Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки: відмінності між версіями

Майнові права є майном у розумінні стаття 190 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ЦК України] і визнаються речовими правами, до яких відноситься і право оренди. Однак, у випадку, якщо деякі відносини щодо оренди землі недостатньо врегульовані або не врегульовані взагалі, використовуються положення [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ЦК України] (стаття 9 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ЦК України]). Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у [[Договір оренди земельної ділянки|договорі оренди]] є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.  

Відповідно до положень частин першої статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ЗК України] '''право оренди земельної ділянки''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з частиною першою статті 133 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1198 ЗК України] та частиною сьомою статті 5 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text Закону України "Про іпотеку"] об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки. У цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою.  

'''Підставою''' для укладення договору оренди може бути <u>цивільно-правовий договір про відчуження права оренди</u>.  

Водночас, відповідно до статті 8¹ [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України «Про оренду землі»] позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі, але продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. Договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом.  

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Водночас частиною другою сттатті 8¹ [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України "Про оренду землі"] існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.

Відповідно до статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України] земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них ([[Оренда земельних ділянок|оренда]], [[Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій)|суперфіцій, емфітевзис]]), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах ([[Порядок проведення земельних торгів|земельних торгах]]). Такі земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Об’єктом правовідносини із земельних торгів є право оренди землі (якщо воно включене до лоту). Це означає, що особа, яка придбала лот, набуває права оренди земельної ділянки. Однак, право оренди надає можливість користуватися об’єктом оренди, тоді як покупець лоту такого права ще не має. Переможець торгів здобуває право на укладення правочину, за результатами проведення аукціону з переможцем укладається договір оренди, на підставі якого таке право й виникає.

Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (стаття 30 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n194 Закону України "Про оренду землі"]). Відповідно до статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 ЦК України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.