Особливості укладання попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості: відмінності між версіями

← Попереднє редагування

ВізуальнийВікірозмітка

@@ Рядок 1: / Рядок 1: @@
 ==Нормативна база==
 # [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
-# [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарський кодекс України ]
+# [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарський кодекс України]
 # [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 Закон України "Про нотаріат"]
 # [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"]
 # [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Наказ Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"]
+{| class="wikitable sortable"
+|-
+| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''!
+Відповідно до  [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/164-2022-п#Text постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 "Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану"]  установлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням певних особливостей (заборон).
+[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/828-2023-%D0%BF#n11 Постановою Кабінету Міністрів України від 8 серпня 2023 року № 828] <u>поновлено строки надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру</u>, які були зупинені відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/165-2022-%D0%BF#Text пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 165 “Про зупинення строків надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру”].
+|}
 ==Поняття "попередній договір" та правове регулювання==
 Визначення попереднього договору розкривається у [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільному (далі – ЦКУ)] та [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарському (ГКУ)] кодексах України.
@@ Рядок 11: / Рядок 20: @@
 ! [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 '''Стаття 635 ЦКУ'''] !! [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 '''Стаття 182 ГКУ''']
 |-
-| Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. || За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але '''не пізніше одного року''' з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.
+| Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
+Виходячи з вищезазначеного є можливість зробити висновок, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.
+І при цьому необхідно чітко розуміти, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
+ || Тоді як ст. 182 ГКУ визначає, що за попереднім договором суб’єкт господарювання зобов’язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.
 |}
@@ Рядок 17: / Рядок 29: @@
 # спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
 # фіксація умов основного договору.
-Оскільки з положень [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 635 ЦКУ] не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.<br />
-Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <u>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''.</u><br />
-При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 4 ст. 635 ЦКУ] договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.<br>
+Таким чином, '''попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання''': <u>''укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах''.</u>
-Стосовно строків (термінів) укладення основного договору [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦК України] встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 1 ст. 182 ГК України] зобов’язуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.<br>
+При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 4 ст. 635 ЦКУ] договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
+Стосовно строків (термінів) укладення основного договору [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦК України] встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 1 ст. 182 ГК України] зобов’язуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.
 '''Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.'''
 == Умови попереднього договору ==
-Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.<br />
+Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.
 '''Виходячи з положень [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ], істотними умовами договору є:'''
@@ Рядок 34: / Рядок 46: @@
 * умови, що є необхідними для договорів даного виду;
 * усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
-Насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).<br />
+Насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).
-'''Факультативними можуть бути наступні умови:<br />'''
-# Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.
+'''Факультативними можуть бути наступні умови:<br />'''Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.
 # Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати - ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
 # Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).
 # Умова про відповідальність сторін.
 # Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
-# Істотні умови основного договору.<br>
+# Істотні умови основного договору.
-Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.<br>
+Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.
-Положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ] на відміну від [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] встановлює обов’язок сторін попереднього договору, крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 180 ГКУ] є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.<br>
+Положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ] на відміну від [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] встановлює обов’язок сторін попереднього договору, крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 180 ГКУ] є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.
 Однак, за правилом [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 5 ст. 182 ГКУ] "відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом". З цим кореспондує положення [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ч. 2 ст. 182 ГКУ]: "До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів". <u>Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ].</u>
 == Форма попереднього договору ==
-За загальним правилом '''сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом'''.<br />
+За загальним правилом '''сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом'''.
+Стосовно до попередніх договорів, [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
+Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим, в той час як державна реєстрація таких договорів не вимагається.
+Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.
+'''Зміст попереднього договору'''
-Стосовно до попередніх договорів, [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 635 ЦКУ] прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.<br />
+'''Щодо змісту попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, то обов'язково варто вказати наступні пункти:'''
-Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим, в той час як державна реєстрація таких договорів не вимагається.<br />
