діяльність»]) | ||
== Предмет договору == | == Предмет договору == | ||
''Договори часткової (пайової) участі в будівництві регулюють відносини'' щодо членства в кооперативі та порядок набуття права власності на об’єкт в будинку, який планує побудувати або будує кооператив. | ''Договори часткової (пайової) участі в будівництві регулюють відносини'' щодо членства в кооперативі та порядок набуття права власності на об’єкт в будинку, який планує побудувати або будує кооператив. | ||
Предметом договору є не тільки інвестиції, а також і житло, яке планує одержати інвестор, тобто те, що становить інтерес для сторін договору (вказується вид інвестицій та їх розмір). Предмет повинен бути детально прописаний у договорі. | |||
Предметом договору є не тільки інвестиції, а також і житло, яке планує одержати інвестор, тобто те, що становить інтерес для сторін договору (вказується вид інвестицій та їх розмір). Предмет повинен бути детально прописаний у договорі. | |||
'''Зверніть увагу!''' Щоб уникнути ризиків, варто звернути увагу, щоб була визначена характеристика будинка та його будівельна адреса, орієнтовна площа квартири та документація на підставі якої даний будинок буде будуватися тощо. | '''Зверніть увагу!''' Щоб уникнути ризиків, варто звернути увагу, щоб була визначена характеристика будинка та його будівельна адреса, орієнтовна площа квартири та документація на підставі якої даний будинок буде будуватися тощо. | ||
== Пайовий внесок == | == Пайовий внесок == | ||
''<big>Пайовий внесок дорівнює</big>'' вартості об’єкту нерухомості, який набуде у власність інвестор (член кооперативу). | ''<big>Пайовий внесок дорівнює</big>'' вартості об’єкту нерухомості, який набуде у власність інвестор (член кооперативу). | ||
Пай - майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки; ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1087-15#n11 ст. 2 ЗУ «Про кооперацію»]). | |||
Додатковий пай - добровільний грошовий чи інший майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу понад пай у пайовому фонді кооперативу; | |||
Однак, для вступу в кооператив необхідно буде сплатити і вступний внесок. | |||
''' | '''Вступний внесок''' - грошовий чи інший майновий неповоротний внесок, який зобов’язана сплатити особа у разі вступу до кооперативної організації. ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1087-15#n11 ст. 2 ЗУ «Про кооперацію»]) | ||
'''Зверніть увагу!''' Після 100% оплати пайового внеску кооператив зобов’язаний видати вам, як асоційованому члену кооперативу, пайове свідоцтво з відміткою про повну сплату пайового внеску. | '''Важливо!''' Компанії (кооперативи) включають вступник внесок до вартості об’єкта, який слугує страховим платежем для забудовника. У разі, якщо інвестор вирішить вийти з кооперативу і забрати свої гроші, то відповідний вступний внесок залишиться в кооперативі. | ||
'''Відсоток пайового внеску''' – 1-10 % (залежить від основної вартості об’єкту). | |||
'''Зверніть увагу!''' Після 100% оплати пайового внеску кооператив зобов’язаний видати вам, як асоційованому члену кооперативу, пайове свідоцтво з відміткою про повну сплату пайового внеску. | |||
'''Важливо!''' Належний доказ оплати – платіжний документ про перерахування грошових коштів на рахунок кооперативу або квитанція до прибуткового касового ордеру, при оплаті готівкою. | '''Важливо!''' Належний доказ оплати – платіжний документ про перерахування грошових коштів на рахунок кооперативу або квитанція до прибуткового касового ордеру, при оплаті готівкою. | ||
== Права члена кооперативу (інвестора) за пайовим договором == | == Права члена кооперативу (інвестора) за пайовим договором == | ||
Часто забудовники зазначають у договорі мінімум прав члена кооперативу, прописують такі права, реалізація яких не можлива. Для того, щоб в подальшому у члена кооперативу (інвестора) не виникали зайвих питань, '''до договору потрібно включити такі права''', як: | Часто забудовники зазначають у договорі мінімум прав члена кооперативу, прописують такі права, реалізація яких не можлива. Для того, щоб в подальшому у члена кооперативу (інвестора) не виникали зайвих питань, '''до договору потрібно включити такі права''', як: | ||
* | * право контролю за цільовим використанням засобів та коштів, що направляються на створення об'єкту; | ||
* | * право самостійно та на власний розсуд розпоряджатися пайовим свідоцтвом (продавати, закладати, дарувати, міняти, а також виконувати інші дії, що не суперечать чинному законодавству України); | ||
'''Зверніть увагу!''' Член кооперативу (інвестор) скористатися цим правом може тільки після виплати повної вартості об’єкта (пайового внеску). | '''Зверніть увагу!''' Член кооперативу (інвестор) скористатися цим правом може тільки після виплати повної вартості об’єкта (пайового внеску). | ||
* | * право проводити перепланування приміщень відповідно до діючих будівельних норм, що належать йому згідно пайового свідоцтва. | ||
'''Зверніть увагу!''' Член кооперативу (інвестор) скористатися цим правом може тільки після виплати повної вартості об’єкта (пайового внеску). | '''Зверніть увагу!''' Член кооперативу (інвестор) скористатися цим правом може тільки після виплати повної вартості об’єкта (пайового внеску). | ||
