Право земельного сервітуту

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Житловий кодекс Української РСР
• Податковий кодекс України
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон України "Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану"
• Пленум Вищого Спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 лютого 2014 року № 5 "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав

Загальні визначення

Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками) відповідно до статті 98 Земельного кодеку України.

Згідно статті 100 Земельного кодексу України, сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (землекористувачем) земельної ділянки.

Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпоряджання земельною ділянкою.

Види сервітутів

Види сервітутів
Особистий сервітут	Сервітуарієм за особистим сервітутом є певна особа, інтересам якої служить обслуговуюча річ. Права, що випливають з особистого сервітуту, належать лише цій конкретно визначеній особі та не можуть бути передані сервітуарієм іншій особі, навіть її спадкоємцям. За особистим сервітутом права закріплені особисто за сервітуарієм та припиняються після його смерті. Члени сім'ї власника житла, які проживають разом із ним, мають право користування цим житлом відповідно до закону (особистий сервітут, частина 1 статті 405 Цивільного кодексу України). У таких правовідносинах підлягають застосуванню не норми ЖК УРСР, а норми, передбачені главою 32 Цивільного кодексу України. Тобто стосовно права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування ним підлягають застосуванню положення статті 405 Цивільного кодексу України. Оскільки інше не встановлено законом, договором чи заповітом, на підставі яких встановлено сервітут, то відсутність члена сім'ї понад один рік без поважних причин є юридичним фактом, що є підставою для втрати членом сім'ї права користування житлом. У цьому випадку положення статей 71, 72 Житловий Кодекс Української РСР застосуванню не підлягають. Таких висновків дійшов Пленум Вищого Спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 № 5.
Земельний сервітут	Право земельного сервітуту закріплено за певним обтяжуючим об’єктом по відношенню до іншого обтяженого об’єкту, а не щодо конкретної особи, відтак - не залежить від власників відповідних об’єктів сервітуту. Земельним кодексом України право земельного сервітуту визначається як право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право: вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом; на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту. Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору, у разі недосягнення сторонами домовленості щодо встановлення або умов сервітуту, спір вирішується судом за позовом осіб, що потребують встановлення сервітуту. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Щодо змісту договору про встановлення земельного сервітуту, то, істотними умовами договору про встановлення земельного сервітуту є: обсяг прав сервітуарія щодо користування земельною ділянкою (її частиною); кадастровий номер земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут; розмір та порядок внесення плати за встановлення сервітуту (крім випадків встановлення безоплатного сервітуту); строк дії сервітуту. Земельний сервітут не підлягає відчуженню, зокрема він не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (частина 3 статті 101 Земельного кодексу України).

Земельні сервітути за терміном дії

Земельний кодекс України поділяє земельні сервітути за терміном їх дії (на постійні та строкові). Строк дії земельного сервітуту, що встановлюється договором між особою, яка вимагає його встановлення, та землекористувачем, не може бути більшим за строк, на який така земельна ділянка передана у користування землекористувачу згідно частини 2 статті 98 Земельного кодексу України.

Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. У разі переходу права власності на об’єкт нафтогазовидобування, об’єкт трубопровідного транспорту, об’єкт енергетики, передачі електричної енергії, для розміщення якого встановлений земельний сервітут, право земельного сервітуту (права та обов’язки особи, на користь якої встановлений земельний сервітут) переходить до нового власника такого об’єкта на тих самих умовах. У такому разі волевиявлення землевласника (землекористувача) та внесення змін до договору про встановлення земельного сервітуту не вимагаються. Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт, для розміщення якого встановлений земельний сервітут, є підставою для державної реєстрації переходу права земельного сервітуту згідно частини 1 статті 101 Земельного кодексу України

Види земельних сервітутів, які можуть бути встановлені, визначені статтею 99 Земельного кодексу України.

Власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:

• право проходу та проїзду на велосипеді;
• право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
• право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм);
• право на будівництво та розміщення об’єктів нафтогазовидобування;
• право на розміщення об’єктів трубопровідного транспорту;
• право на користування земельною ділянкою для потреб геологічного вивчення, у тому числі дослідно-промислової розробки, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислової розробки родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) для видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення з правом будівництва та розміщення споруд/об’єктів, пов’язаних із зазначеним видом діяльності, за умови що при цьому не порушуються права землевласника, передбачені статтею 98 Земельного Кодексу України;
• право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;
• право на розгортання, експлуатацію електронних комунікаційних мереж;
• право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
• право розміщення (переміщення, пересування) об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем;
• право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;
• право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;
• право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;
• право прогону худоби по наявному шляху;
• право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;
• право на будівництво та проходження інженерних, кабельних, трубопровідних мереж, необхідних для повноцінного функціонування індустріальних парків;
• право на будівництво, облаштування та утримання інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій;
• право розміщення (без здійснення капітального будівництва) об’єктів рекреаційної інфраструктури, а також інженерної інфраструктури, необхідної для їх функціонування та обслуговування;
• інші земельні сервітути.

Зазначений перелік не є вичерпним.

