Дотримання будівельних норм при будівництві приватного будинку

Нормативна база

• Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності"
• Закон України "Про будівельні норми"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 "Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 "Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт"
• ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій", затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 квітня 2019 року № 104
• ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення", затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 березня 2019 року № 87
• ДБН Б.2.2-5:2011 "Благоустрій територій", затверджені наказами Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 28 жовтня 2011 року № 259, від 30 березня 2012 року № 139
• Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19 червня 1996 року № 173
• Порядок видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 05 липня 2011 року № 103

Загальна інформація

Індивідуальні житлові будинки є кількох типів:

- одноквартирний житловий будинок - індивідуальний житловий будинок, що має прибудинкову територію (п.3.25 ДБН Б.2.2-15:2019);

- будинок дачний - житловий будинок садибного типу, для використання протягом року для відпочину, тимчасового перебування або постійного проживання (п.3.10 ДБН Б.2.2-12:2019);

- будинок садовий - будівля для літнього (садового) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (п.3.11 ДБН Б.2.2-12:2019).

Особа, яка має наміри здійснити будівництво індивідуального житлового, дачного чи садового будинку являється замовником будівництва. Замовником будівництва може бути як фізична так і юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду, і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт. Дії, спрямовані на виконання функцій замовника будівництва, може виконувати особа, якій доручено вчинення дій з виконання підготовчих та/або будівельних робіт на підставі та у межах, встановлених договором доручення (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі - будівельний паспорт).

Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки (п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Розроблення будівельного паспорта здійснюється відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні.

Будівельний паспорт видається уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження відповідної заяви на видачу будівельного паспорта за формою, наведеною у додатку 1 до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки та доданого до заяви переліку документів, а саме:

• копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію, або заповіту, у разі якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• копія документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, у разі якщо право власності на об’єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту);
• згода співвласника (співвласників) об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту) (за умови перебування у спільній власності);
• схема намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), за формою, наведеною у додатку 2 до цього Порядку;
• проектна документація (за наявності);
• згода співвласника (співвласників) земельної ділянки на забудову (у разі розміщення нових об’єктів) (за умови перебування у спільній власності);
• інформація про наявність у межах земельної ділянки режимоутворюючих об’єктів культурної спадщини та обмеження у використанні земельної ділянки у разі здійснення нового будівництва об’єкта (за наявності).
• копії документів, що подаються для отримання будівельного паспорта, засвідчуються замовником (його представником).

Документи подаються уповноваженому органу з питань містобудування та архітектури:

1) в електронній формі через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі - електронний кабінет) або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачем якої є замовник та відповідний уповноважений орган з питань містобудування та архітектури;

2) у паперовій формі особисто замовником (у тому числі через центри надання адміністративних послуг) або поштовим відправленням з описом вкладення.

Якщо планується будівництво будинку площею понад 500 квадратних метрів, для його оформлення необхідно отримати містобудівні умови обмеження забудови земельної ділянки (МБУ) в уповноваженого органу містобудування та архітектури (структурного підрозділу районної державної адміністрації, виконавчого комітету міської ради).

Див. додатково: Будівництво приватного будинку: покрокова інструкція

Планування ділянки під забудову

При плануванні ділянки необхідно визначитися з межами ділянки: встановлюється огорожа, яка відокремлює ділянку від сусіднього будинку та території загального користування.

Дозволено проектувати огородження як окремих ділянок, так і усієї прибудинкової території садибної забудови. Висота огороджень повинна бути:

• не більше ніж 2,0 м на межі сусідніх земельних ділянок;
• не більше ніж 2,5 м на межі з вулицею для забезпечення нормативної інсоляції та провітрювання суміжних територій (пункт 6.7 ДБН Б.2.2-5:2011 "Благоустрій територій").

Після установки парканів, перш ніж зводити фундамент будинку, потрібно виконати планування ділянки (що і як буде розташовуватися на земельній ділянці).

Ділянку можливо розділити на наступні зони:

• житлова зона (житловий будинок та прибудови до нього);
• господарська зона (господарські будівлі та споруди для обслуговування будинку і ділянки);
• зона відпочинку (альтанка, дитячий майданчик, басейн та ін.);
• садово-городня зона (сад, город, теплиця).

Орієнтиром для розташування будівель є паркан і будівлі, розташовані на сусідній ділянці. Уразі, якщо у сусідів на ділянці відсутні будівлі житлового будинку та господарські споруди, з ними можна узгодити розташування майбутніх будівель, враховуючи інтереси обох сторін. Норми будівництва в Україні, що пред’являються до планування ділянки, складаються з санітарних і протипожежних норм. Вони поділяються на обов’язкові до виконання і рекомендовані.

Вимоги до розташування будівельних об'єктів

Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.

Відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути від 4 м до 6 м в залежності від величини крони (але не менше 1/2 діаметра крони дерева), а до кущів - 1,0 м

(відповідно до вимог п. 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій")

Обов’язкові вимоги, що стосуються відстаней від житлового будинку та літньої кухні до інших будівель:

• господарських будівель для домашнього господарства площею до 50 квадратних метрів — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів);
• компостній ями, надвірних вбиралень, ями для відходів — не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів);
• колодязя для фільтрації води — 8 м (при переробці до 1 м3 на добу), 10 м (при переробці 1-3 м3 на добу);
• септика, душ — 5 м (при переробці до 1 м3 на добу), 8 м (при переробці 1-3 м3 на добу).

Згідно із санітарними нормами туалети потрібно розташовувати не ближче 15 м від житлового будинку та літньої кухні, а від питного колодязя — за 20 м.

Вигреби повинні бути віддалені від меж земельних ділянок навчальних та лікувально-профілактичних закладів, стін житлових та громадських будівель і споруд, майданчиків для ігор дітей та відпочинку населення на відстань не менше 20 м. Місце розміщення вигребу на присадибній ділянці та відстань від нього до власного житлового будинку визначає власник цього будинку з додержанням правил добросусідства (пункт 2.22 розділу ІІ Державних санітарних норм та правил утримання територій населених місць, затверджених наказом Міністерства охорони здоров'я України від 17 березня 2011 року № 145).

Основні вимоги, що стосуються кордонів:

• від будинку до червоної лінії (лінії, що обмежує загальну територію) має бути відстань не менше 5-6 метрів;
• від будинку до кордонів ділянки сусідів і кордонів проїздів — не менше 3 метрів;
• від господарських будівель до проїздів і червоної лінії — не менше 5-6 метрів (пункт 6.1.33 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування і забудова територій").

При розташуванні житлових будинків та громадських будівель на земельних ділянках необхідно забезпечувати вимоги санітарних норм та пожежних вимог ДСП 173-96, ДБН В.1.1-7, у тому числі для житлових та громадських будинків на суміжних земельних ділянках.

Судова практика

• Постанова Івано-Франківського апеляційного суду від 31 жовтня 2019 року № 350/599/18

Див. також

• Будівництво приватного будинку: покрокова інструкція
• Будівельні норми для розташування біля житлового будинку паркану, огорожі та господарських споруд
• Порядок та норми розроблення проектної документації на будівництво
• Державні будівельні норми: пожежна безпека об'єктів будівництва