Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки: відмінності між версіями
мНемає опису редагування |
мНемає опису редагування |
||
| (Не показані 5 проміжних версій 5 користувачів) | |||
| Рядок 5: | Рядок 5: | ||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text Закон України "Про іпотеку"] | * [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text Закон України "Про іпотеку"] | ||
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"] | * [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"] | ||
{| class="wikitable sortable" | |||
|- | |||
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''! | |||
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»] від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено '''особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану''', серед яких, зокрема: | |||
Укладення, виконання, зміна, поновлення і '''припинення''' договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1913 пунктів 27 і 28 розділу X] "Перехідні положення" Земельного кодексу України". | |||
|} | |||
== Загальні положення == | == Загальні положення == | ||
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельним кодексом України] (далі - ЗК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним кодексом України] (далі - ЦК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Законом України "Про оренду землі"], законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також положеннями [[Договір оренди земельної ділянки|договору оренди землі]] (стаття 2 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"]). | Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельним кодексом України] (далі - ЗК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним кодексом України] (далі - ЦК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Законом України "Про оренду землі"], законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також положеннями [[Договір оренди земельної ділянки|договору оренди землі]] (стаття 2 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"]). | ||
Відповідно до | Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1085 статті 190 ЦК України], майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, до яких відноситься і право оренди. Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у [[Договір оренди земельної ділянки|договорі оренди]] є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва. | ||
Відповідно до положень | Відповідно до положень [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n792 частин першої статті 93 ЗК України], '''право оренди земельної ділянки''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. | ||
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. | |||
Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в [[Застава земельних ділянок або прав на них|заставу]], спадщину, вноситися до статутного фонду (частина п'ята статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ЗК України]). | Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в [[Застава земельних ділянок або прав на них|заставу]], спадщину, вноситися до статутного фонду (частина п'ята статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ЗК України]). | ||
Згідно з частиною першою статті 133 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1198 | Згідно з частиною першою статті 133 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1198 ЗК України] та частиною сьомою статті 5 Закону України "Про іпотеку" (об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки). У цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою. | ||
'''Підставою''' '''для укладення договору оренди може бути''' | '''Підставою''' '''для укладення договору оренди може бути''' цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. | ||
Водночас, | Водночас,стаття 8<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України «Про оренду землі»] позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі, але продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. '''Договір купівлі-продажу''' права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом. | ||
'''Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено''' її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Водночас частиною другою статті 8<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України "Про оренду землі"] існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні. | '''Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено''' її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Водночас частиною другою статті 8<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України "Про оренду землі"] існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні. | ||
== | == Порядок набуття права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки == | ||
Відповідно до статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України] проведення земельних торгів, є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються: | Відповідно до статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України] проведення земельних торгів, є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються: | ||
| Рядок 51: | Рядок 59: | ||
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі '''спір вирішується в судовому порядку''' (стаття 30 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n194 Закону України "Про оренду землі"]). Відповідно до статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 ЦК України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. | Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі '''спір вирішується в судовому порядку''' (стаття 30 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n194 Закону України "Про оренду землі"]). Відповідно до статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 ЦК України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. | ||
Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації | Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правостановлюючого документу, а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (стаття 3 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"], стаття 126 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1107 ЗК України]). | ||
За обставин, визначених статтями 131, 132 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1175 ЗК України], відбувається перехід права оренди із заміною сторони в укладеному договорі оренди. Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам. | За обставин, визначених статтями 131, 132 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1175 ЗК України], відбувається перехід права оренди із заміною сторони в укладеному договорі оренди. Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам. | ||
| Рядок 58: | Рядок 66: | ||
== Судова практика == | == Судова практика == | ||
* Ухвала Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08 серпня 2019 у справі № 149/1120/19 (висновок суду апеляційної інстанції про те, що право оренди може відчужуватися орендарем є обґрунтованим. Право оренди надає орендарю правомочності володіти та користуватися земельною ділянкою, однак не надає йому права розпоряджатися як земельною ділянкою, так і майновими правами на неї землевласника. Рівень оборотоздатності права оренди земельної ділянки залежить від суб'єкта права, виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзис і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку. Частина друга статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України] передбачає право виконавця звернути стягнення на земельні ділянки або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) під час виконання рішення. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом (частина п'ята статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n792 ЗК України]). | * Ухвала Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08 серпня 2019 у справі № 149/1120/19 (висновок суду апеляційної інстанції про те, що право оренди може відчужуватися орендарем є обґрунтованим. Право оренди надає орендарю правомочності володіти та користуватися земельною ділянкою, однак не надає йому права розпоряджатися як земельною ділянкою, так і майновими правами на неї землевласника. Рівень оборотоздатності права оренди земельної ділянки залежить від суб'єкта права, виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзис і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку. Частина друга статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України] передбачає право виконавця звернути стягнення на земельні ділянки або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) під час виконання рішення. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом (частина п'ята статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n792 ЗК України]). | ||
== Див. також == | |||
* [https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/Договір_купівлі_–_продажу Договір купівлі – продажу] | |||
* [https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/Сплата_податку_при_оформленні_договору_купівлі-продажу_земельної_ділянки Сплата податку при оформленні договору купівлі-продажу земельної ділянки] | |||
[[Категорія:Земельне право]] | [[Категорія:Земельне право]] | ||
[[Категорія:Право користування землями]] | [[Категорія:Право користування землями]] | ||