Нотаріальне посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту

Відповідно до статті 100 Земельного кодексу України, за домовленістю сторін договір про встановлення земельного сервітуту може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки також може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Плата за користування сервітутом

Відповідно до частини 4 статті 101 Земельного кодексу України та частини 3 статті 403 Цивільного кодексу України, власник або користувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких він встановлений, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Визначення розміру плати за встановлення сервітуту віднесено до компетенції суб'єктів сервітутних відносин. При цьому сторони повинні виходити з того, що плата має враховувати ті обмеження, які перешкоджатимуть власнику реалізовувати своє право на обтяжене сервітутом майно.

Припинення сервітуту

Відповідно до статті 102 Земельного кодексу Українидія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

1. поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;
2. відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;
3. рішення суду про скасування земельного сервітуту;
4. закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;
5. невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;
6. порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.

На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:

1. припинення підстав його встановлення;
2. встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Договір сервітуту земельної ділянки може бути визнаний недійсним в судовому порядку, якщо сервітуарій користується суміжною земельною ділянкою без технічної документації на землю та за відсутності встановлених меж ділянки в натурі (на місцевості).

Дія сервітуту припиняється у разі примусового відчуження земельної ділянки відповідно до статті 14-1 Закону України "Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану". Державна реєстрація припинення права власності на таку земельну ділянку є підставою для державної реєстрації припинення права сервітуту, встановленого щодо такої земельної ділянки.

Встановлення земельного сервітуту в судовому порядку

Встановити земельний сервітут на сусідній земельній ділянці може тільки власник або користувач іншої сусідньої земельної ділянки. Позовні вимоги інших осіб, зацікавлених у встановленні сервітуту на земельну ділянку, в судовому порядку задоволенню не підлягають. Не підлягають також задоволенню у судовому порядку вимоги щодо усунення перешкод в користуванні майном (земельною ділянкою) у випадку, коли власник сусідньої ділянки не вчиняє протиправних дій.

Якщо доступ до земельної ділянки ускладнено завдяки існуванню сусідньої земельної ділянки, особа має право вимагати саме встановлення сервітуту щодо такої сусідньої ділянки, а не вимагати усунути перешкоди в користуванні вашим майном (негаторний позов) відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України.

Передумовою звернення до суду за встановленням сервітуту має бути доказ вчинення дій щодо встановлення сервітуту та недосягнення про це згоди між сторонами. Якщо ж до звернення до суду не вчинялися дії щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, відсутнє звернення до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), то в суду немає підстав для задоволення відповідних вимог у зв’язку з відсутністю в позивача права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду (Постанова КГС ВС від 5 листопада 2024 року у справі № 923/898/21 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/123012091).

За результатами розгляду справи, суд може встановити земельний сервітут тільки у випадку неможливості позивача задовольнити потреби щодо своєї земельної ділянки іншим способом. Якщо суд встановить, що неможливість нормально використовувати ділянку зумовлена діями самого позивача, суд відмовить в задоволені позову.

Обґрунтування меж і площі, а також обов’язок виготовлення кадастрового плану земельної ділянки, на яку необхідно встановити сервітут, покладається на позивача. Встановлений сервітут має враховувати витрати власника земельної ділянки по сплаті орендної плати, земельного податку згідно з підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України. В рішенні суду має бути чітко вказано, який вид сервітуту встановлюється на суміжній земельній ділянці.

Отже, обов’язковими умовами звернення до відповідного суду з позовом щодо встановлення сервітуту мають бути:

• підтвердження права власності або користування земельною ділянкою, яка потребує сервітуту на суміжній земельній ділянці;
• підтвердження факту звернення до власника чи користувача сусідньої земельної ділянки з письмовою пропозицією укласти договір сервітуту;
• підтвердження неможливості задовольнити свої потреби в інший спосіб, крім встановлення сервітуту.

Файл:Договір сервітуту.docx

Судова практика

• Постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 5 листопада 2024 року у справі № 923/898/21 в якій зазначено, що встановлення земельного сервітуту в судовому порядку можливе лише після вжиття позивачем дій щодо його встановлення та недосягнення про це згоди між сторонами, що підтверджується відповідними доказами.
• Постанова Верховного суду від 26.03.2020 у справі № 383/153/17 в якій суд відмовив у дозволі на обтяження сервітутом земельної ділянки, оскільки особа не довела, що єдиним способом забезпечення проїзду до складського приміщення можливе лише шляхом проїзду через земельну ділянку відповідача.
• Постанова Верховного суду від 17.01.2019 у справі № 607/12777/17 в якій зазначена аналогічна ситуація, коли суд відмовив у зв’язку з тим що позивачу необхідність встановлення сервітуту зводиться до певного рівня комфорту в користуванні майном, а реальної необхідності, підкріпленої доказами неможливості користування майном, без встановлення сервітуту позивачем не наведено.
• Постанова Верховного суду від 16.04.2018 у справі №302/1464/14-ц щодо меж втручання держави в право власності шляхом встановлення сервітуту: «Втручання держави в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання».
• Постанова Верховного суду від 01.11.2018 у справі №642/3165/17 щодо належних суб’єктів правовідносин, які виникають при встановленні сервітуту: «Вимога про встановлення сервітуту має пред'являтися до власника (володільця) земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут».
• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 20червня 2018 року №569/12538/16-а [1] в якій зроблено висновок, що спір у справі щодо права користування земельною ділянкою за умови встановлення сервітуту на проїзд між фізичною особою та суб'єктом владних повноважень підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.