Придбання об’єкта незавершеного будівництва: відмінності між версіями

* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127]

Кабінетом Міністрів України з метою врегулювання проблемних питань у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в умовах воєнного стану прийнято [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-п#Text постанову Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами)] (далі – Постанова № 209).

В частині державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-п#Text Постановою Кабінету міністрів України № 209] установлено, що '''в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування''' державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація), надання/отримання відомостей/інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у тому числі шляхом безпосереднього доступу до них, проводиться/забезпечується з урахуванням таких особливостей''',''' забороняється державна реєстрація, вчинення інших реєстраційних дій:

 

'''Власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості''' - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"].

'''Власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва''' - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"].

'''Власник спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва''' - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на подільний об’єкт незавершеного будівництва ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 п. 3 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"].

'''Неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації права власності''' або спеціального майнового права, або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"]).

# правочинів, пов’язаних із зміною замовника будівництва;

# обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та звернення стягнення на такий предмет іпотеки;

# обтяження, визначеного [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text абзацом сьомим частини другої статті 27'''²''' Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"].

До завершення будівництва особа '''вважається власником матеріалів, обладнання тощо''', які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).

* державної реєстрації за замовником будівництва права власності/спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва - у разі відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об’єктів нерухомості);

* державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва (крім випадку, визначеного частиною четвертою статті 21 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"]) та державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому - у разі відчуження майбутнього об’єкта нерухомості (крім випадку, визначеного пунктом 3 цієї частини). Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;

== Спеціальне майнове право ==

== Особливості відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості ==

Відчуження, передача у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, забороняється, крім випадків, визначених частиною другою статті 2 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"].

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості може бути предметом договору про відчуження, передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав, за умови дотримання вимог, визначених статтями 2 і 10 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"].

Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який укладається з фізичною особою, не може містити умови, які є несправедливими згідно із [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1023-12#Text Законом України "Про захист прав споживачів"].

Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, які придбаваються на підставі договорів про участь у фонді фінансування будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"] з урахуванням особливостей, встановлених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/978-15#Text Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"].

Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутні об’єкти житлової нерухомості, які набуваються відповідно договору про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"] з урахуванням особливостей емісії та обігу цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

Правочин, за яким оплатно придбавається об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі шляхом прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта), укладений з порушенням вимог статей 6, 10, частини другої статті 14, частини третьої статті 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"], є нікчемним.

'''Дія положень статті 9 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"] не поширюється на об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.'''

== Укладання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва ==

* будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості), зокрема шляхом укладення договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта;

* прийняти неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості шляхом державної реєстрації на ім’я покупця спеціального майнового права на такий об’єкт;

==== '''Істотними умовами договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), крім умов, передбачених частиною першою цієї статті, є:''' ====

* для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;

* для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

* для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

* загальна площа об’єкта згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта);

* опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

* для сторони договору - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);

* відомості Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва);

* документи, що підтверджують право власності/право користування замовника будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності);

* забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;

* забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва відповідно до пункту 4 цієї частини, ціна якого повністю сплачена покупцем, протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;

* забезпечити передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

* видати власнику об’єкта нерухомого майна, з яким проведено остаточні розрахунки за об’єкт нерухомого майна, довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об’єкт нерухомого майна, протягом трьох робочих днів з дня звернення власника об’єкта нерухомого майна за такою довідкою;

* повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

6. У разі відмови продавця або залишення без відповіді заяви про видачу довідок, передбачених пунктами 6 і 9 частини п’ятої статті 13 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"], факт оплати може бути встановлений у судовому порядку.

Дія положень статті 13 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#n20 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"] не поширюється на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.

==== '''Істотними умовами договору про друге та наступні відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості є:''' ====

* для замовника будівництва - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;