Оренда нежитлового приміщення: відмінності між версіями

← Попереднє редагування

ВізуальнийВікірозмітка

@@ Рядок 15: / Рядок 15: @@
 Основними законодавчими актами, які регулюють правовідносини у сфері оренди, є [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільний кодекс України] та [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15#Text Господарський кодекс України].
-Відповідно до цих нормативно-правових актів за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Право передачі майна у оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди.
+'''За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк.''' Право передачі майна у оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди.
 При передачі в оренду об’єкта, який знаходиться у спільній власності подружжя, передбачається наявність письмового дозволу співвласника об’єкту (згода має бути нотаріально посвідчена).
-Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20760.%20%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D1%83 статті 760 Цивільного кодексу України] предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). В даному випадку це нежитлове приміщення. Якщо приміщення, яке здається в оренду, знаходиться в заставі (іпотеці), то передача такого приміщення здійснюється за згодою заставодержателя (іпотекодавця). Передання приміщення в оренду не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При укладенні договору оренди орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про всі права третіх осіб на предмет оренди. В іншому випадку орендар має право вимагати зменшення розміру плати за користування або розірвання договору та відшкодування збитків. (стаття 769 Цивільного кодексу України).<br>Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20795.%20%D0%9F%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B1%D1%83%D0%B4%D1%96%D0%B2%D0%BB%D1%96%20%D0%B0%D0%B1%D0%BE%20%D1%96%D0%BD%D1%88%D0%BE%D1%97%20%D статті 795 Цивільного кодексу України] передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Вказаний документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій і з саме з моменту підписання цього документу починається строк з якого має розраховуватись сплата орендної плати. В акті слід зафіксувати стан майна, наявні несправності, залишити зауваження і т.д. Можливо також провести фото або відео фіксацію стану приміщення, яке передається в оренду та повертається орендодавцю. Якщо при отриманні майна в оренду не перевірити його справність, то буде вважатися, що воно передане в належному стані ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20767.%20%D0%AF%D0%BA%D1%96%D1%81%D1%82%D1%8C%20%D1%80%D0%B5%D1%87%D1%96%2C%20%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D1%97%20%D1%83%20%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%B стаття 767 Цивільного кодексу України]). Форма акта приймання-передачі майна в оренду законодавчо не встановлена, тому скласти його можна в довільній формі. <br>Відповідно до статей 766, 770, 776, 778, 779,780 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України] у разі непередання майна орендарю він вправі вимагати від орендодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою або відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків. У разі зміни власника нерухомості, переданої у оренду до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця.
+Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20760.%20%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D1%83 статті 760 Цивільного кодексу України] предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). В даному випадку це нежитлове приміщення.
-Сторони можуть встановити у договорі оренди, що у разі відчуження нерухомості договір оренди припиняється. У випадку наявності договору страхування нерухомості він чинності не припиняє. Також сторони у договорі можуть встановити обов’язок укладення договору страхування нерухомості орендарем. У випадку затримки повернення нерухомості орендарем він несе ризик її знищення або випадкового пошкодження.
+Якщо приміщення, яке здається в оренду, знаходиться в заставі (іпотеці), то передача такого приміщення здійснюється за згодою заставодержателя (іпотекодавця). Передання приміщення в оренду не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При укладенні договору оренди орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про всі права третіх осіб на предмет оренди. В іншому випадку орендар має право вимагати зменшення розміру плати за користування або розірвання договору та відшкодування збитків ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text стаття 769 Цивільного кодексу України]).
+<br>Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20795.%20%D0%9F%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B1%D1%83%D0%B4%D1%96%D0%B2%D0%BB%D1%96%20%D0%B0%D0%B1%D0%BE%20%D1%96%D0%BD%D1%88%D0%BE%D1%97%20%D статті 795 Цивільного кодексу України] передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Таким документом є '''акт приймання-передачі майна''', який є необхідним додатком до договору найму. Вказаний документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій і з саме з моменту підписання цього документу починається строк з якого має розраховуватись сплата орендної плати. В акті слід зафіксувати стан майна, наявні несправності, залишити зауваження і т.д. Можливо також провести фото або відео фіксацію стану приміщення, яке передається в оренду та повертається орендодавцю.
+Якщо при отриманні майна в оренду не перевірити його справність, то буде вважатися, що воно передане в належному стані ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20767.%20%D0%AF%D0%BA%D1%96%D1%81%D1%82%D1%8C%20%D1%80%D0%B5%D1%87%D1%96%2C%20%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D1%97%20%D1%83%20%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%B частина 3 статті 767 Цивільного кодексу України]). Форма акта приймання-передачі майна в оренду законодавчо не встановлена, тому скласти його можна в довільній формі.