+. Ідентифікація сторін: У договорі необхідно вказати повне найменування (прізвище, ім'я, по батькові), адреси та контактні дані продавця і покупця.
+. Опис нерухомості: У договорі повинен бути детальний опис об'єкта нерухомості, наприклад, адреса, номер квартири, площа, кількість кімнат, поверх та інші характеристики.
+. Ціна і умови оплати: Договір повинен містити визначення загальної ціни продажу нерухомості, включаючи можливі комісії та податки. Також варто вказати умови оплати, наприклад, розмір задатку (якщо такий є) та терміни внесення повної суми.
+. Строки: Вказати граничний строк введення в експлуатацію, реєстрацію права власності за забудовником та граничний строк укладання основного договору з передачею об'єкта нерухомості. '''Згідно з положеннями Цивільного кодексу України, зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в термін, встановлений попереднім договором'''. Тому в договорі важливо передбачити й строки й чіткий план дій в разі ухилення однієї зі сторін від укладання договору.
+. Умови щодо правової чистоти нерухомості: Важливо вказати, що продавець гарантує правову чистоту нерухомості, тобто відсутність будь-яких правових обтяжень, які можуть вплинути на майбутнє володіння нерухомістю покупцем.
+. Відповідальність сторін за порушення умов договору та ухиляння від його виконання. Передбачаючи відповідальність також зазначаємо строки та порядок оплати санкцій.
+. Порядок розірвання договору. Якщо в договорі є положення про порядок його розірвання, то обов'язково має бути порядок проведення взаєморозрахунків та відшкодування шкоди, заподіяної таким розірванням.
+. Порядок вирішення спорів: Вказати механізм врегулювання спорів та конфліктів, які можуть виникнути між сторонами, наприклад, через суд, медіацію або арбітраж.
+. Кроки до укладання основного договору: Вказати, що попередній договір є підставою для укладання основного договору, і встановлення строків та умов для укладання такої угоди
-Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.<br />
 === Нотаріальне посвідчення договору ===
-Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і '''підлягає нотаріальному посвідченню''', крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ]).<br />
+Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і '''підлягає нотаріальному посвідченню''', крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 657 ЦКУ]).
-Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"].<br />
+Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"].
-Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року].<br />
+Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року].
-Так в [http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS080777.html рішенні Верховного Суду України від 06.02.2008 р]. зазначено, що відповідно до вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 статей 635, 657 ЦКУ] '''''попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору'''''. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 220 ЦК України]).<br />
+Так, у відповідному рішенні зазначено, що відповідно до вимог [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 статей 635, 657 ЦКУ] '''''попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору'''''. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним ([http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ст. 220 ЦК України]).
-Посвідчення попереднього договору відноситься до компетенції нотаріусів ([http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 34 ЗУ "Про нотаріат"]) та консульських установ ([http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 35 ЗУ "Про нотаріат"]). Посадові особи органів місцевого самоврядування не вправі посвідчувати попередній договір. <br>
+Посвідчення попереднього договору відноситься до компетенції нотаріусів ([http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 34 Закон України "Про нотаріат"]) та консульських установ ([http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 38 Закон України "Про нотаріат"]). Посадові особи органів місцевого самоврядування не вправі посвідчувати попередній договір.
 '''Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України''' без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#o544 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"].
 При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином.
 == Порядок внесення змін до договору ==
-Під час дії попереднього договору (до моменту його припинення) сторони мають право внести до нього зміни, зокрема, але не виключно, і зміни щодо встановлення нового строку. <br>
+Під час дії попереднього договору (до моменту його припинення) сторони мають право внести до нього зміни, зокрема, але не виключно, і зміни щодо встановлення нового строку.
-У разі закінчення строку дії попереднього договору такі зміни не матимуть юридичної сили ([http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS090685.html Постанова Судової палати у господарських справах ВСУ від 07.07.2009 р.]). Якщо сторони погодилися змінити умови попереднього договору, такі зміни вносяться шляхом укладення договору про внесення змін до нього (який також потребує нотаріального посвідчення у випадку, коли попередній договір був нотаріально посвідчений).
+У разі закінчення строку дії попереднього договору такі зміни не матимуть юридичної сили ([https://reyestr.court.gov.ua/Review/6818957 Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 07.07.2009 у справі № 3-2395к09/5/19]). Якщо сторони погодилися змінити умови попереднього договору, такі зміни вносяться шляхом укладення договору про внесення змін до нього (який також потребує нотаріального посвідчення у випадку, коли попередній договір був нотаріально посвідчений).
 == Наслідки невиконання умов договору==
 У [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 635 ЦК України] встановлені наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
-<br>
-Такі інші наслідки неукладання основного договору встановлені [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 182 ГК України], якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення. <br>
+Такі інші наслідки неукладання основного договору встановлені [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ст. 182 ГК України], якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення.
 Ця відмінність істотним чином впливає на наслідки невиконання сторонами зобов’язань по укладанню основного договору в господарських та цивільних правовідносинах, тому можна говорити про те, що сторони попереднього договору у господарських правовідносинах законодавчо є більш захищеними.
-Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо '''не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.''' За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 635 ЦК України] ([http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/VS150745.html правова позиція Верховного Суду України у справі за № 6-226цс14 від 02.09.2015 р.]).
+Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо '''не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.''' За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 2 ст. 635 ЦК України] ([https://reyestr.court.gov.ua/Review/49954969 правова позиція Верховного Суду України  від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14]).
 ==Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна==