Приватизація землі членами фермерського господарства

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про землеустрій"
• Закон України “Про фермерське господарство”
• Закон України «Про державний земельний кадастр»
• Указ Президента України "Про порядок паювання земель, переданих в колективну власність сільськогосподарських підприємств і організацій" від 08.08.95 № 720/95
• Наказ Міністерства юстиції України від 21 листопада 2016 року № 3276/5 "Про затвердження Вимог до оформлення заяв та рішень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанова Верховного суду від 19.06.2018 року у справі № 8161920/17

НОВЕ! У зв’язку із введенням в Україні воєнного стану, безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється (пп. 5 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України). Положення цього підпункту не поширюються на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності Земельним кодексом України. Відповідно, вказаний нижче порядок може бути актуальним тільки у випадку відведення ділянки в користування.

Загальні відомості

Набуття права власності та права користування земельними ділянками із земель державної і комунальної власності громадянами та юридичними особами здійснюється за рішеннями органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених Земельним кодексом України (далі - ЗК України).

Згідно статті 81 Земельного кодексу України, громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Хто має право на приватизацію?

Стаття 13 Закону України “Про фермерське господарство” дозволяє членам фермерського господарства одержати безоплатно у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок із раніше наданих їм у користування земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.

Дія цієї статті не поширюється на громадян, які раніше використали своє право на одержання безоплатно у власність земельної частки (паю) із земель колективної власності, чи в результаті приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств (ч. 2 ст. 32 Земельного кодексу України, ч. 3 ст. 13 Закону України “Про фермерське господарство”).

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про фермерське господарство" членами фермерського господарства можуть бути подружжя, їх батьки, діти, які досягли 14-річного віку, інші члени сім’ї, родичі, які об’єдналися для спільного ведення фермерського господарства, визнають і дотримуються положень установчого документа фермерського господарства. Членами фермерського господарства не можуть бути особи, які працюють у ньому за трудовим договором (контрактом).

Розміри земельних ділянок, що безоплатно передаються членам фермерського господарства

Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство.

Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах.

У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.

Відповідно до Указу Президента України "Про порядок паювання земель, переданих в колективну власність сільськогосподарських підприємств і організацій" від 08.08.95 № 720/95, що визначив засади обчислення розмірів земельних часток (паїв), пай обчислюється не у фізичних, а в умовних (кадастрових) гектарах.

Етапи приватизації земельної ділянки

Розробка технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки. Це початковий і найважливіший етап, який містить:

• Пошук сертифікованого інженера-землевпорядника. Необхідно укласти договір з інженером або землевпорядною організацією на виготовлення технічної документації. В електронному кабінеті «Е-сервіси» Держгеокадастру можна замовити витяг із Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників. Для цього необхідно авторизуватися в особистому електронному кабінеті «Е-сервіси» та зліва перейти у меню «Реєстр інженерів» і обрати розділ «Інженери-землевпорядники». Також ви можете звернутися до землевпорядних організацій або до приватного землевпорядника.
• Розробка документації. Вона передбачає визначення меж земельної ділянки безпосередньо в натурі (на місцевості). За результатами роботи замовник отримує паперову технічну документацію та електронний документ (диск) із даними про земельну ділянку, що підлягають внесенню до Державного земельного кадастру (ДЗК). Вартість, строки виконання та інші деталі визначаються в договорі між замовником і виконавцем.

• Реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі (далі — ДЗК). Після отримання технічної документації потрібно звернутися до Державного кадастрового реєстратора. Необхідно подати заяву про внесення відомостей до ДЗК, до неї долучити технічну документацію в паперовому та електронному форматах, електронний документ із даними про результати робіт із землеустрою.

Важливо! Розробник технічної документації (інженер-землевпорядник) може подати ці документи самостійно, якщо це передбачено договором. Після обробки документів кадастровий реєстратор видає витяг із ДЗК, який підтверджує реєстрацію земельної ділянки.

• Звернення до місцевої ради для отримання рішення про передачу земельної ділянки у приватну власність. Необхідно долучити клопотання до органів місцевого самоврядування, копії паспорта та ідентифікаційного коду, розроблену технічну документацію та витяг із ДЗК. Орган місцевого самоврядування розглядає подані документи та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність або виносить обґрунтовану відмову. Термін розгляду — до 1 місяця.
• Реєстрація права власності на земельну ділянку. Після прийняття позитивного рішення сесії ради необхідно зареєструвати право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Для цього необхідно звернутися до центру надання адміністративних послуг (ЦНАПу) за місцем розташування ділянки або до нотаріуса та подати пакет документів, зокрема рішення місцевої ради. Після реєстрації власник отримує витяг із ДРРП, який підтверджує право власності на земельну ділянку. В разі неправомірної відмови місцевої ради варто звертатися до суду для оскарження.

Розробка проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян суб’єктами господарювання, що є виконавцями робіт із землеустрою згідно із законом, у строки, що обумовлюються за угодою сторін.

Перелік документів до проекту землеустрою визначений статтею 50 Закону України "Про землеустрій". Більше інформації викладено в статті Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

До відома!

Відповідно до статті 22 Закону України "Про землеустрій", землеустрій здійснюється на підставі:

а) рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо проведення робіт із землеустрою;

б) укладених договорів між юридичними чи фізичними особами (землевласниками і землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою (у разі протиправної бездіяльності відповідного органу у вигляді ненадання дозволу у належній формі на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність у встановлений строк, відповідно до абзацу третього частини сьомої статті 118 ЗК України особа має право замовити розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки);

в) судових рішень.

Таким чином, підставою для розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, окрім рішення про надання дозволу, може бути договір або судове рішення.

Реєстрація права власності на земельну ділянку

Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності, зокрема, на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Для отримання Витягу щодо права власності на земельну ділянку Вам необхідно звернутись в  місцевий Центр надання адміністративних послуг або до нотаріуса:

- витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК);

- оригінал паспорту заявника;

- оригінал ідентифікаційного номеру;

- підтвердження оплати адміністративного збору (0,1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб);

- документ - підстава виникнення права на;

- довіреність, якщо документи подаються представником (нотаріально засвідчена);

- оригінал паспорту, ідентифікаційного номеру представника, якщо документи подаються представником.

Увага! Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку із зазначенням у ньому кадастрового номера є остаточним документом щодо права власності на земельну ділянку члена фермерського господарства.

Судова практика

Фермерське господарство може володіти та користуватися землями своїх членів лише у разі, якщо такі земельні ділянки перебувають у власності (а не користуванні) члена фермерського господарства. При цьому, статтею 13 Закону України «Про фермерське господарство» передбачено право члена фермерського господарства отримати безоплатно у власність земельну ділянку, яка раніше була надана йому у користування, тобто передача у власність земельної ділянки можлива тій самій особі, якій земельна ділянка передана у користування. Саме такий висновок висловлено Верховним судом у постанові від 19.06.2018 року у справі №816/1920/17.

Правова позиція Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 11 листопада 2021 року, справа № П/811/2084/17

Верховний Суд відступив від попередніх правових висновків та зробив кардинально протилежний висновок в контексті питання, чи має право член фермерського господарства на виділення земельної частки (паю) із земель фермерського господарства. У справах, від висновків у яких відступили судова палата Касаційного адміністративного суду, містився правовий висновок, що члени фермерського господарства мають право на приватизацію земельної ділянки, наданої у користування фермерському господарству. При цьому такими, що надані фермерському господарству, вважають і земельні ділянки, надані голові фермерського господарства для його створення. А тому, член фермерського господарства має право отримати безоплатно у власність частину земельної ділянки, що перебуває у користуванні фермерського господарства. Натомість, Верховний Суд у зазначеній вище постанові сформував нові правові висновки, відповідно до яких, зокрема, право на безоплатну передачу у власність земельних ділянок із земель, що надавалися у користування засновнику для створення фермерського господарства, не виникає у жодного члена фермерського господарства, в тому числі засновника. При цьому, члени фермерських господарств, у тому числі засновник (який отримав земельну ділянку у користування для створення такого фермерського господарства), можуть отримати безоплатно у приватну власність земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) із земель державної та комунальної власності у порядку, передбаченому ЗК України, та лише після припинення права власності чи користування такими земельними ділянками у визначеному законом порядку.

Див. також

• Створення фермерського господарства
• Виділення земельної ділянки для ведення фермерського господарства
• Порядок державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі
• Приватизація земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян
• Реєстрація права власності на земельну ділянку
• Розроблення документації землеустрою