Переважне право орендаря на укладення договору на новий строк: відмінності між версіями
Матеріал з WikiLegalAid
Висновок приведено у відповідність до теми |
Доповнено судовою практикою, внесено зміни до абзацу "Крок 1" щодо строку повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом. |
||
| Рядок 37: | Рядок 37: | ||
=== Крок 1. === | === Крок 1. === | ||
У строк, встановлений договором оренди, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом. Повідомлення має здійснюватися шляхом направлення листа-повідомлення, до якого додається проект додаткової угоди.<br /> | |||
Лист-повідомлення доцільно передати орендодавцю під розписку або направити поштою цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення. | Лист-повідомлення доцільно передати орендодавцю під розписку або направити поштою цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення. | ||
{| class="wikitable" | {| class="wikitable" | ||
| Рядок 54: | Рядок 54: | ||
Відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із відповідною заявою про це може звернутись будь-яка із сторін договору. Внесення вказаних відомостей до Реєстру здійснюється державним реєстратором відповідної реєстраційної служби або, у випадку, коли додаткова угода посвідчується нотаріально – нотаріусом. | Відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із відповідною заявою про це може звернутись будь-яка із сторін договору. Внесення вказаних відомостей до Реєстру здійснюється державним реєстратором відповідної реєстраційної служби або, у випадку, коли додаткова угода посвідчується нотаріально – нотаріусом. | ||
Тобто перш за все орендар повинен належним чином виконувати свої обов'язки за договором оренди землі. Оскільки основний обов’язок орендаря перед орендодавцем — сплачувати орендну плату, то «належним чином виконувати свої обов'язки за договором» означає, що орендар, щонайменше, повинен вчасно та в повному обсязі сплачувати орендодавцеві орендну плату за землю. | Тобто, перш за все, орендар повинен належним чином виконувати свої обов'язки за договором оренди землі. Оскільки основний обов’язок орендаря перед орендодавцем — сплачувати орендну плату, то «належним чином виконувати свої обов'язки за договором» означає, що орендар, щонайменше, повинен вчасно та в повному обсязі сплачувати орендодавцеві орендну плату за землю. | ||
Водночас орендар зобов'язаний у встановлений договором строк, але не пізніше, ніж за місяць до спливання терміну договору оренди землі (якщо більший строк не встановлений договором), повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Для цього орендар повинен направити орендодавцю листа-повідомлення, в якому чітко вказати про те, що він бажає скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін та хоче поновити договір (укласти договір на новий строк). | Водночас орендар зобов'язаний у встановлений договором строк, але не пізніше, ніж за місяць до спливання терміну договору оренди землі (якщо більший строк не встановлений договором), повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Для цього орендар повинен направити орендодавцю листа-повідомлення, в якому чітко вказати про те, що він бажає скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін та хоче поновити договір (укласти договір на новий строк). | ||
| Рядок 64: | Рядок 64: | ||
=== Якщо орендодавець ігнорує повідомлення орендаря, не надає заперечень або ухиляється від підписання додаткової угоди до договору === | === Якщо орендодавець ігнорує повідомлення орендаря, не надає заперечень або ухиляється від підписання додаткової угоди до договору === | ||
Якщо орендодавець не реагує на лист-повідомлення орендаря (не відповідає на лист орендаря та не повідомляє його про своє рішення, не висловлює жодних заперечень чи пропозицій про зміну умов договору)або зволікає з укладенням додаткової угоди до договору, то орендарю у такому разі потрібно звернутися до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною. Верховний Суд України вважає правильним задоволення судами таких позовів (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n97 статті 16 Цивільного кодексу України]»). | Якщо орендодавець не реагує на лист-повідомлення орендаря (не відповідає на лист орендаря та не повідомляє його про своє рішення, не висловлює жодних заперечень чи пропозицій про зміну умов договору) або зволікає з укладенням додаткової угоди до договору, то орендарю у такому разі потрібно звернутися до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною. Верховний Суд України вважає правильним задоволення судами таких позовів (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n97 статті 16 Цивільного кодексу України]»). | ||
[https://reyestr.court.gov.ua/Review/106553165 Верховний Суд від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21] зробив висновок про те, що у разі дотримання процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасного повідомлення орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проекту відповідної додаткової угоди, продовженням користування орендованою земельною ділянкою та сплатою орендної плати, та у разі відсутності рішення орендодавця про поновлення договору оренди або відсутність заперечень щодо такого поновлення договору у строки, встановлені законом ''додаткова угода про поновлення договору оренди землі вважається укладеною.'' | |||
[https://reyestr.court.gov.ua/Review/99890781 Велика Палата Верховного Суду у справі № 903/1030/1931 від 31 серпня 2021 року] зауважує, що якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачає право оренди та ризикує отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. | |||
Натомість потрібно зауважити, що часом орендарі звертаються до суду з позовами з вимогами не про визнання додаткових угод укладеними, а про зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору (зобов’язання укласти додаткову угоду тощо). З цього приводу варто зазначити, що хоч на практиці, іноді ще й сьогодні, можна зустріти випадки задоволення судами таких позовів (постанови Вищого господарського суду України від 14.06.2016 р. у справі № 910/25735/15, від 30.01.2014 р. у справі № 924/781/13), Верховний Суд України все ж вважає таку практику неправильною, оскільки вона суперечить загальному принципу свободи договору (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n97 статті 16 Цивільного кодексу України]»). | Натомість потрібно зауважити, що часом орендарі звертаються до суду з позовами з вимогами не про визнання додаткових угод укладеними, а про зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору (зобов’язання укласти додаткову угоду тощо). З цього приводу варто зазначити, що хоч на практиці, іноді ще й сьогодні, можна зустріти випадки задоволення судами таких позовів (постанови Вищого господарського суду України від 14.06.2016 р. у справі № 910/25735/15, від 30.01.2014 р. у справі № 924/781/13), Верховний Суд України все ж вважає таку практику неправильною, оскільки вона суперечить загальному принципу свободи договору (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n97 статті 16 Цивільного кодексу України]»). | ||
| Рядок 70: | Рядок 74: | ||
== Висновок == | == Висновок == | ||
Отже, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення (постанова ВС/КЦС у справі № 625/166/18 від 18.04.2019р. [https://verdictum.ligazakon.net/document/81287135]. | Отже, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення (постанова ВС/КЦС у справі № 625/166/18 від 18.04.2019р. [https://verdictum.ligazakon.net/document/81287135]; [https://reyestr.court.gov.ua/Review/112406154 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21] | ||
[[Категорія:Договір оренди]] | [[Категорія:Договір оренди]] | ||
