Відчуження земельної ділянки за рішенням власника

Нормативна база

• Конституція Українии
• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України від 31 березня 2020 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення»
• Наказ Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5«Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України»
• Закон України від 17.11.2009 №1559-VI "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності"
• Закон України від 06.08.2011 № 3613-VI «Про державний земельний кадастр»
• Закон України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності

Як відмовитися від права власності на земельну ділянку

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно статті 142 Земельного кодексу України можлива добровільна відмова від права власності або права постійного користування земельною ділянкою.

!!! Добровільна відмова власника земельної ділянки від права приватної власності на землю проводиться за його письмовою заявою і тільки на користь держави чи територіальної громади.

1. Відмовитися від права власності має право тільки власник.
2. У разі бажання відмовитися від належної йому земельної ділянки, власник землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу (заяву (на вибір власника) до місцевої ради або районного управління земельних ресурсів щодо земель сільськогосподарського призначення або до райдержадміністрації – щодо всіх інших земель. Підпис власника земельної ділянки на заяві має бути нотаріально посвідчений)
3. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
4. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.
5. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

Відчуження земельної ділянки

Відчуження земельної ділянки – це перехід права власності від однієї особи до іншої шляхом укладання різних угод: купівлі-продажу, дарування, пожертви, обміну, ренти, поділу майна, припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно і т. д.

01 липня 2021 року набрав чинності Закон України від 31 березня 2020 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі - Закон), відповідно до якого набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

г) держава.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного абзацом восьмим цієї частини.

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності - перехід права власності на земельні ділянки, інші об'єкти нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, за плату в державну чи комунальну власність шляхом їх викупу чи примусового відчуження для потреб держави, територіальної громади, суспільства в цілому;

Порядок відчуження земельної ділянки коротко виглядає так:

Підготовка документації, необхідної для здійснення угоди – це документи, які:

- Підтверджують Вашу особу: паспорт та ідентифікаційний код;

- Посвідчують право власності на земельну ділянку: акт на землю, свідоцтво на право власності,витяг з Державного земельного кадастру ;

- Висновок експерта, щодо оцінки землі – вона потрібна для розрахунку податків і обов'язкових платежів за угодою;

- Нотаріальна перевірка ділянки на наявність заборон, арештів;

- Підписання відповідного договору (купівлі-продажу, дарування тощо) у нотаріуса;

- Реєстрація нового права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яку проводить нотаріус одразу після посвідчення угоди.

Документація з кадастровим номером, якщо на даній земельній ділянці цей номер раніше не було надано, потрібно оформити відповідно. Найчастіше потреба в оформленні кадастрового номера виникає при реалізації ділянок, оформлених актами старого зразка.

Крім перелічених, можуть знадобитися й інші документи, які залежать від наявності на земельній ділянці будь-яких об'єктів нерухомості, наявності у власника ділянки дружини (чоловіка) або присутність інших важливих обставин, які можуть вплинути на реалізацію угоди.

Подання нотаріусу підготовлених документів

- Перевірка майна на наявність заборон та відчуження земельної ділянки (в державному реєстрі).

- Оформлення документів (договорів) нотаріусом, оплата послуг, сплата податків.

- Оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, новому власнику.

Увага! Іноді замість договору купівлі-продажу землі використовують договір дарування. Такий договір дійсно зменшить податок, необхідний при реалізації такої угоди, але з іншого боку він же збільшить ризики для продавця, адже в разі визнання такого договору недійсним колишньому власникові землі буде досить таки складно повернути свої гроші, так як за документами – це був подарунок, який передається безкоштовно.

Ризики договору дарування замість продажу

- Втрата грошей: За документами майно передається безоплатно, тому продавець не зможе законно вимагати оплати в суді, якщо покупець не віддасть готівку.

- Складнощі з поверненням землі: Якщо договір визнають недійсним (наприклад, через позов родичів або фіктивність), суд поверне земельну ділянку власнику, але зобов'язань повернути "неіснуючі" гроші у покупця не буде.

- Податкові ризики та штрафи: Податкова служба може перевірити угоду, розкрити приховану купівлю-продаж і донарахувати податки, штрафи та пеню за ухилення від сплати.

Невірно оформлені документи на відчуження земельної ділянки можуть спричинити за собою не тільки відмову нотаріуса в укладенні такого договору, але і визнання даної угоди недійсною, а відповідно і її розірвання з усіма витікаючими з цього наслідками, оплатами неустойок, штрафних санкцій, втратою сплачених податків, послуг нотаріуса, а в деяких випадках і повної втрати грошей, отриманих за ділянку.

'