+<br>Відповідно до статті 766 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України] у разі непередання майна орендарю він вправі вимагати від орендодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою або відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків. У разі зміни власника нерухомості, переданої у оренду до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця.
+Сторони можуть встановити у договорі оренди, що у разі відчуження нерухомості договір оренди припиняється. У випадку наявності договору страхування нерухомості він не втрачає чинності. Також сторони у договорі можуть встановити обов’язок укладення договору страхування нерухомості орендарем. У випадку затримки повернення нерухомості орендарем він несе ризик її знищення або випадкового пошкодження.
 Орендар може поліпшити стан нерухомості, але тільки за згодою орендодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені без пошкодження нерухомості орендар має право на їх вилучення. Якщо ж поліпшення не можуть бути відокремлені орендар має право на відшкодування вартості витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Якщо орендар без згоди орендодавця зробив поліпшення він не має права на відшкодування їх вартості. Погіршення стану нерухомості, які сталися з вини орендаря, він повинен усунути, а у разі неможливості усунення відшкодувати завдані збитки. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням нерухомістю відшкодовується орендодавцем на загальних підставах. Відшкодовується шкода орендодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок недоліків нерухомості, про наявність яких орендар не був попереджений і про які він не знав і не міг знати. Поточний ремонт нерухомості провадиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться орендодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо орендодавець не провів капітального ремонту і це перешкоджає використанню нерухомості відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати її, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
@@ Рядок 31: / Рядок 39: @@
 При цьому, законодавством передбачені випадки '''обов’язкового засвідчення договору нотаріусом, а саме:'''
-якщо договір оренди укладений '''на строк більше п'яти років''', крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20793.%20%D0%A4%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D1%83%20%D0%B1%D1%83%D0%B4%D1%96%D0%B2%D0%BB частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України], частини 3 статті 16 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%2016.%20%D0%A3%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8%20%D1%82%D0%B0%20%D0%B2%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B7%D0%BC%D1%96%D0%BD%20%D0%B4%D0%BE%20%D0%BD%D1%8C%D0%BE%D0%B3%D0%BE Закону України «Про оренду державного та комунального майна"].
+якщо договір оренди укладений '''на строк більше п'яти років''', крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20793.%20%D0%A4%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D1%83%20%D0%B1%D1%83%D0%B4%D1%96%D0%B2%D0%BB частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України], частини 3 статті 16 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%2016.%20%D0%A3%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83%20%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8%20%D1%82%D0%B0%20%D0%B2%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B7%D0%BC%D1%96%D0%BD%20%D0%B4%D0%BE%20%D0%BD%D1%8C%D0%BE%D0%B3%D0%BE Закону України «Про оренду державного та комунального майна"].
-При цьому право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"], крім договорів, укладених за результатами електронного аукціону, предметом яких є майно державної або комунальної власності.
+При цьому право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"], крім договорів, предметом яких є майно державної або комунальної власності.
 Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%8F%20638.%20%D0%A3%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83 статті 638 Цивільного кодексу України] договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
-Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text п.1 ст.638 Цивільного кодексу України.]
+Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України.]
 Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0011600-13#Text Постанові Пленуму від 29.05.2013 року за № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними»] в абзацах 6 та 7 пункту 2.6. зазначеної постанови визначено, що «не вважаються вчиненими правочини (укладеними договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним. Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його не укладення…».
@@ Рядок 63: / Рядок 71: @@
 Наймач в свою чергу може вимагати розірвання договору у випадку передачі йому в користування об’єкта оренди стан якого не відповідає умовам договору та його призначенню або якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту, якщо інше не було встановлено договором. Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди. Після закінчення строку договору орендар зобов’язаний повернути взяте в оренду майно в тому стані, в якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому в договорі.
 === Оренда плата ===
-Оренда плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном. Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором. Вона може бути розрахована за 1 кв. м. на рік чи за все приміщення на місяць Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. Вважаємо за необхідне включити до договору розмір плати, періодичність і строки ії сплати, форма оплати, а також порядок сплати комунальних послуг.
+Оренда плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном. Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором. Вона може бути розрахована за 1 кв. м. на рік чи за все приміщення на місяць. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. Вважаємо за необхідне включити до договору розмір плати, періодичність і строки ії сплати, форма оплати, а також порядок сплати комунальних послуг.
 Щоб у подальшому між сторонами договору не виникало спорів, у договорі слід чітко прописати, чи входять в орендну плату комунальні платежі. І якщо не входять, то в якому порядку та в які строки компенсуються орендодавцю витрати на їх сплату чи їх сплачує сам орендар.