* | * право на вихід з кооперативу в будь-який час за заявою та подальшим поверненням пайового внеску тощо. | ||
'''Важливо!''' Перед тим, як підписати договір, проконсультуйтесь з юристом. | '''Важливо!''' Перед тим, як підписати договір, проконсультуйтесь з юристом. | ||
== Термін передачі об’єкта == | == Термін передачі об’єкта == | ||
'''Важливо!''' В договорі має бути прописана точна дата передачі кооперативом готового об’єкту. | '''Важливо!''' В договорі має бути прописана точна дата передачі кооперативом готового об’єкту. | ||
'''Зверніть увагу!''' В договорі має бути прописано про те, що будинок, в якому розташований об’єкт члена кооперативу (інвестор) має бути під’єднаний до міських електромереж, каналізаційних систем з можливістю укладення членом кооперативу, після оформлення права власності на об’єкт, прямих договорів постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу з відповідними компаніями.Способи набуття членом кооперативу (інвестором) права власності на об’єкт за пайовим договором | '''Зверніть увагу!''' В договорі має бути прописано про те, що будинок, в якому розташований об’єкт члена кооперативу (інвестор) має бути під’єднаний до міських електромереж, каналізаційних систем з можливістю укладення членом кооперативу, після оформлення права власності на об’єкт, прямих договорів постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу з відповідними компаніями.Способи набуття членом кооперативу (інвестором) права власності на об’єкт за пайовим договором | ||
| Рядок 57: | Рядок 65: | ||
* договір купівлі-продажу; | * договір купівлі-продажу; | ||
* договір відступлення права вимоги (цесія) | * договір відступлення права вимоги (цесія) | ||
'''Зверніть увагу!''' Набуття членом кооперативу (інвестором) права власності на об’єкт за пайовим договором | '''Зверніть увагу!''' Набуття членом кооперативу (інвестором) права власності на об’єкт за пайовим договором відбудеться за умови передачі всіх необхідних для реєстрації права власності документів та/або завірених копій згідно чинного порядку та практики реєстраційних дій, які діють на території України. | ||
== Розірвання договору часткової (пайової) участі у будівництві == | == Розірвання договору часткової (пайової) участі у будівництві == | ||
'''Договір часткової (пайової) участі у будівництві припиняється:''' | '''Договір часткової (пайової) участі у будівництві припиняється:''' | ||
# За угодою сторін. | # За угодою сторін. | ||
# В | # В односторонньому порядку. | ||
# Через суд. | # Через суд. | ||
'''''За згодою сторін:''''' | '''''За згодою сторін:''''' | ||
Якщо сторони вирішили припинити угоду та відсутній спір, то розірвання договору носить добровільний характер. Важливо! В такому разі оформляється додаткова угода. | |||
Якщо сторони вирішили припинити угоду та відсутній спір, то розірвання договору носить добровільний характер. Важливо! В такому разі оформляється додаткова угода. | |||
'''''В односторонньому порядку:''''' | |||
Розірвати договір можна в односторонньому порядку з ініціативи інвестора, (пайовика, покупця) і компанії забудовника. | |||
''Пайовик може подати заяву про розірвання договору з таких причин'' : | |||
* порушення термінів введення в експлуатацію об’єкта будівництва. У договорі чітко прописана дата передачі об’єкта пайовику. Якщо прострочення становить більше двох місяців, то інвестор має право розірвати договір; | |||
* стан квадратних метрів для житла може не відповідати загальноприйнятим нормам будівництва. Наприклад, скошені отвори, тріщини в стелі, неналежний ремонт або його відсутність. Всі ці недоліки усуваються, але якщо забудовник це робити категорично відмовляється, то це підстава для розриву договору. | |||
* недотримання пунктів у договорі. Наприклад, невідповідність розмірів кімнат за площею. Це проблема також може бути вирішена, якщо забудовник виплатить різницю у вартості, але якщо надходить офіційна відмова, то пайовик має право на розірвання угоди. | |||
* гарантійний термін обслуговування будівельною компанією будинку повинен бути не менше 5-6 років. Протягом цього терміну будівельники повинні усувати неполадки, якщо це не відбувається, то пайовик має право розірвати договір. | |||
''Договір розривається і з ініціативи забудовника-будівельної компанії з таких підстав:'' | |||
* якщо прострочення по платежах перевищує більше 3 місяців; | |||
* регулярне порушення термінів по платежах. | |||
За обопільною згодою договір пайового будівництва, може бути, розірваний на будь-якій підставі. | |||
'''''Розірвання договору в судовому порядку:''''' | '''''Розірвання договору в судовому порядку:''''' | ||
Якщо є підстави вважати, що будівництво в осяжному майбутньому не завершиться. | |||
Якщо є підстави вважати, що будівництво в осяжному майбутньому не завершиться. | |||
При істотних змінах проекту, які не задовольнили інвестора. | При істотних змінах проекту, які не задовольнили інвестора. | ||
[[Категорія:Господарське право]] | [[index.php?title=Категорія:Господарське право]] | ||
[[Категорія:Цивільне право]] | [[index.php?title=Категорія:Цивільне право]] | ||
[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]] | [[index.php?title=Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]] | ||
